Механик для «Самолета». Продажей коммерческих помещений в новостройках девелопера займется РАД
АО «Российский аукционный дом» (РАД) и один из крупнейших федеральных девелоперов, ГК «Самолет», заключили договор о реализации на ЭТП (электронной торговой площадке) РАД коммерческих помещений в новых жилых комплексах от «Самолета» в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Предполагается, что на торги будет выставляться коммерческая недвижимость во всех жилых комплексах «Самолета» — и уже сданных в эксплуатацию, и еще строящихся. Первые торги назначены на 27 сентября. На аукцион выставляется помещение площадью 63,5 м2 в петербургском ЖК «Малая Охта» на Заневском проспекте, напротив станции метро «Ладожская». Торги стартуют с отметки 417,722 тыс. рублей за квадратный метр.
На последующие торги будут выставлены отдельными лотами 18 нежилых помещений на первых этажах жилых комплексом «Живи! В Рыбацком» (Невский район, Рыбацкое), «Малая Охта» (Ладожская), «Новое Колпино» и «Красный Кирпичник» (Новое Колпино), «Курортный квартал» (Песочный), «Квартал Лаголово» (Ломоносовский район Ленобласти), «Новые Лаврики» (район станции метро «Девяткино»), «Квартал Торики» (Горелово). Площадь помещений варьируется от 47 до 135 м2, общая площадь выставляемых на торги лотов составит 1,5 тыс. м2. Стартовые цены лотов — от 10 млн до 37,2 млн рублей за лот. Самые недорогие помещения находятся в «Квартале Торики» и «Красном Кирпичнике», за них застройщик рассчитывает выручить не менее 186–194 тыс. рублей за квадратный метр. Самые дорогие объекты в «Живи! В Рыбацком», «Лавриках» и «Лаголово» — там минимальные стартовые цены составляют 247 тыс. рублей и 211 тыс. рублей соответственно.
Шаг в сторону прозрачности
«Торги и аукционные сделки в недвижимости — канал формирования спроса со стороны профессиональных инвесторов. Для такой крупной системной компании, как «Самолет», выход на профессиональные торговые площадки — шаг в сторону прозрачности системы работы с целевой аудиторией, ценообразованием. Кроме того, это позволяет формировать среди инвесторов и будущих жителей понимание наполненности и разнообразия коммерческой инфраструктуры в рамках крупных жилых проектов», — отмечает директор по коммерческой недвижимости группы «Самолет» Ольга Антонова. Она уверена, что партнерство с РАД позволит привлекать к работе в новых районах профессиональных операторов услуг и ретейла, формировать за счет таких сделок новые рабочие места и качественную среду для жителей.
«Мы готовы обеспечить системный подход при реализации коммерческих встроек и масштабировать этот процесс с учетом объема запланированных продаж, чтобы снять с застройщика эту часть работы и обеспечить ему максимальную доходность. Ведь именно торги позволяют продать активы по самой выгодной цене», — подчеркивает заместитель руководителя департамента продаж РАД в Санкт-Петербурге Дарья Гончарова.
Эксперты уверены, что вывод коммерческих помещений на ЭТП действительно поможет застройщику увеличить аудиторию интересантов и получить максимальную прибыль. Использование различных каналов реализации зачастую положительно влияет на спрос, уверена заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Светлана Московченко. Между тем, рассуждает она, «при первом приближении кажется, что у застройщика напрямую купить помещение можно быстрее, кроме того, возможны различные схемы оплаты».
На торги за высокой маржой
Суть продажи коммерческих объектов с аукционов в возможности максимально поднять цену в процессе торгов, подтверждает руководитель Центра инвестиций Becar Asset Management Александр Богданов. «Объекты в хорошей локации с высоким пешеходным трафиком будут пользоваться спросом, именно этот показатель является критерием привлекательности помещения. Объекты же в жилых комплексах на первой линии и так привлекательны, поэтому их продажа через аукцион подразумевает получение максимальной прибыли», — констатирует Александр Богданов. Недвижимость под коммерческую инфраструктуру в составе ЖК, относящихся к классу масс-маркета, находит покупателей еще до ввода в эксплуатацию, отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова. Поэтому, полагает она, электронные аукционы могут существенно повысить маржу застройщика за счет более высокой цены реализации.
