Петербургский миллиардер о будущем рынка недвижимости
Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов дал BN.ru большое интервью. В первой его части российский миллиардер рассказывает про свои инвестиции, обесценивание денег и недвижимость, обреченную дорожать.
– Совсем недавно вас избрали президентом Российской гильдии управляющих и девелоперов. После чего вы заявили буквально следующее: «Наше общество меняется каждый день, и мы становимся людьми, которые пришли в диджитал. Только мы можем сделать так, чтобы начать зарабатывать вместе. Бизнес перестал конкурировать между собой, теперь он может развиваться, помогая друг другу. Давайте разрабатывать экосистему, ведь это не то, что будет завтра, – она есть уже сейчас, и нам нужно развивать цифровой подход». Как это понимать? Слияния, поглощения, сверхприбыль и прочие марксистские догмы остались в прошлом? Капитализм умер, если бизнес перестал конкурировать?
– Учение Маркса работает – в той части, которая говорит о жадности капиталистов. И именно это в первую очередь толкает людей заниматься бизнесом. И деньги являются мерилом успеха. Второе – это жадность к успеху, она и при Марксе была, и сейчас есть, потому что часть вещей мы делаем для того, чтобы изменять мир и созидать. Маркс на этот аспект как бы не обращал внимания, но ведь и в его времена предприниматели делали много хорошего для общества, можно сказать, инвестировали в свою посмертную память.
Теперь о конкуренции. Конечно же, она сохраняется, только сегодня она больше возникает между платформами, в первую очередь между диджитал-платформами. Допустим, Uber с водителями не конкурирует. Он дает возможность наиболее дешево и эффективно получать заказы. Водители зарабатывают на Uber’е, а он зарабатывает на них. И если Uber предлагает плохие условия, всегда есть конкурирующие системы (Get, Yandex и другие), куда водители и уходят. Yandex в России победил, с чем вас и поздравляю.
То же самое происходит и в бизнесе, связанном с недвижимостью. Всё больше создается диджитал-платформ. Компании на рынке жилья продолжают конкурировать между собой, поглощения и слияния тоже никуда не делись, но всё более важной становится возможность зарабатывать вместе, сотрудничать, иметь синергию. Это, надо сказать, не новое явление – его подчеркнул еще в 1996 году Джеймс Мур. Он отметил, что природа – это экосистема, в которой зеленые листочки питают антилопу, ей питается лев, а когда он умирает, то сам уже кормит зеленые листочки. И если лев сожрет всех антилоп, он умрет с голоду. Итак, природа – это нерегулируемая экосистема.
Но система может быть и регулируемой – сад. И для бизнеса садовником должно быть государство. Мне кажется, в нашем правительстве это плохо понимают. Но если мы вспомним другого экономиста, Адама Смита, то очевидно: чем больше мы все будем зарабатывать, тем больше будет общественный пирог. Когда люди воюют, они разрушают, занимаются перераспределением богатств. Бизнес же больше зарабатывает на сотрудничестве.
Сегодня правительство Санкт-Петербурга ограничивает для девелоперов объемы застройки, согласовав цифру 3 млн кв. м жилья в год с Минстроем России. Девелоперы видят, что им медленно согласовывают новые проекты, ограничивают возможности развития. Считается, что эта мера ограничит число мигрантов. Но не учитывается тот факт, что Петербург очень быстро ассимилирует. И если сегодня продается 4 млн кв. м, то давайте будет хотя бы такая планка. А еще лучше – 5 млн, как изначально планировал Минстрой. Потому что искусственное снижение объемов ввода задирает другую планку, ценовую. А у тех самых петербуржцев, о которых заботятся власти, есть дети, и они хотят жить в новых квартирах, но они не могут покупать по таким ценам.
– Когда девелоперы дружно обращаются к городскому правительству с такими заявлениями – это безусловно пример той самой синергии.
– Конечно, мы в данном случае не конкурируем, а хотим друг другу помогать. Еще больше в этом отношении важны цифровые платформы. Я помню, когда-то часть риэлторов пыталась бороться с «Бюллетенем недвижимости». На самом деле ни к чему хорошему это не приводило, и очень хорошо, что конфронтация потом сменилась диалогом и выработкой общих правил игры.
На сегодняшний день в нашей Гильдии состоят не только управляющие и девелоперы, но и консультанты, собственники недвижимости, инвесторы – всего по России 400 компаний. И мы учимся договариваться ради общего блага.
– А возможна такая ситуация, что экосистем и в вашей сфере будет несколько и конкуренция будет идти уже на уровне систем?
