Мнения экспертов по актуальным новостям прошлой недели
Ведущие эксперты сферы недвижимости выразили свою точку зрения о происходящих событиях, которые мы для вас освещали на прошлой неделе. А помогла им в этом компания MRC-club.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев:
«Популярность квартир с чистовой отделкой обусловлена тем, что сегодня значительная часть покупателей проектов массового сегмента, да и уже не только массового, были людьми с ипотекой. Зафиксировать в стоимости объекта отделку от застройщика выгодно. Она, во-первых, дешевле, чем если бы вы делали ремонт сами, а во-вторых, она фиксируется по ценам текущего момента, а квартиру вы получаете спустя 1-2 года. А то, что отделка входила в дешевую ипотеку, делало этот продукт бесспорно популярным.
Сейчас ситуация несколько иная, ипотека не так доступна, как это было раньше, но дело не только в этом.
Угадать прогнозную стоимость отделки в условиях нестабильности рынков очень сложно, все методы прогнозирования не дают достоверных цифр и необходимой точности. В итоге получается, что если застройщик сегодня продает квартиры с отделкой, которые он де-факто будет отделывать через полтора-два года, то он сильно рискует попасть в ситуацию, когда заложенных в бюджеты денег не хватит и придется доплачивать из собственной прибыли, которая и так субсидирует все удорожания на стройке.
В перспективе пакетные решения от сторонних компаний могут стать альтернативой квартире с отделкой от застройщика, но только если цены и условия оплаты таких услуг будут комфортные».
Генеральный директор RD Residence Людмила Кондрашова:
«По официальным сообщениям девелоперов, отказ от реализации квартир с отделкой – временная мера, направленная на пересмотр логистических цепочек поставок стройматериалов, анализ изменения их стоимости, изучение возможных замен и их потребительских характеристик. При этом обращается внимание, что по текущим договорам все обязательства выполняются.
Президент поручил проработать вопрос расселения ипотечного аварийного жилья
Безусловно, в ситуации курсовой волатильности, непредсказуемости сроков и вообще возможности поставок определенных позиций застройщик не готов брать на себя обязательства по отделке (учитывая, что она обычно осуществляется со значительной скидкой). Скорее всего, по мере стабилизации ситуации с поставками и импортозамещением объем предложения вырастет, но, полагаю, это случится не в ближайшей перспективе. На данный момент застройщики сконцентрированы на поиске решений по субсидированию ипотеки, поскольку, как показал опыт последних месяцев, именно она была и остается ключевым драйвером спроса на новостройки.
Архитектурные и дизайнерские бюро находятся в одной лодке со всем остальным рынком, поэтому им приходится быстро переориентироваться на новые решения. Не думаю, что в текущей ситуации у них есть более продвинутые инсайды и возможности, чем у застройщиков».
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина:
«Такой ажиотаж связан с известными всем событиями, которые произошли в феврале. Был пиковый спрос почти на все виды недвижимости, включая апартаменты. Люди избавлялись от рублей. Выбор пал на апартаменты, потому что это очень доступный инструмент инвестирования. В большинстве сегментов («эконом», «комфорт», «бизнес») еще и дешевле, чем жилье, – это особенность Москвы. Стоит ожидать новых проектов с апартаментами, но в течение какого срока они выйдут в продажу и потом введутся. По нашим данным, на 2022 год было запланировано около 20 новых проектов, но уже сейчас мы видим, что часть из них будет отложена на 2023-2024 гг».
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев:
«Важно учитывать, что в статистику попадают все без исключения сделки, включая технические переводы объектов на юрлица и т. д. Мы применяем определенную методику фильтрации для выявления сделок такого рода и далее для анализа уже используем спрос, очищенный от технических аспектов. То есть фактически мы максимально приближаемся к достоверной цифре спроса конечного покупателя. По нашим данным, такого драматического колебания на рынке не было. В годовой динамике, по данным Est-a-Tet, рост спроса по апартаментам составил всего 3,3% без учета элитного сегмента (он имеет существенные особенности и рассматривается отдельно).
Два земельных участка в Солнцеве переданы религиозной группе
Новые проекты с апартаментами стоит ожидать, работа по подготовке таких проектов ведется и в рамках ТПУ, и в рамках отдельных многофункциональных комплексов».
Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич:
«Ажиотаж связан прежде всего с падением доходов населения и переключением внимания населения на низкобюджетные варианты.
Апартаменты-студии (в основном из бывших хостелов) предлагают сейчас в районе Третьего транспортного кольца (ТТК) даже за 3 млн рублей. За такие деньги в виде жилого помещения в таких районах можно купить лишь комнату в коммуналке или «псевдостудию» с долевой собственностью.
Важно понимать, что апартаменты дешевле, так как они не являются жилыми помещениями и вам приходится мириться с рядом рисков. Правила тишины не распространяются на ваш объект, соседи могут сдавать в аренду свои апартаменты кому угодно, вы не можете получить постоянную регистрацию и так далее.
Новые проекты уже появляются и будут появляться. И дело не только в цене. Все уже поняли, что жилыми помещениями апартаменты не признают. Но больших площадей в черте старой Москвы, на которых можно строить именно жилье, пока не видно. Менять назначение помещения на жилое долго, сложно, а иногда и просто невозможно. А строить и продавать девелоперам хочется. Вот и происходит превращение старых и брошенных промзон в новые МФК. Это выгодно и городу, и девелоперу».
Ранее мы опубликовали мнения экспертов о том, что будет с рынком при ставке по льготной ипотеке 9%.