Несносные хрущёвки: демонтировать дома начнут ещё в двух кварталах Петербурга
Сейчас по программе развития застроенных территорий (РЗТ, в обиходе часто говорят "реновация") в Петербурге возводится 288,7 млн м2 жилья.
Как рассказали "ДП" в группе "Самолет", сейчас активно ведутся работы в пяти кварталах: Гражданский 1–1А, Красный Кирпичник, посёлок Песочный, Усть–Славянка и Сосновая Поляна 7–17. Полностью завершена программа в двух кварталах на Малой Охте и в одном — в центре Колпино.
"В рамках реновации квартала Красный Кирпичник в будущем году мы планируем продолжить улучшение жилищных условий граждан, снести дома и начать строительство на их месте нового жилья. Завершён первый этап проекта в Песочном — туда передут жители Военно–морского городка. В стадии реализации проекты в Усть–Славянке и Сосновой Поляне", — рассказали в компании.
Ещё в двух районах (на Ржевке и Лиговском проспекте) к реновации приступили, но столкнулись со сложностями, и работы были приостановлены. "В кварталах, где реновация ещё не началась, есть сложности из–за отсутствия стартовых пятен для строительства первой очереди и соцобъектов. Для решения этих проблем компания ведёт переговоры с администрацией города", — говорит директор по развитию и улучшению жилищных условий группы "Самолет" Виктор Ведехин.
Стартовое пятно требуется, чтобы построить на нём новый дом, в который можно переселять жильцов старых домов. После этого можно запускать веерное расселение и снос.
Как говорят в группе "Самолет", в 2024 году в рамках программы в Петербурге городу и жителям расселяемых домов для улучшения жилищных условий было предоставлено 10,9 тыс. м2 жилья. "В 2025 году площадь передаваемого жилья вырастет до 31 тыс. м2", — отметили в компании.
Что построено по программе РЗТ
В этом году программе РЗТ исполнилось 15 лет — в декабре 2009 года город провёл торги на право реновации 22 кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Победителем стали компании "СПб Реновация" (в сентябре 2021 года её купила ГК "Самолет") и "Воин–В". Последняя получила только один квартал, договор с ней был расторгнут в 2019 году. У "СПб Реновации" оказалось 22 квартала, по окончании первоначального срока (договор заключался на 10 лет) ей удалось договориться о его продлении. Но потом один из кварталов выпал из проекта — в 2019 году ЗакС включил Нарвскую заставу в границы объектов культурного наследия до 2029 года. Теперь сносить дома на этой территории нельзя.
Всего, по данным Смольного, с начала программы развития застроенных территорий было снесено 94 дома, построено более 1 млн м2 жилья. А общий объём инвестиций в проекты составил более 52,5 млрд рублей.
Помимо сноса ветхих зданий и строительства современного жилья "Самолет" возводит в кварталах РЗТ социальную инфраструктуру. Всего компания построила шесть детских садов в кварталах Усть–Славянка, Песочный и Красный Кирпичник, а также две школы в Невском и Колпинском районах вместимостью по 825 мест. "В ближайшее время запланирован ввод в эксплуатацию очередных социальных объектов в посёлке Песочный: школа будет рассчитана на 1100 детей (44 класса), детский сад — на 110 воспитанников", — заявил Виктор Ведехин.
В начале программы предполагали, что к моменту её завершения будет сдано более 8 млн м2 жилья, впрочем, сейчас, по словам экспертов, с учётом изменения градостроительных норм общий объём застройки оценивается в 5–6 млн "квадратов".
С чего начинались хрущёвки
Кроме юбилея реновации у хрущёвок в декабре ещё одна круглая дата — 70 лет с начала их строительства. 7 декабря 1954 года в Кремле прошло Всесоюзное совещание строителей, на котором Никита Хрущёв публично обозначил новую архитектурно–строительную политику: "Применение типовых проектов в строительстве даст огромный эффект как в отношении экономии средств, так и в ускорении и улучшении качества строительства". Дома должны были быть сборными, проектирование — типовым.
Впрочем, в Ленинграде такие дома появились чуть позже.
В официальных документах указывается, что хрущёвки строили с 1958 по 1970 год. Было построено 2356 домов общей площадью 8,9 млн м2. Всего, по оценкам экспертов, в Петербурге 120 "хрущёвских" кварталов.
Самых распространённых серий хрущёвок было пять. Из них три панельные — 1–335 (общесоюзная серия), 1лг–507, ОД. Одна блочная из газобетона — ГИ. И одна кирпичная серия — 1–528. Кирпич считался комфортнее бетонных панелей, но планировки квартир там не лучше.