– Конечно же, и это будет правильно, это будет хорошо. Моя основная задача как президента РГУД состоит в следующем: исполнительная дирекция не может работать за своих членов, но она может дать выходы на власти Петербурга, Москвы, России и представлять бизнес-сообщество в целом. Это касается и цифровых платформ, например Booking.com, с которым владельцы апарт-отелей могут договариваться не поодиночке, а о каких-то коллективных скидках через соответствующий комитет Гильдии. Есть идея создать другой комитет – по малым торговым центрам, это особенно актуально для небольших городов, где всё только развивается. Я только за – давайте это лоббировать от имени Гильдии, федералы уже сейчас готовы идти в города с населением 25–100 тыс. Представители IT, юридических компаний – со всеми можно договариваться и зарабатывать вместе.
А основной посыл для новых членов – не просто вступить в Гильдию и ждать, что она что-то для вас сделает, а начинать продвигать в Гильдии свои идеи. Берите полномочия, не бойтесь ошибиться. Сегодня бизнес так развивается, что уже не «Семь раз отмерь и один раз отрежь», а наоборот. А мы даем доступ к своей платформе на основе «Битрикса». В конце концов, экосистема – это платформа.
– Хорошо, принимается расшифровка. Известно, что вы активно продвигаете на рынке недвижимости новые форматы: апарт-отели, коворкинги, коливинги… Но ведь это всё коммерческая недвижимость. А классический рынок жилья стал вам менее интересен, совсем неинтересен или это просто расширение горизонтов?
– Я сторонник новых, проверенных на Западе или Востоке форматов недвижимости. Конечно, мы, россияне, особые люди, у нас особая душа. Но когда мы говорим о форматах недвижимости, то, если они прижились и в Китае, Японии, Индии, и в Европе и США, значит, будут работать и у нас.
Когда-то, в 1998 году, я одним из первых сделал бизнес-центр – это был «Бекар». Потом появился «Нобель». И тем, и другим я до сих пор владею. Но тогда я был сильно неправ в том, что рванул в следующие этапы, в частности купил колхоз – вместо того чтобы развивать качественную офисную недвижимость: сегодня это была бы сеть как у «Сенатора». Важно инвестировать туда, где тренд и где заработок.
– А что с колхозом, кстати?
– Всё нормально, выкупил в собственность 120 га земли в Петергофе. Вложил миллион долларов, потом успешно продал часть участка, вернул деньги. Потом по моей земле прошла Кольцевая автодорога – еще выручил не один миллион долларов. На сегодняшний день 30 га еще осталось, есть интерес со стороны застройщиков малоэтажки, потихонечку пытаемся внести изменения в генплан, чтобы перевести из «промки» в земли, пригодные для жилищного строительства. То есть успешно всё получилось.
Так почему же я занимаюсь новым? Из жадности. На новом рынке можно больше зарабатывать. И если я вижу, что это работает на Западе, сразу возникает вопрос: а насколько велик объем сегмента? Потому что не хочется делать ошибок молодости, когда, построив два бизнес-центра, переключился на землю. Сделал землю – переключился на Агентство развития Выборгской стороны. Было потрачено больше двух лет, но не всё получилось: власти не решились давать больше полномочий частным инициативам и ужесточать требования к промышленным предприятиям по выбросам вредных веществ в окружающую среду.
Поэтому очень важно понимать, насколько велика емкость рынка и можно ли это реализовывать в России. Мы с 2010 года инвестируем в Америку, сейчас открываем коливинг в Дубае. И хотим не только сами строить, но и развивать идеологию франшизных схем.
– Недвижимость остается едва ли не единственным понятным для большинства российских граждан инструментом сохранения сбережений или инвестирования. Согласны ли вы с такой точкой зрения?
– Абсолютно согласен. И особенно пенсионная однушка. Потому что или мои дети, или мои друзья и знакомые снимали такое жилье. И когда я покупаю такое жилье, я совершенно четко понимаю, как его сдать в аренду.
– Это сленг такой профессиональный – «пенсионная однушка»?
– Просто по-другому на пенсию в России тяжело накопить, а сами пенсии невысоки. И, кстати, не только в России: этот инструмент популярен, скажем, в Китае, Индии, Бразилии, где слабо развиты и фондовые рынки, и страхование жизни, – всё то же самое: квартира покупается для того, чтобы накопить и как-то обеспечить себе старость.
Если повезло, человек купил уже пять однушек, и это обеспечивает полную занятость его супруге, следующий шаг – задуматься о стрит-ретейле, покупке офисных площадей. Ближе всего к однушке номер в отеле, но всё равно есть опасения, а вдруг управляющая компания будет плохо работать. В любом случае это переход в более доходные сегменты. Перспектива – когда можно будет покупать не юнит, а долю в закрытом паевом инвестиционном фонде. Это всё будет, но пока нам страшно.
