Девелоперы охладели к земельным участкам
Инвестиции в покупку земельных участков для девелопмента в Петербурге в I полугодии этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого снизились более чем в 5 раз до 6,98 млрд руб. (в I полугодии 2021 г. они составили 37,6 млрд руб.), сообщается в отчете агентства Knight Frank. Доля инвестиций в земельные участки под застройку в общем объеме вложений тоже резко сократилась: с 72% в прошлом году до 26% — в этом.
Согласно данным агентства Nikoliers, продажа площадок под девелопмент лидировала в общем объеме инвестиционных вложений в недвижимость Петербурга начиная с 2020 г. В апреле 2020 г. власти объявили о запуске программы по льготному ипотечному кредитованию нового жилья, после чего спрос на земельные участки под застройку жильем начал расти. Но в 2022 г. ситуация кардинально изменилась: лидерство перешло к вложениям в офисную недвижимость, а покупка земли ушла на второй план.
По данным Nikoliers, сделки с покупкой площадок для жилого девелопмента составили 70% всего объема купленных под застройку участков в этом году. «Удорожание банковского финансирования, особенно бридж-кредитования, нарушение цепочек поставок, динамичный рост стоимости и дефицит стройматериалов и рабочей силы заметно охладили земельный рынок. Многие жилищные девелоперы находятся в ожидании стабилизации экономики и скорейшего восстановления продаж», — говорит генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St Petersburg Сергей Дуванов отмечает, что в этом году никто из покупателей не стал отказываться от ранее намеченных сделок, но интерес к новым площадкам резко снизился. «Если раньше девелоперы конкурировали между собой за площадки, то теперь конкуренции либо нет, либо она вялотекущая между одной-двумя компаниями», — подчеркнул он.
Основной причиной снижения спроса со стороны девелоперов на покупку новых земельных участков под жилищную застройку он называет продолжающееся падение продаж квартир. По данным «Циан.Аналитики», в марте в городе было зарегистрировано самое большое в этом году число договоров долевого участия (6700), но в апреле их количество упало до 5900, а в мае – до 2300. В июне, несмотря на снижение льготной ипотечной ставки до 7%, произошел лишь незначительный рост количества заключенных договоров долевого участия — до 2400. «Девелоперы видят, что пока на новые квартиры нет спроса и не спешат наращивать земельный банк. До конца 2022 г. массового выхода на рынок новых проектов, как это было в 2021 г., мы не увидим. Пока нет понимания, откуда конечные покупатели будут брать средства», — подчеркивает Дуванов.
Управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков говорит, что в этом году на рынок вернулись долевые схемы, при которых часть стоимости земли оплачивается метрами в будущих проектах. «При этом такие сделки согласовываются дольше, и не каждый собственник готов на них идти. В итоге все это выливается в снижение инвестиций в землю», — отмечает он.
Еще одной причиной охлаждения инвестиционной активности девелоперов он назвал высокие кредитные ставки. «Сейчас банки предоставляют застройщикам кредиты по стоимости от 13-15% годовых. А бизнесу достаточно сложно развиваться со ставками от 13% годовых. Скорее всего, мы увидим ситуацию, которая была в 2018—2019 гг. до бурного всплеска покупки земельных участков для строительства жилья, продаваемого по субсидированным ипотечным ставкам», — считает эксперт.
Бойков отмечает, что после снижения ключевой ставки в июне до 9,5% и льготной ипотечной ставки до 7% заметно некоторое оживление рынка, но пока оно не привело к резкому росту спроса: «Все равно сохраняется неопределенность, имеет место падение объемов продаж, все пересматривают планы своего развития». В краткосрочной перспективе он не прогнозирует никаких негативных последствий для жилищного рынка из-за сокращения спроса на землю, поскольку в предыдущий год было куплено большое количество участков.
По данным Nikoliers, в 2021 г. девелоперы приобрели под жилищное строительство в Петербурге земли на $1,6 млрд — это самый высокий показатель за всю историю рынка. Было куплено 215 га в центральных и околоцентральных районах города и еще 685 га — в периферийных локациях и ближайших районах Ленинградской области.
Но в средней и долгосрочной перспективе сокращение сделок с землей приведет к снижению предложения новых квартир, уверена вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина, однако она не смогла привести точных цифр. «Сокращение предложения, в свою очередь, ведет к росту розничных цен. Также, как показывает опыт предыдущих лет, это приводит потом к резкому всплеску таких сделок», — отметила она.