Есть такая цифра: строительный рынок мигрирует в виртуальное пространство
Рынок недвижимости начал уходить в «цифру» задолго до пандемии коронавируса: онлайн-показы, онлайн-оценка, онлайн-проверка, онлайн-приёмка и онлайн-сделки. До 60% целевых действий по поиску жилья, в том числе, посещение сайтов жилых проектов, уже сейчас происходит через мобильные устройства, до 50 % сделок - заключается в виртуальном пространстве. К началу 2023 года число компаний, использующих цифровые сервисы, мультисервисные приложения или их отдельные инструменты на рынке недвижимости увеличится на 30-40%. На уход в «цифру» будет влиять, в том числе, решение Центробанка РФ о введении цифрового рубля, а также рост числа агентств недвижимости, предлагающих клиентам цифровые экосистемы «под ключ».
Мобильный трафик в сегменте недвижимости преобладает из года в год, рассказывает Надежда Гнусина, CОO «Домиленд»: порядка 60% целевых действий по поиску жилья, в том числе, посещение сайтов жилых проектов, происходит через мобильные устройства. Половина обращений в офисы продаж – также через соответствующие лид-формы, адаптированные под смартфоны и планшеты. Около 50% всех сделок в жилой недвижимости уже сейчас проходят онлайн, а к началу 2023-го общее количество компаний, использующих цифровые сервисы, мультисервисные приложения или их отдельные инструменты увеличится на 30-40%.
Постпандемическая цифровизация отрасли затронула все сегменты рынка и процессы, обратив на себя внимание как b2b-сообщества, так и государства, резюмирует г-жа Гнусина: в России продолжают приниматься законы в интересах отрасли и разработчиков, а меры поддержки цифровизации для большинства сегментов экономики на правительственном уровне уже названы беспрецедентными. В том числе – на фоне ситуации последних четырех месяцев и самых масштабных в новейшей истории рынков санкций, которые, в большей степени, затронули именно высокотехнологичный сектор и IT.
С марта интерес к цифровым продуктам, по оценкам «Домиленда», вырос на 71% – в сфере ЖКХ, и на 16% – среди клиентов в девелопменте. Общее количество сделок увеличилось на 22% с начала года, и на 30% – по отношению к прошлому году.
Одним из наиболее инновационных инструментов в итоге остаются так называемые супераппы, покрывающие весь клиентский путь, от подбора квартиры онлайн до постпродажного обслуживания, продолжает Надежда Гнусина. Решения позволяют застройщику и агентствам не только и не столько создать имидж инновационных компаний, но и оптимизировать бюджет отделов маркетинга, продаж, а также – постпродажного обслуживания, считает эксперт. В первую очередь, благодаря online-витрине: такие сделки требуют меньше времени, что позволяет обрабатывать большее количество запросов. В итоге растет конверсия в бронирование, поскольку сервис, в отличие от сайта, может моментально возвращать потенциального клиента к поиску; повышается глубина просмотра внутри мобильной экосистемы.
Современные технологии позволяют оцифровать практически весь процесс девелопмента – от выбора перспективной площадки для нового проекта и получения разрешения на строительство до контроля подрядчиков и непосредственно продаж новостроек, соглашается Игорь Темнышев, региональный директор департамента управления строительными проектами Nikoliers.
Непременным условием присутствия на рынке и конкурентным преимуществом стали сервисы, в основе которых лежит машинное обучение и искусственный интеллект, позволяющие сделать автоматическую оценку недвижимости, прогноз стоимости для новостроек и вторичного рынка жилья, юридическую проверку и оценку прозрачности, объединяющие решения все необходимые опции для девелоперов (например, CRM, личный кабинет покупателя и т.д.). «Многие компании разрабатывают сейчас собственные приложения или инструменты, которые помогают их клиентам сориентироваться, и точнее подобрать объект по своим параметрам, – поясняет г-н Темнышев. – Решения позволяют получать доступ к сведениям о собственности, а также к необходимым документам и инструментам в любое время».