– Рост цен на рынке жилья остановился, так говорит статистика. Был довольно длительный период активного роста, за ним обычно наступает время отыгрыша назад.
– Я считаю, что в Петербурге и в России в целом рост цен продолжится. Есть несколько причин, среди которых можно выделить дотации на ипотеку и сокращение земельного банка у застройщиков.
– Но в Москве и Петербурге льготная ипотека фактически закончилась.
– Правильно. И она возникла только в России. А цены на недвижимость растут по всему миру: в Европе на 6%, в США на 17%, у нас за полтора года, наверное, на 50%. Ведь кроме льготной ипотеки есть еще две причины, почему растет ценник на недвижимость. Во всем мире напечатано очень много денег, и их продолжают печатать. Инфляция – жуткая тварь, которая с нами постоянно, просто мы на нее не обращаем внимания. Например, от доллара столетней давности из ста центов осталось только семь. В России еще интереснее: за последние 30 лет рубль обесценился в 44 тысячи раз! И недвижимость защищает нас от инфляции, она растет опережающими на 2-3% темпами – естественно, в долгосрочной перспективе, на коротких отрезках бывают и взлеты, и падения.
Поэтому никакого отката в ценах в России я не ожидаю. Если только Центробанк не продолжит повышать ключевую ставку и не задерет ее выше 10% – тогда откат возможен. Центробанк работает против инфляции, и на какое-то время он может и инфляцию, и цены на недвижимость уменьшить. А потом опять будет рывок вверх. Потому что для развития экономики ставку рефинансирования придется снижать, и недвижимость подорожает.
– Мы уже обсудили, что вы сторонник продвижения новых форматов недвижимости, расскажите подробнее об одном из них – о коливингах.
– Коливинг появился из-за того, что изменился стиль жизни. Когда я окончил институт, я уже был женат и у меня уже был ребенок. Сейчас до 35 лет детей заводить не принято. Большая часть ребят не только не женятся, но и, встречаясь, живут врозь. И этот период теперь продолжается с 20 и иногда даже до 40 лет. И у этих молодых людей особенное устремление к профессиональному развитию, желанию сделать карьеру. Они совсем редко готовят еду дома и вообще не хотят тратить время на какие-то бытовые мелочи, стирку, уборку и так далее. Им интереснее спуститься вниз и пообщаться в баре с другими людьми. И из этой креативной молодежи данного возраста примерно 15–20% живут именно в таком стиле. А если в единицах рынка (не в квадратных метрах), то это уже около 30%. Жить с родителями они не хотят – нужна отдельная жилплощадь, или, скажем, юнит.
Потребность в количестве новых жилых единиц стремительно выросла – не из-за увеличения населения, а из-за роста числа тех, кто хочет жить отдельно. И получается, что, создавая такие проекты, как We&I, где мы с вами беседуем, ориентируешься на спрос ближайших десятилетий. То есть я промахнусь, если люди снова начнут вступать в брак в 20 лет и тут же рожать детей, но похоже, что этого не произойдет. Потому что и Восток, и Запад живут уже по-другому, и мы уже спокойно к этому относимся.
– Продолжаем тему коливингов. Были ведь и советские конструктивистские проекты, и общежития. Как-то не особо они процветали. В чем новизна сегодняшних форм?
– Послереволюционные идеи 1920-х годов сейчас на Западе, на самом деле, очень популярны. И фабрики-кухни, и ясли, и раскрепощение женщины – всё это было привлекательно там и тогда. Сегодня эти идеи трансформируются, всё это не навязывается, а дается возможность. Почему не прижилось тогда, понять довольно просто. Если кто-то предлагает создать поисковик в интернете, а самого интернета еще нет – ничего не получится. Если интернет есть, но он очень слабенький – тоже рановато. Так что если говорить о советских экспериментах с совместным проживанием, то не только мало кто этого хотел, но и потребности такой не было. Потому что сначала нужно удовлетворить всё-таки базовые потребности человека. И к тому же выбора никакого не было: куда определили, там и живи.
– Вернемся в наши дни. Каков правовой статус коливинга?
– Всё зависит от того, на каком земельном участке он строится. Это может быть участок для жилого предназначения или для размещения отеля. Большая часть мира строит на отельных участках. Вообще коливинги, как и интернет, развиваются стремительно, и их еще не успели как-то специально зарегулировать. Бывают коливинги в формате кондоминиума – обычно это тот случай, когда у тебя недостаточно институциональных инвесторов: так мы построили We&I в Петербурге, так было и с проектом в Дубае. Но коливинг в Англии (сейчас рассматривается такая возможность) я распродавать в розницу не буду: это просто невыгодно. Лучше продать его какому-то фонду, а уже фонд будет привлекать частников, желающих заработать на недвижимости.