Количество хрущёвок в Петербурге составляет примерно 20% от общего предложения квартир на вторичном рынке. При этом такие дома, как отмечают эксперты, находятся в нижнем ценовом сегменте. Средняя стоимость квадратного метра в хрущёвке составляет около 145 тыс. рублей. Однако при общем падении покупательской активности происходит "затоваривание" рынка.
Количество сделок сейчас по ним минимально, даже несмотря на низкие цены — так, например, самая дешёвая квартира в хрущёвке Петербурга продаётся за 3,9 млн рублей в Красносельском районе. Площадь объекта составляет 34 м2.
Единственная реновация
Учитывая, что на первичном рынке стоимость "квадрата" составляет сейчас 245,3 тыс. рублей, получается, что программа РЗТ — единственный шанс для жителей хрущёвок переехать в новые дома.
Программу реновации (КРТ, её условия будут отличаться от РЗТ), которая могла бы затронуть оставшиеся 100 кварталов, как заявил губернатор Петербурга Александр Беглов, не планируют реализовывать, пока не будут приняты поправки на федеральном уровне. "Будем откладывать КРТ до тех пор, пока нас не услышат", — сказал он в ходе прямой линии.
В конце октября Законодательное собрание уже продлило мораторий на действие закона о КРТ ещё на год — до 2026–го. Он был введён осенью 2022 года после того, как в Петербурге жители начали массово возмущаться принятым городским законом о реновации.
Хрущёвки устарели не только физически, но и морально, они уже давно не отвечают современному образу жизни. Важно напомнить, что изначально был план построить их в качестве временного жилья для людей на 25–50 лет. При этом есть мнения экспертов, что при должной эксплуатации этого типа домов в Петербурге, при своевременном ремонте, хрущёвки могут простоять 100 лет и больше. В Петербурге было возведено 5,5 тыс. подобных объектов, по 70–80 квартир в каждом. Получается, что данный вопрос касается жителей порядка 400 тыс. квартир и около 1 млн человек. Понятно, что в моменте подобный вопрос невозможно решить ни в одном городе. Перед тем как расселить людей, сначала необходимо построить жильё для них, а потом уговорить в него переехать. Встанет вопрос: а захочет ли житель Московского района из хрущёвки переехать куда–нибудь в Колпино или Ломоносов? Вряд ли ему смогут предложить альтернативу нового жилья в том же Московском районе. Кроме того, есть ещё и математика. Сегодня средняя стоимость квадратного метра в хрущёвке — порядка 170–180 тыс. рублей. Новое жильё на периферии города будет стоить не менее 100–110 тыс. за 1 м2. Минимум 300 тыс. рублей, а то и больше должны будут стоить квадратные метры жилья, возведённого на месте этих хрущёвок, чтобы застройщики могли на этом заработать. Возможно ли будет реализовать подобный объём девелоперам в ближайшем будущем — это большой вопрос. Конечно, надо хрущёвки сносить, но делать это очень плавно и даже не в рамках одного десятилетия. А когда закончится вопрос с хрущёвками, весьма вероятно, что речь пойдёт уже о каких–нибудь иных устаревших домах типа "кораблей".
Алексей Илюхин
заместитель руководителя центра инвестиций Becar Asset Management
Не надо все дома "под одну гребёнку" грести. Они слишком разные, расположены в разных локациях, в них живут разные люди. Надо делать нормальные технические обследования каждого дома и только потом принимать решения — ремонтировать либо сносить. Понятно, что по сравнению с поквартальным подходом это более затратный процесс и с точки зрения времени, и с точки зрения финансов. Надо прийти, с каждым поговорить, каждого выслушать. Но тогда не будет этих громадных, но заведомо нереализуемых планов по тотальной реновации и люди будут видеть успешные примеры и не бояться перемен.
Дмитрий Некрестьянов
руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры"
Хрущёвки — символ массового жилищного строительства середины XX века — перестали быть привлекательными на рынке недвижимости. Когда–то они стали решением острой проблемы нехватки жилья, обеспечив миллионы семей собственными квадратными метрами. Однако в современных условиях эти дома утратили свою былую популярность. Впрочем, у некоторых покупателей они востребованы и сейчас. В том числе из–за своей относительно невысокой цены. Они находятся в самых озеленённых в Петербурге кварталах, с удобной локацией и развитой социальной инфраструктурой.
Юрий Сергеев
генеральный директор АН "Динас"