Один из самых популярных у застройщиков цифровых модулей - «Приемка». Среди основных возможностей – настройка форм в зависимости от параметров помещения, включающих в себя три уровня: часть помещения, тип недочета и описание недочета. Далее следует фиксация замечаний – по факту, система создаёт автоматически заявки на устранение замечаний для ответственных подрядчиков.
Еще одна важная функция - автоматическое формирование документов - акта осмотра и акта приема-передачи, а также возможность подписания документов при помощи электронной цифровой подписи. Решение переводит в цифру один из наиболее важных и стрессовых этапов в приобретении жилья.
Инструментальный ансамбль
Так называемые «удалённые» сделки, в том числе междугородние, стали популярны на рынке с начала пандемии коронавируса, вспоминает Александр Москатов, управляющий директор сети офисов МИЭЛЬ: клиент, сидя в Иркутске, может продать или купить квартиру в Москве. Теперь действительно охватывается весь процесс «под ключ» – от «примерки» квартиры, 3D-тура, бронирования, «веерной» подачи документов на ипотеку в несколько банков и выбора самого интересного предложения из них до регистрации и получения регистрационных документов, перечисляет Александр Коваленко, коммерческий директор группы компаний «РКС Девелопмент».
«Если мы говорим, например, про регулярный вторичный рынок, то онлайн-показ, как средство первичного отбора квартир во всём многообразии предложения, стал дополнительным инструментом, – констатирует Александр Москатов. – Правда, он существует только лишь для того, чтобы сделать первичную выборку. При окончательном же выборе, чаще всего, требуется личное посещение». Исключения – когда у риелтора или другого доверенного лица настолько тесная связь с покупателем, что он может удаленно посмотреть объект и затем передать клиенту все те впечатления от квартиры, которые невозможно передать в электронном виде.
Всё, что касается онлайн-показов, пока работает для нижнего ценового сегмента либо недвижимости на море, а также покупки объекта для инвестирования с целью перепродажи или сдачи в аренду, считает Александр Коваленко. По его словам, если клиент хочет купить квартиру в городе проживания, онлайн-показ для него – всё ещё нерабочий инструмент: в любом случае захочется вживую оценить качество строительства, предлагаемой отделки, планировочные решения, места общего пользования, благоустройство территории. Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse, поддерживает: «цифровые показы» подойдут пока далеко не всем и не для всего. «В эксклюзивных или нестандартных случаях я рекомендую все же очную работу, – поясняет г-жа Лашкевич. – А вот инструменты для получения аналитики считаю сейчас самыми интересными. На последнем вебинаре я как раз показывала, как оценивать объект при помощи нашего сервиса: это экономит время риэлтора, позволяет ему выйти на рынок с оптимальной ценой. Заказчик услуг же получает быструю продажу по рыночной цене».
Роман Блонов, руководитель компании PropTech Solutions, также называет самыми интересными инструментами для агентств на рынке недвижимости именно те, которые экономят время и деньги клиента, позволяя за счет цифрового подхода упростить решение задач. Искусственный интеллект оценивает местоположение, инфраструктуру, стоимость объекта, а также его инвестиционную привлекательность, перечисляет он. Виртуальные туры и онлайн-презентации же позволяют «посетить» сразу несколько лотов, отсеяв сразу очевидно неподходящие. И речь давно идёт не только и не столько о клиентах из других регионов, уточняют в компании: мало кто из «местных» хочет тратить целый день на поездки по объектам. Кроме того, это отличный маркетинговый инструмент: иногда не самый привлекательный объект можно виртуально упаковать так, что покупатель обратит внимание, и затем обязательно посетит квартиру лично. Схожая история со стоимостью – очно клиент ведь практически всегда сразу отсеивает неподходящие по цене проекты. Онлайн-показ же поможет «удержать» покупателя, считают в «Миран» – он поймет, что готов доплатить, и всё-таки приедет на просмотр.