– И наконец, чем коливинг принципиально отличается от апарт-отеля?
– Есть два основных аспекта. Во-первых, в апарт-отеле чаще всего общих зон очень мало, а площадь юнита достаточно большая. Если в апарте площади начинаются от 22 кв. м, то в коливинге большинство комнат – 15 кв. м. По сути дела, это твоя спальня. Но современный человек хочет жить как профессор Преображенский, с учетом времени, конечно. То есть иметь не только свой обеденный зал, но и кинотеатр, спортзал – в общем, те или иные активности в специализированных помещениях. Начиная с первобытных времен пещера – это место, где мы спим. И психологически мы себя лучше чувствуем, когда каждое место имеет свое предназначение. Но если ты не профессор и денег у тебя не так много, то можно эти пространства «шерить». И шеринг-экономика в коливингах по полной программе реализуется. В комнате своей ты проводишь ночь, а всё остальное – работа, развлечения, досуг – в других местах.
– Раз уж речь зашла о работе: может ли коливинг быть совмещен с коворкингом в одном здании?
– Очень часто так бывает, и первый большой коливинг на 650 мест в Лондоне имеет внутри себя коворкинг. Мы пошли по другому пути: при заселении на месяц и более в стоимость проживания включается доступ в коворкинг, расположенный в десяти минутах ходьбы. Это даже хорошо: вышел из дома, прогулялся, поработал, вернулся домой и здесь уже проводишь время с друзьями. Но в новом проекте на улице Орджоникидзе зоны под коворкинг запланированы.
– Как на новых форматах отразилась ситуация, связанная с ковидом?
– В коливингах заполняемость сначала уменьшилась за счет оттока тех, кто снимал на короткий срок. А потом она резко увеличилась, потому что сидеть на самоизоляции в съемной студии надоело, а здесь есть возможность пообщаться, это всё-таки не общественное пространство, а часть твоего жилья.
Коворкинги проиграли и пока тяжело, но восстанавливаются. Причем не только заполняемость старых растет, но открываются и новые, в том числе в формате build-to-suit, когда коворкинги заказывают крупные компании для собственных нужд.
– Ваше отношение к апарт-отелям, которые по сути своей являются псевдожильем, а не гостиницей, то есть используются для постоянного проживания?
– Да, есть множество так называемых апарт-отелей с площадью номера 100 или 200 метров, прямо президентские люксы. И то, что российские власти до сих пор не могут это отрегулировать, меня сильно удивляет. Это история совершенно управляемая. Скажем, на Западе есть апарт-отели, и никто не дает превращать их в псевдожилье. Во-первых, требование единой управляющей компании. Во-вторых, наличие общих площадей, которые в псевдоапартах фактически везде отсутствуют. В-третьих, набор сервисов. В-четвертых, требования к инженерной инфраструктуре, в частности система пожаротушения, в том числе и в самих номерах. И если комплексно все нормативы, относящиеся к гостиницам, выполнить, то строить псевдожилье будет просто невыгодно.
Наши власти пошли другим путем: предлагается всё, что понастроено как якобы гостиницы, признать жильем, а с новых таких объектов будем требовать социальной нагрузки. В Петербург выходил Hilton, и ему сказали, что он тоже социалкой будет обременен. Удивительная ситуация! Вместо того чтобы внести небольшие изменения в законодательство для того, чтобы жилье становилось жильем, а отель отелем, придумывают отдельный закон.
У американцев есть такая пословица: «Ты говоришь, что это не утка. Но если она ходит на двух лапках, выглядит как утка, крякает как утка, то это утка – что бы ты ни говорил». Должна быть соблюдена суть закона, а не буква. У нас же построили жилье и назвали это отелем, и всем было как-то всё равно. А потом очухались, прозрели: тут же люди живут, и с детьми, а им же нужны школы. А что думали, когда согласовывали проекты? Нет, сначала нарастили ком проблем, а потом пытаются решить их одним законом. Но ведь не бывает так, чтобы одна таблетка помогала от всех болезней. И мы от Гильдии управляющих и девелоперов будем еще раз обращаться к властям о том, что нужен ряд мер, которые поэтапно приведут ситуацию к тому, что перестанут строить псевдожилье. Что делать с уже построенным – сложный вопрос, я на него не готов ответить. Но не надо сейчас принимать закон, который может привести к тому, что отели вообще перестанут строить.