Поменялись местами: почему новостройки на раннем этапе строительства обгоняют готовые проекты по стоимости «квадрата»
Один из базовых принципов рынка новостроек — рост стоимости в процессе строительства. Именно на нем основана инвестиционная привлекательность первички: вложив определенную сумму на старте, после ввода дома в эксплуатацию можно продать квартиру уже на 15-30% дороже. Но сейчас на столичном рынке жилья сложилась парадоксальная ситуация — стоимость «квадрата» в проектах на начальном этапе обгоняет показатели ЖК на высокой строительной готовности. Расспросили экспертов рынка о причинах такого «перевертыша».
Ценовой разрыв между премьерами рынка и близкими к завершению ЖК начал сокращаться еще в первом квартале — тогда, по оценке bnMAP.pro, средняя стоимость 1 кв. м в стартующих проектах была всего на 8,3% меньше, чем во введенных в эксплуатацию. Затем разрыв продолжил сокращаться, и уже в феврале-марте в крупных городах, включая Москву, были отмечены случаи, когда новостройки на котловане выводились в продажу по ценам выше, чем в уже построенных ЖК. Такие проекты выводились в конце первого квартала в городах с развитыми рынками новостроек, с высоким спросом и ценами — помимо Москвы, это, например, Казань и Ростов-на-Дону. Причин такого явления несколько — и некоторые из них можно назвать специфическими, сформировавшимися именно за последние месяцы.
«Бесплатная» ипотека сказывается на ценах
Одна из таких причин — субсидированная ипотека от застройщика, которую предлагает сейчас большинство крупных столичных застройщиков. Этот инструмент поддержал спрос на новостройки — покупателям предлагаются программы со ставками от 0,01%, причем есть варианты, когда такая ставка распространяется на весь срок кредитования.
Такие программы позволяют минимизировать ежемесячный платеж и в разы сократить общую переплату по кредиту. Но в большинстве случаев застройщик закладывает часть суммы, которую тратит, компенсируя банку снижение ставки, в стоимость квартиры. В результате повышается и средняя стоимость «квадрата».
Сейчас около 90% продаж на первичном рынке осуществляется в ипотеку, а льготная программа распространяется только на новостройки в стадии строительства, говорит и директор по продажам Группы Аквилон Егор Федоров. «К сожалению, для приобретения квартиры в готовом доме этот инструмент не работает, — отмечает эксперт. — А вот по строящимся домам большинство застройщиков предлагают ставки меньше 1% на весь срок кредитования». Например, у Группы Аквилон минимальная ставка по ипотечным программам — 0,01%, что фактически равносильно рассрочке.
Банки, конечно, не будут раздавать бесплатные кредиты. Девелоперы в рамках таких программ субсидируют банкам разницу в ставке. Поэтому клиентам обычно предлагается выбор — купить квартиру дешевле, но без субсидированной застройщиком ипотеки, или взять кредит под минимальный процент, но по более высокой номинальной стоимости.
Ключевой фактор такого необычного ценообразования — инструменты, которые застройщики сейчас используют при продаже, говорит и вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. «Субсидированные ставки в большей степени распространяются на проекты, реализуемые по ДДУ. На готовые проекты или даже квартиры, которые продаются по переуступке, не все ставки можно применить — даже если мы говорим о вторичке от застройщиков, — поясняет эксперт. — То же можно сказать и о программах с рассрочкой. Застройщики не любят давать их на готовые объекты — процесс сложнее регулируется в случае отсутствия оплат. Если человек не внес платежи по ДДУ, с ним можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом, и продать помещение».
Ипотека с нулевым первым взносом также распространяется на первичную недвижимость. Все перечисленные инструменты поддержания спроса приводят к дополнительным затратам застройщика — поэтому он заранее закладывает их в стоимость.