Хотя инструментов для оценки объектов по вводным у риэлторов хватает, заключительную и точную оценку может дать только эксперт, резюмирует Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК МИЭЛЬ. На больших выборках, по её словам, с помощью инструментов искусственного интеллекта действительно можно построить прогноз, забивая данные по расположению объекта, расстоянию от метро, метражу. Но, как и в случае с онлайн-показами, с весомыми оговорками – остаются факторы, которые можно оценить только глазами. Например, ремонт – его почти невозможно оценить с помощью искусственного интеллекта, и правильно заложить в коэффициент. Сложно и с видом из окна, качеством отделочных материалов, состоянием сантехники и бытовой техники, соседями. «Или еще пример, вот для машины мы даем вводные: расстояние от метро 10 минут на транспорте, и модель нам посчитает стоимость объекта с учетом этого фактора, – продолжает г-жа Бережнова. – Но, когда человек, а не машина смотрит на расположение, картина может быть иной. Да, 10 минут на транспорте, только автобус ходит с интервалом 30-40 минут, а пешком дорога займет не менее получаса, и путь будет пролегать вдоль автострады».
Юрий Аксёнов, партнёр Orchards:
Пока наиболее активно цифровые сервисы используются в период экспозиции объекта на рынке, и существенно упрощают коммуникацию сторон на начальном этапе обмена информацией, минимально необходимой для возникновения заинтересованности в сделке. Сюда можно отнести и размещение сведений об объекте на различных интернет-площадках, и его показы онлайн.
Что касается заключения и исполнения договора с применением цифровых технологий, то здесь также немало сопутствующих рисков и ограничений: во-первых, значительная часть сделок с недвижимостью либо в силу закона, либо по желанию стороны подлежит нотариальному удостоверению; во-вторых, требование о государственной регистрации прав и обременений в ЕГРН предполагает необходимость взаимодействия с Росреестром, а к настоящему моменту «электронная регистрация» возможна только для ограниченного числа сделок и ее участников. Одним из наиболее существенных рисков для данного сегмента остается несанкционированное использование злоумышленником электронной цифровой подписи (ЭЦП) для сделки с объектом без воли собственника.
«Цифра» рубль бережет
То, что «цифровых» агентств на рынке недвижимости становится всё больше, говорит и об окончательном «обелении» сегмента. Сделки, по словам собеседников «Строим просто», вообще становятся «прозрачными как никогда».
Уже весной 2023-го Центробанк РФ протестирует применение цифрового рубля, в том числе, в сделках с недвижимостью. Он должен стать так называемой третьей формой валюты наряду с наличными и безналичными деньгами, которые лежат на счетах. «В период санкций на финансовые операции, правительство ускорило процесс реализации цифрового рубля, – поясняет Игорь Темнышев. – Применение цифрового рубля в сделках с недвижимостью будет осуществляться через смарт-контракты, технология позволит отслеживать целевое использование средств и повысит защищенность сделок. Это поможет сократить риски цифровых сделок, сделав их прозрачнее, и автоматизировать процесс, ограничив применение третий стороны. Помимо того, сделки в принципе становятся быстрее».
Виктор Козин, управляющий партнер Becar Asset Management, также называет предложение ЦБ ввести цифровой рубль в сделках с недвижимостью «очень интересным». По его словам, переход на цифровые виртуальные рубли, благодаря идентификаторам, действительно позволит прослеживать практически всю жизнь каждого рубля и историю его «похождений». «Это однозначно повысит прозрачность, да и, наверное, сэкономит на печати денежной массы, – полагает он – Однако, чем больше мы завязаны на цифре, тем более уязвимы: любые данные, которые хранятся в «цифре», могут быть взломаны мошенниками, которые могут получить доступ не только к виртуальным кошелькам граждан, но и к органам жизнеобеспечения предприятия».
В любом случае, цифровой рубль может стать вполне рабочим инструментом: ведь когда расчеты производятся сейчас безналичным способом – это тоже в некотором роде цифровой рубль, убеждён Сергей Шиферсон, управляющий партнер девелоперской компании Touch. Пока же наиболее важными решениями для рынка всё-таки остаются возможность онлайн-регистрации в Росреестре и использование аккредитива, системы безопасных расчетов – это позволяет минимизировать риски застройщика и покупателя. Третье – возможность получить ипотеку, или иначе – так называемая «цифровая ипотека». «Мы сами активно используем инструменты онлайн-регистрации, более 90% наших сделок на проектах Champine и LevelUP проходят с использованием цифровой подписи, системы безопасных платежей и электронной регистрации», - сообщает эксперт.
