Купить комнату и остаться в плюсе: выгода и риски
Как быть, если денег на покупку готовой квартиры не хватает: стандартная ипотека сейчас неподъемна, часто спрашивают читатели Циан. Кажется, ответ очевиден — купить комнату. Но насколько это хорошее решение? Мы узнали мнение экспертов о ликвидности комнат и о том, какие сложности ждут покупателей такого жилья.
Вадим давно перебрался в столицу. Снимает «однушку» неподалеку от метро «Пражская» и копит на квартиру, мечтая приобрести собственное жилье, причем на вторичном рынке. После подорожания жилья за последние два года мечта Вадима отодвинулась в неопределенное будущее. Льготные ипотечные программы ему не подходят, да он и не хочет брать ипотеку: считает, что это очень дорого, к тому же он не уверен в стабильности своих доходов. Есть ли у нашего читателя способ приобрести свое жилье при достаточно скромной для Москвы сумме накоплений?
Комнаты рванули в цене
Покупка комнаты — единственная возможность приобрести готовое жилье за 3–4 млн рублей в Москве, за 2–3 млн в Петербурге или дешевле — в других миллионниках без ипотечного кредита.
С начала 2022 года к комнатам как к последней возможности обзавестись собственным жильем стали присматриваться те, кому не хватает на отдельную квартиру. К этому их подталкивают страх обесценивания денег и высокая инфляция. Активизировались и инвесторы: перевести деньги в недвижимость — проверенная стратегия. В результате спрос на комнаты, и без того высокий в последние два года, по-прежнему растет.
ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рынок комнат в российских городах не такой уж большой: в Москве — менее 1 тыс. вариантов, в Екатеринбурге и Новосибирске — чуть более 550 в каждом городе. Зато в Петербурге, столице коммуналок, на выбор предлагается 2,7 тыс. предложений.
Это подгоняет вверх цены. По данным Циан.Аналитики, в Москве средняя цена 1 кв. м в комнате площадью до 40 кв. м за год выросла на 25% — с 232 до 289,5 тыс. рублей. А в Петербурге за один только месяц (с 24 февраля по 24 марта), по данным АН «Доли.ру», стоимость комнат выросла на 13%, а за год рост составил 53%.
«Обычно при росте цен на недвижимость комнаты дорожают в последнюю очередь, — отмечает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Этот момент настал».
Минимальная стоимость комнаты в столице — 2,8 млн рублей (7–10 кв. м), в Северной столице — 1,2 млн рублей (5–9 кв. м). При этом средняя стоимость комнаты в обоих городах почти в три раза выше. А вот в Новосибирске доступны варианты комнат от 450 тыс. рублей (9–10 кв. м).
Комната или доля?
Главный подводный камень при покупке комнаты — анонсируемые в объявлении комнаты по документам чаще всего оказываются долями. Но покупатель доли в квартире не может претендовать на конкретную комнату, даже если купил треть в «трешке». Выделение комнаты в соответствии с долей в собственности — отдельная процедура.
Поэтому, если вы покупаете объект для собственного проживания, смотрите именно комнаты. Они в полтора–два раза дороже долей, но, в отличие от абстрактной доли, их границы ясно очерчены, так что споров с соседями не возникнет.
Большая часть покупателей долей — инвесторы. Они не собираются жить в этой квартире, а просто пристроили деньги, чтобы те не обесценились. Собственник доли без согласия других сособственников не вправе ни сдать ее (то есть равную ей по площади комнату) в аренду, ни зарегистрировать в ней родственника. Своего места в общей кухне у него тоже нет, как и личного счетчика. Поэтому владельцу доли нужны незаурядные дипломатические способности: обо всем придется договариваться с соседями.
Для владельца комнаты все проще: у него есть свой счетчик, он может получить справку о регистрации по месту жительства по форме № 9, зарегистрировать в комнате супруга или родителей, сдать ее в аренду без согласия соседей.
Особенности законодательства
Вы уже живете в комнате. Общие помещения в коммунальной квартире (кухня, санузел, прихожая, балкон) находятся в общей долевой собственности хозяев комнат: эта доля пропорциональна площади комнат. Поэтому владельцы комнат не могут ограничивать друг другу доступ к общему имуществу и должны совместно вести хозяйство и делить расходы на содержание общего имущества (они рассчитываются исходя из доли в праве на него). Если договориться не удается, придется обращаться в суд.
Вы хотите продать комнату. Чтобы продать комнату, придется снова обратиться к соседям. Именно они имеют преимущественное право покупки вашей комнаты, а значит, в первую очередь нужно предложить купить комнату именно им.
