Дом у набережной. Петербург готов расстаться с 220-летним Домом Чанжина
Российский аукционный дом по поручению комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в мае проведет аукцион по продаже здания на углу набережной Фонтанки и Прядильного переулка, известного как Дом Чанжина. У здания есть статус вновь выявленного объекта культурного наследия.
В составе лота четырехэтажное здание 1801 года постройки площадью 2,4 тыс. м2 и земельный участок под ним площадью 0,2 га. Само здание пустует с 2015 года: до этого времени оно было многоквартирным жилым домом, но 8 лет назад его расселили, законсервировали и перевели в нежилой фонд. Сейчас Дом Чанжина находится в аварийном состоянии и требует капитального ремонта.
Торги пройдут 15 мая на собственной электронной торговой площадке РАД. Аукцион стартует с отметки 120 млн рублей, что, по мнению аналитиков, является адекватной ценой.
Инвестиционный потенциал
Эксперты отмечают привлекательное место расположения объекта: в историческом центре города, неподалеку от основных транспортных магистралей Адмиралтейского района — Лермонтовского пр., Садовой ул. и наб. реки Фонтанки.
Кроме того, в пешеходной доступности находятся две станции метро — «Балтийская» и «Технологический институт».
«Локации с видом на воду в исторических районах города считаются премиальными», — подчеркивает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. По ее словам, хоть дом и не входит в границы «золотого треугольника», район можно считать привлекательным за счет расположения в более спокойной части Адмиралтейского района, в непосредственной близости от центра, недалеко от Никольского собора и Мариинского театра.
«Объект имеет высокий инвестиционный потенциал», — уверена заместитель руководителя департамента продаж РАД в Санкт-Петербурге Дарья Гончарова. По ее мнению, удобная транспортная доступность вкупе с эксклюзивным видом на Фонтанку позволяют реализовать здесь востребованный проект в сфере коммерческой недвижимости.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина согласна с тем, что Дом Чанжина можно приспособить под гостиницу, апарт-отель, псевдожилье или офисы. «Но с точки зрения рынка офисный проект будет сложно реализовать из-за транспортной доступности, а гостиницу — из-за конкурентов в непосредственной близости», — рассуждает Ольга Шарыгина. Она считает, что неплохим вариантом использования исторического здания может быть превращение его в доходный дом.
Земля в пакете
В числе преимуществ объекта Дарья Гончарова называет наличие земельного участка, который вместе со зданием перейдет в собственность потенциального покупателя.
«Здание занимает лишь около половины участка. На свободной земле возможно организовать рекреационную зону или небольшую парковку. Последнее особенно актуально, учитывая отсутствие бесплатных парковок в центре города», — говорит Дарья Гончарова.
Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге, считает, что локация заинтересует девелоперов жилья бизнес-класса. «Но у здания небольшая площадь. Инвестору, чтобы окупить вложения, придется предлагать покупателям лоты по высокой цене», — говорит он.
Одним из минусов выставляемого на продажу здания эксперты считают его охранный статус. «Реконструкция аварийных исторических зданий сопряжена с определенными сложностями и требует больших вложений ресурсов», — напоминает Ольга Трошева. По ее мнению, такой проект может заинтересовать преимущественно те компании, у которых уже есть опыт работы с реконструкцией исторических зданий.
А Ольга Шарыгина напоминает, что в данной локации есть здания, которые могут составить объекту инвестиционную конкуренцию. «Вполне возможно, что предложение заинтересует инвестора, который собирает портфель объектов «впрок», — считает Ольга Шарыгина.
Кандидат в элитные особняки
По мнению Ольги Трошевой, Дом Чанжина может привлечь и застройщиков элитного жилья, несмотря на то что действующий вид разрешенного использования этого объекта — для размещения административно-управленческих и общественных объектов.
«В 2022 году на торгах было продано несколько похожих объектов, например доходный дом Сабаевых-Замятиных на ул. Черняховского, 56А, и Дом Фурмана на ул. Смолячкова, 15-17», — напоминает эксперт. «Плохо, что статус многоквартирного дома заменили на нежилую функцию. С жилым назначением у объекта уже давно была бы новая жизнь», — уверена Ольга Шарыгина. По ее оценкам, объем инвестиций в проект в Доме Чанжина могут составить от 150 тыс. рублей на квадратный метр общей площади. Высокая стоимость объясняется вероятными и серьезными затратами на приведение в порядок инженерной инфраструктуры.
По мнению Ольги Трошевой, можно уложиться в более скромную сумму улучшений — 40-80 тыс. рублей за «квадрат». «Учитывая, что участок не подразумевает дополнительного нового строительства, наиболее вероятная стоимость улучшений — 40-50 тыс. рублей за метр», — резюмирует Ольга Трошева.
СПРАВКА НОВОГО ПРОСПЕКТА
Первоначально двухэтажное здание с мезонином было построено для владельца участка И. Чанжина по проекту архитектора А.А. Михайлова в 1801 году. Через некоторое время особняк был продан виноторговцу М.В. Северову, по чьей инициативе в 1857 году архитектор Н.А. Сычёв надстроил ещё один этаж и значительно увеличил фасад дома. В результате дом стал ярким представителем стиля классицизм на набережной Фонтанки.