Дмитрий Ефимов, заместитель директора по продажам ГК «Пионер»:
Если будет решен вопрос с безопасностью хранения таких цифровых денег, исключен риск кражи, а также возможности использования будут не меньше, чем у обычного рубля, то покупатели не увидят разницу по сравнению с использованием электронного варианта наличного рубля через приложения своих банков. Риски безопасности их хранения и вероятной потери, то есть его использование, должно быть по желанию клиента прозрачным и с сохранением всех транзакций для возможного доказательства кражи; должны быть усилены и методы идентификации клиента и подтверждения транзакций, особенно на большие суммы при покупке недвижимости.
На рынке, с точки зрения клиентов, для развития остается еще область в сфере онлайн-подписаний кредитных документов и онлайн открытий аккредитивов и эскроу-счетов (пока не все банки это могут делать). Что касается проблем, связанных с уходом рынка «в цифру» в целом, то среди них - несоответствие ожиданиям, невозможность полностью оценить локацию и окружение проекта, а также другие нюансы, связанные с окружением и местоположением. Затем - утечка персональных данных и другой информации о клиенте и вероятные, связанные с этим мошеннические действия.
Ума палата
К ближайшим инициативам в области цифровизации рынка недвижимости в целом можно отнести и разработку концепции стандарта «умного МКД», делится, в свою очередь, Павел Кучерук, заместитель генерального директора Alphaopen. Об этом стало известно в начале 2022 года, когда Минцифры России, Минстрой, Минпромторг, девелоперы и IT-компании объявили о начале разработки. Инициатива Минцифры должна способствовать еще более глубокому проникновению цифровых сервисов в жилой недвижимости, включая комфорт-класс. «Разработанный компанией типовой (или технический) проект автоматизированной системы управления зданием можно назвать одним из вкладов нашей компании в работе над стандартом, – рассказывает г-н Кучерук. – Технический проект создается с девелоперами, исходя из их требований и запросов; в структуре документа описываются необходимые цифровые сервисы, сценарии работы как информационных, так и инфраструктурных систем».
Совместными усилиями игрокам предстоит выстроить инфраструктуру, прописать требования и особенности интеграций, учесть сочетаемость с различными информационными сервисами и системами, такими, как CRM управляющей компании «Безопасный город», перечисляет эксперт. Всё перечисленное надлежит структурировать с точки зрения протоколов, данных, их форматов и хранения. В перспективе такая система может стать основным инструментом для работы управляющих компаний по всей России.
Будущее – за «умными» сервисами для жителей, соглашается Джимшер Челидзе, директор по продукту «НТЦ Эффективность». Это решения с цифровым следом всех операций, историей начислений и потребления энергоресурсов, рекомендациями по оптимизации эксплуатационных расходов. Цифровизация станет одним из факторов выживания и игроков, и отрасли в целом, и сегодня недостаточно только внедрить определенные цифровые технологии и решения – нужно раскрыть их потенциал, поясняет г-н Челидзе. Для этого, по его мнению, нужно работать в тесной интеграции с разработчиками, четко понимая запросы клиентов, и не вкладываться в ненужные функции, иначе проект внедрения превратиться в неудачный опыт с тратой денег в ненужные «игрушки». «Пользователям интересна не только дверь с доступом по технологии Face ID, - констатирует Джимшер Челидзе. - Им нужны надежные услуги ЖКХ, низкая коммуналка и прозрачные механизмы начисления. Но речь не идет о разработке с нуля. Сейчас есть много стартапов и готовых решений, которые можно интегрировать в свои системы»
Вадим Казберов, управляющий партнер компании ДНС:
Цифровизация – общий тренд, она проникла уже практически во все сферы и отрасли, и рынок недвижимости не может оставаться в «аналоговой» эре. Например, с 2020 года применение BIM-технологий обязательно на всех объектах, финансируемых с привлечением бюджетных средств. Но, по данным компании BIMPRO, пока только 5,2% проектных компаний и 9% девелоперов работают с системой. Однако, по оценке Pridex, через пять лет в 100% проектов зданий площадью более 10 тыс. кв. м и в 50% – более 5 тыс. кв. м будут использоваться BIM-технологии. Для зданий меньшей площади доля проектов с их использованием будет расти примерно на 10% в год.