«Продавец должен известить остальных собственников комнат в коммунальной квартире о том, что он продает свою комнату постороннему лицу. В извещении необходимо указать все существенные условия планируемой сделки, в первую очередь цену», — объясняет Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk.
Она подчеркивает, что извещение нужно направить в письменной форме по почте или вручить под роспись. Если все собственники уведомили вас об отказе от покупки комнаты, то вы можете смело ее продавать. Если они промолчали, то придется выждать месяц со дня извещения и только после этого заключить сделку.
Вы хотите купить комнату. С условиями продажи комнат связаны главные риски покупки: человек, продающий вам комнату, ни в коем случае не вправе нарушить преимущественное право соседей на ее выкуп. Проверьте наличие отказов всех сособственников/соседей и цену: для вас она должна быть не ниже, чем предложенная им. Если все верно, сделке быть. Если нет — сосед впоследствии может обратиться в суд с иском о переводе на него прав покупателя, и вы лишитесь жилья.
Главное — соседи
Комфорт проживания в коммунальной квартире сильно зависит от соседей. Если это одна–две адекватные семьи, не маргинальные и непьющие, то проблем не возникнет. Не исключено, что в будущем, если они соберутся продавать свою комнату, вы выкупите ее и станете владельцем всей квартиры.
Но бывает и по-другому. Соседи бывают асоциальными, могут сдать или продать свою комнату сомнительным личностям или заселить туда нелегалов, могут дебоширить ночами, развести клопов или тараканов, которые расползутся по всем комнатам. В любом случае такое недобрососедство отразится на качестве и комфорте вашей жизни, даже если вы приходите домой только ночевать. Поэтому главное при выборе комнаты не ремонт и локация, а соседи.
От этого во многом зависит и ликвидность квартиры — насколько быстро она будет расти в цене и легко ли будет ее продать. Комнаты в домах старого фонда с капремонтом и адекватными соседями продаются очень хорошо. Их покупают, например, люди, которые работают в центре города: им важно быстро добираться до работы, а домой они приезжают только поспать. В качестве стартового такое жилье часто приобретают родители своему ребенку-студенту или молодые пары без детей.
Особенности комнат делают их покупку не самой лучшей инвестицией, считают эксперты. Даже если объект беспроблемный, доходность составит 5–6% годовых. Выгоднее (около 10% годовых) скупать доли и выкупать квартиры целиком, но это уже задача для профессионалов.
Быстро продать комнату тоже получается не всегда. Куда более ликвидна аналогичная по стоимости студия в пригороде или апартаменты, отмечает Екатерина Бережнова, главный аналитик компании «Миэль».
А студия лучше?
В городах самые дешевые студии стоят примерно вдвое дороже самых дешевых комнат, но и площадь у них вдвое больше — от 18–20 кв. м. А вот в 25 минутах езды от метро уже реально найти студию, сопоставимую по цене с комнатой в центре города.
Но есть и промежуточные варианты — так называемые комнаты-студии. Это те же комнаты, просто оборудованные всем необходимым для жизни: санузлом, душевой кабиной, плитой. Площадь таких студий — около 20 кв. м, но бывает и очень небольшой — до 10 кв. м. Подобный формат популярен сегодня на рынке Петербурга: закрывшиеся хостелы распродают свои бывшие номера.
Покупка такого жилья — дело рискованное. Сделанную перепланировку очень сложно узаконить, а значит, при малейшей жалобе соседей муниципалитет потребует вернуть все в исходное положение за счет владельца.
«Комнаты-студии стоят значительно дешевле сопоставимых по площади и местоположению обычных студий. Но их пытаются продавать немного дороже комнат, окупая вложенные затраты», — рассказывает Катерина Соболева.
Приобретая такой объект, следует внимательно изучать документы, советует Анастасия Ромашова, старший юрисконсульт офиса «Новогиреево» компании «Миэль». Если перепланировка не узаконена, получится въехать и жить на свой страх и риск (среди плюсов — никакого взаимодействия с соседями), но вот перепродать эту студию будет сложно.
Резюме
Комнаты в больших коммуналках и варианты с «трудными» соседями эксперты советуют оставить профессионалам рынка: такие объекты хороши для инвестиций. Для собственного проживания лучше подойдут малокомнатные (две–четыре комнаты на двух–трех владельцев) квартиры с тихими приличными сособственниками.
Как вариант изолированной комнаты со своими коммуникациями — комната-студия, но вы рискуете получить иск от муниципалитета. С точки зрения инвестиции для непрофессионала идеальный вариант — полноценная студия в области за те же деньги.