У Смольного возникли претензии к владельцам апартаментов в «Лахта Парке» и комплексе Crystal в Репино
Комитет имущественных отношений взыскивает неуплаченные вовремя земельные налоги. Суммы исков, адресованных владельцам коттеджей в «Лахта Парке», вместе с процентами «за пользование чужими средствами», доходят до нескольких миллионов рублей, собственникам номеров в апарт-отеле Crystal предъявляют претензии на сотни тысяч. О конфликте подробно пишет «Фонтанка».
Причина спора – неурегулированные земельные отношения. И «Лахта Парк», и МФК Crystal построены на арендованных участках. Соответственно, после завершения строительства новым владельцам надо было переоформить отношения с собственником участка – городом. Вместо одного арендатора, застройщика, в этой ситуации появляется множество «долевых» арендаторов.
Владельцы апартаментов этим не озаботились; застройщик «Лахта Парка», компания «Конкорд», похоже, просто оставила ситуацию «подвешенной», застройщик Crystal, уходя, переоформил договор на одного из дольщиков… Впрочем, в комментариях жители «Лахта Парка» пишут, что плата за аренду земли входила в коммунальные платежи, отдельной строкой. Мы сейчас не будем вникать в детали, но постараемся внимательно присматривать за арбитражными процессами.
«Надо разбираться по суммам, но по сути все владельцы апартаментов – соарендаторы, и должны платить, – комментирует партнер АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – При собственности на землю будет начисляться земельный налог, по ставкам «под гостиницу» или как за иной вид разрешенного использования».
«Строительство на землях, находящихся не в собственности, а в аренде, является для Петербурга исключением, – говорит генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. – Проблемы с КИО – это частные случаи отдельных комплексов. И шумиха вокруг этого вопроса, на мой взгляд, не является обоснованной».
Согласимся: все же ситуация с платежами за аренду земли – не вполне типичная; как правило, девелоперы строят апартамент-комплексы на собственных участках. Но здесь возникает другая развилка: «сервисные» апарты или «псевдожилье»? В «сервисных» проектах дольщик покупает доходный объект, он готов к тому, что и налоги, и коммуналка – выше, чем в жилых комплексах. А вот как будут разбираться между собой и с застройщиком владельцы «псевдожилья» – например, собственники апартов в Дюнах («Светлый мир») – отдельный и очень интересный вопрос. Потому что за земельным налогом придут и к ним.
NSP также обращает внимание на то, что и Смольный не слишком последователен в своем отношении к апартаментам. Когда речь о налогах – так это коммерция, и платить надо побольше. А когда о социалке – так это практически жилье, и будьте добры, господа застройщики, обеспечивайте школы и детсады… По крайней мере, градкомиссия рассуждает именно так.
Похожий «дуализм» наблюдается и в Москве: столичная мэрия годами не обращала внимания на продажи апартаментов в деловых зонах под видом жилья. А в этом году вдруг взялась запрещать и штрафовать…
Заметим также, что Центробанк, публикуя статистику по ипотеке, включает в жилищные ипотечные кредиты также и займы, выданные на приобретение апартаментов. Ну, а про то, что в Думе уже лет семь лежит без движения «профильный» законопроект, который должен был как-то урегулировать статус апартаментов, мы писали уже десятки раз.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Илья Алембаев, старший партнер компании VERSUS:
– Эта история охватывает две типичные ситуации. Во-первых, возникают социальные конфликты при применении методики определения арендной платы. Требования платности землепользования и порядок определения платы нередко приводят к спорным ситуациям. Это относится и к плате за аренду земли под апартаментами, и к занятию территорий за границами участка, и к использованию земли с формальным несоответствием виду разрешенного использования. Схожие примеры – взыскание неосновательного обогащения за землю, которая десятки лет использовалась собственником участка, но потом вдруг выяснилось, что забор был поставлен за границами участка.
Во-вторых, сказывается двойственность статуса апартаментов. С одной стороны, это однозначно нежилое помещение. С другой – государство периодически стремится все же предоставить обитателям апартаментов те же социальные гарантии, которыми пользуются собственники жилых помещений. Идет борьба за места в детских садах и школах, оспаривается обоснованность тарифов на коммунальные услуги, обсуждается защита при обращении взыскания на имущество за долги и пр.
Яна Лепешина, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management:
– В Петербурге подобные ситуации встречались не раз, но суммы налогов в известных нам случаях не были столь существенными. Потенциальным покупателям важно понимать, у кого и на каких условиях арендуется этот земельный участок. Рассматривая возможность инвестиций в подобный объект важно включить холодный расчет и изучить все нюансы.
Покупателю в этом случае важно понимать назначение участка. А что это – «псевдожилье» или «сервисные» апартаменты – не имеет значения. Главное – очень внимательно изучить документацию и помнить, что апартаменты – это нежилые (прочие) помещения. Отдельного статуса «апартаменты» в природе не существует. Это значит, что арендованный участок после завершения строительства и оформления права собственности на апартаменты не перейдет в общедолевую собственность. Права на аренду земельного участка будут переданы, на условиях аренды с застройщиком.
Любые спорные ситуации будут сказываться на общем имидже сегмента апарт-отелей. Нормально, что действующие и потенциальные собственники будут волноваться. Люди в целом склонны переживать. Принимая решения о покупке, инвестору важно внимательно изучать документы и делать осознанный выбор.