Мы видим высокую потребность в цифровых инструментах со стороны бизнеса. Запрос на «цифру» есть и со стороны потребителя. Например, использование BIM-технологий на протяжении всего жизненного цикла здания поможет продлить срок его эксплуатации. Ремонт, капитальный ремонт, модернизацию, переоснащение, перепрофилирование, изменение этажности – эти и другие действия эффективнее проводить на основе информационной модели.
Модный приговор
Пока большинство застройщиков уходят «в цифру» не потому, что это действительно нужно покупателям, а потому что это модно, вздыхает Александр Коваленко. «Цифра» должна решать реальные проблемы покупателя, упрощать его жизнь,– перечисляет г-н Коваленко. – Покупателям нужен умный дом, умная квартира, оцифровка сервисов, предлагаемых управляющей компанией, оцифровка сервисов по сдаче квартиры в аренду, ее перепродаже, trade-in. То есть он нуждается в тех цифровых сервисах, над которыми застройщики не работают, а те сервисы, на которые застройщики преимущественно тратят деньги, покупателями пока не востребованы. В идеале это вообще должно быть одно приложение под названием «Моя квартира», которое объединит все потребности покупателя «под одной крышей».
Процесс цифровизации рынка недвижимости находится в состоянии «казнить нельзя помиловать», поддерживает Дмитрий Екимов, заместитель генерального директора компании «Аукцион ДомДА». И ключевой вопрос – куда нынешней турбулентностью будет поставлена запятая. По его словам, взрывной рост онлайн-сервисов, спровоцированный пандемией и обязательными требованиями по цифровизации строительства, с переходом на BIM-формат, сменился ситуативным обвалом из-за нехватки IT-специалистов и фактического падения спроса, а также прекращения и ограничения доступа к зарубежным технологиям и сервисам. И если говорить о перспективе дальнейшего всеобщего ухода в цифру, то сейчас всё в подвешенном состоянии из-за общей турбулентности рынка. Основной риск и в то же время окно возможностей сейчас – это необходимость замещения уходящих западных игроков, указывает г-н Екимов.
Однако потребность в глобальном «уходе в цифру», безусловно, сохраняется – как на уровне государственной политики (перевод сделок в онлайн-формат и развитие сервисов Росреестра по удаленной регистрации), так и на уровне покупателя, основным каналом взаимодействия и привлечения которого сейчас является интернет и цифровые агрегаторы недвижимости. «Есть достаточно значительный сегмент рисков, связанный с мошенничеством при совершении цифровых сделок, (использование ЭЦП собственника, обход запрета на совершение сделок без участия собственника и аналогичные), - сообщает Дмитрий Екимов. - Но по ним уже накоплена практика и готовятся законодательные изменения, которые учтут эту негативную практику». «В России много «крутых» решений в области информационной безопасности, много игроков с мировым уровнем компетенций, - указывает, в свою очередь, Джимшер Челидзе. - Но этот потенциал не всегда реализуется в реальной практике. Так, например, на предложение провести стресс-тест клиенты часто отвечают отказом, поскольку уязвимые точки – а их обязательно найдут – воспринимаются не как зоны роста, а как политические риски».
Однако именно в рамках использования новых супераппов застройщики в перспективе смогут собирать, например, данные о потенциальных клиентах на этапе эксплуатации, в том числе, по косвенным признакам, говорит Надежда Гнусина: расход воды, заказы определенных товаров или услуг в маркетплейсе, пополнение в семье. Такая категоризация и построение виртуального портрета покупателя позволяют формировать персональные предложения и приглашать клиентов в витрину с уже подобранным списком лотов для этого целевого сегмента.