Действительно, в локациях с высоким трафиком коммерческие помещения раньше разбирали еще на этапе строительства, говорит Александр Богданов. «Но сейчас застройщики, как правило, не выводят их в продажу до завершения строительства, а кто-то предлагает только в аренду. Причина понятна: застройщики хотят получить с этих объектов максимальную выгоду», — считает он. При этом такой подход отвечает и запросам потенциальных пользователей, так как разные крупные сети, в зависимости от собственной политики, рассматривают как покупку объектов недвижимости, так и только аренду.
Растущий рынок
Рынок коммерческих объектов находится в отличном состоянии и активно развивается, констатируют эксперты, сейчас в нежилых помещениях на первых этажах крупных ЖК массово открываются пункты выдачи заказов и кофейни. «Но профессиональные инвесторы считают доходность. Если окупаемость средств, вложенных в объект, составляет менее 10 лет, то такое помещение будет всем интересно», — полагает Александр Богданов.
По оценкам Светланы Московченко, за первое полугодие 2024 года объем предложения встроенных коммерческих помещений в Ленинградской области вырос в 3 раза. В Петербурге обратный тренд: количество предложения в сегменте сократилось на 23%, по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Такое перераспределение экспозиции повлияло и на среднюю цену лотов, говорит Светлана Московченко. И если средневзвешенная цена на первичном рынке агломерации уменьшилась за год на 2% и составила в июле 2024 года 247 тыс. рублей за «квадрат», то в черте города сокращение объема предложения привело к росту цены до 290 тыс. руб./м2, что на 8% больше аналогичного показателя 2023 года. В арендные ставки за год выросли на 11%, до 2 тыс. руб./м2.
Рост средневзвешенной цены предложения коммерческих площадей аналитики фиксируют не только в сегменте масс-маркета, но и в проектах более высоких классов — «бизнес» и «элит». По данным руководителя отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Анны Лапченко, в сегменте элитной недвижимости этот показатель за год вырос на 2% и на конец марта составлял 352 тыс. рублей за «квадрат», а стоимость таких помещений варьировалась в пределах 270–590 тыс. руб./м2. На конец марта 2024 года площади вакантных помещений в составе элитных ЖК составляли от 30 до 530 м2, в ЖК бизнес-класса — от 30 до 350 м2. При этом наиболее востребованы у арендаторов и покупателей объекты площадью 50–150 м2, что характерно как для элитных ЖК, так и для комплексов класса «бизнес». В элитных объектах функционал коммерческих помещений планируется еще на этапе проектирования и, как правило, к моменту ввода в эксплуатацию большая часть такой недвижимости распродана, рассказывает Оксана Кравцова. «Такой подход позволяет обеспечивать дома и комплексы премиум- и элит-класса той инфраструктурой, которая была обещана покупателям на этапе покупки квартир: ресторанами, деликатесными лавками, салонами красоты, фитнесом и прочими объектами. По этой же причине в каждом проекте мы оставляем часть коммерции для себя, чтобы самостоятельно искать нужных арендаторов. При этом иногда это занимает довольно длительный срок», — уточняет она.
С III квартала 2023 года средневзвешенная цена предложения коммерческих площадей в объектах бизнес-класса, введенных в эксплуатацию на первичном рынке, составила 348 тыс. руб./м2, что на 8% выше аналогичного показателя прошлого года, диапазон стоимости «квадрата» составил 190–520 тыс. рублей. «В петербургских новостройках бизнес-класса 27% торговых объектов в экспозиции — это помещения стоимостью 15–25 млн рублей. При этом почти половина предложения приходится на объекты стоимостью более 40 млн рублей», — отмечает Анна Лапченко.