Строить стало дороже, строить стали лучше
Еще один ключевой момент — рост себестоимости строительства, считает коммерческий директор Dars development Дмитрий Софронов. «За последние полгода по строительной отрасли в целом очень сильно изменились финансовые показатели, значительно возросла стоимость на строительные материалы, изменилась логистика и в связи с этим увеличилась стоимость доставки на какие-то позиции, — рассказывает эксперт. — Соответственно, квартиры, которые были куплены год назад, стоили гораздо меньших вложений и инвесторы, продавая их даже дешевле текущей рыночной стоимости, получают хорошую прибыль».
Подобная коллизия со стоимостью первичной недвижимости может быть обусловлена форс-мажорными обстоятельствами. В частности, это санкционные ограничения по поставкам стройматериалов и оборудования и рост их стоимости, а также дороговизна обслуживания кредита на строительство. «Себестоимость новых проектов выше, так как выросли цены на стройматериалы, усложнились логистические цепочки. С такой ситуацией рынок уже сталкивался в период пандемии, когда из-за вируса были закрыты границы», — говорит и директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко.
Этот фактор включает в число основных и Катерина Соболева. «Новые объекты и те, что строились 3-4 года назад, не могут одинаково стоить, — подчеркивает эксперт. — К тому же, за эти несколько лет застройщик мог добавить в объект какие-либо «фишки», которые отразились на цене «квадрата».
Постоянное повышение уровня строящихся проектов также отмечает заместитель исполнительного директора — руководитель отдела продаж компании Est-a-Tet Роман Соколов: «Застройщики все больше внимания уделяют благоустройству, озеленению, материалам, которые используются в фасадных решениях. Все это увеличивает стоимость строительства и сказывается на стартовой цене проекта. — Еще одна причина — проектное финансирование. Сейчас все больше ЖК с использованием кредитных линий проектного финансирования, поэтому в стоимость метра закладывается эта наценка».
О том, что ценовая инверсия может объясняться разными потребительскими характеристиками проектов, говорит и исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. «Также влияют переоценка стоимости строящихся домов на завершающей стадии из-за вывода на рынок новых проектов с более высокой стартовой стоимостью, и низкая ликвидность квартир, непроданных на стадии строительства, и поэтому в конце продаж реализуемых застройщиком с дисконтом, — рассуждает эксперт. — Еще может сказываться необходимость быстрее распродать введенный в эксплуатацию объект, чтобы получить проектное финансирование для другого проекта».
Что дальше?
В перспективе ситуация будет возвращаться к более традиционной для рынка, считают опрошенные эксперты. С одной стороны, высокие цены на старте продолжит поддерживать целый сонм льготных ипотечных программ. Однако с негативной оценкой субсидированных программ недавно выступил ЦБ — глава регулятора Эльвира Набиуллина назвала условия по «бесплатной ипотеке» вводящими заемщиков в заблуждение. Если предложение таких программ резко сократится, минимизируется один из факторов, повышающих цены на старте строительства.
Вместе с тем, на рынок скоро начнут выходить инвестиционные квартиры, купленные уже в новых условиях. Это подтолкнет вверх средние цены и в сданных новостройках. «В ближайшие полгода — год ситуация должна стабилизироваться, — считает Дмитрий Софронов. — Выходя в повторную продажу, квартиры уже не будут стоит дешевле текущих предложений. Чтобы получить ожидаемую прибыль, инвесторам нужно будет выводить квартиры на продажу с ценой около 10% выше, чем от застройщика».
Прежнее предложение в готовых домах будет постепенно уходить с рынка, размываться, добавляет Ксения Рысенко. «До стабилизации экономической ситуации себестоимость будет расти быстрее цен на жилье, но со временем ситуация может вернуться в прежнее русло», — заключает эксперт.
Так что, скорее всего, ценовая инверсия 2022 года будет постепенно сглаживаться — хотя для покупателя это, скорее, не лучшая новость: дешеветь новостройки на начальном этапе строительства вряд ли будут, даже если ЦБ продолжит «поход» на субсидированные программы. А вот квартиры в готовых домах будут дорожать по мере вымывания оставшегося «по старым ценам» предложения.