Сложная история. В чём плюсы реконструкции зданий-памятников
Петербургские девелоперы, задумывая новый проект, всё чаще смотрят в сторону исторических зданий. Причина проста: в премиальных, да и просто интересных локациях города земельных участков «без нагрузки» почти не осталось. Работать с историей непросто: реконструкция здания-памятника, как правило, на 50% дороже, чем обычный проект, и требует вдвое больше времени. Однако петербургские девелоперы научились эффективно работать в таких условиях. «Новый проспект» выяснил у них, почему эта сложная игра стоит свеч.
Ксения Федорова, аналитик-консультант NF Group в Санкт-Петербурге:
— Реконструкция исторических зданий — распространенный формат для реализации высококлассных жилых проектов. В настоящее время на первичном рынке элитного жилья Петербурга каждый третий жилой комплекс реализуется либо полностью в формате реконструкции, например Cheval Court или «Три грации», либо представляет собой комбинированный формат, сочетающий реконструкцию и новое строительство, например «Северная корона» или «Моисеенко, 10». Как правило, подобные объекты располагаются в центральных исторических локациях, что в совокупности с уникальной архитектурой и возможностью прикоснуться к истории наделяет их чертами «трофейности», которые привлекают наиболее состоятельных клиентов.
Владислав Шипунов, руководитель дирекции специальных проектов Setl Group:
— Реставрация и приспособление под современное использование — процесс сложный и дорогой. Но в нашем городе текущие проекты редевелопмента бывших промышленных предприятий часто реализуются на территории дореволюционных заводов и фабрик, их возраст может превышать сотню лет. На таких территориях могут сохраняться особняки бывших собственников или заводские здания, которым был присвоен статус памятника.
Так, недавно холдинг Setl Group приобрел на Васильевском острове участок между Кожевенной и 26-й линиями и Масляным каналом. Проект его развития предполагает реставрацию объектов культурного наследия, а также строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры. На этой территории расположен ансамбль «Кожевенный завод А.А. Парамонова» — два объекта культурного наследия, а также исторические здания. По завершении реставрации, реконструкции и приспособления под современное использование тут появятся детский сад, поликлиника, атмосферный бар-ресторан и два офисно-деловых центра.
Объект культурного наследия «Особняк-контора» будет отреставрирован и приспособлен под общественно-деловые функции. Объект «Котельная» также будет отреставрирован и приспособлен под современное использование. Здесь, в исторических интерьерах, планируется разместить атмосферный бар-ресторан. Сейчас идет подготовка проектной документации, после согласования с КГИОП начнутся работы.
Также мы сейчас ведем работы по реставрации особняка Г.И. Веге на Октябрьской набережной. Говорить о завершении еще рано. Сейчас там ведутся ремонтные и реставрационные работы по кирпичной кладке и элементам декора, устройству окон. Работы по воссозданию фасадов обширны. Их декор будет выполнен по иконографии. Будут воссозданы утраченные архитектурные детали: дымовые трубы, балюстрада над вторым этажом, балконы с ажурными коваными ограждениями. Между окнами второго и третьего этажей, над центральным входом, будут восстановлены капители и пилястры. А на северном фасаде здания, спустя почти сотню лет, вновь появятся давно исчезнувшие уникальные цветные витражи. Внутри особняка будет восстановлена парадная лестница с кариатидами, которая когда-то была особой гордостью хозяина дома.
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management:
— В последнее время в Петербурге девелоперские проекты с реконструкцией исторических объектов стали встречаться всё чаще, это яркая тенденция последних нескольких лет. Причина в нехватке земельных участков в премиальных и эффективных локациях Петербурга. Все девелоперы ощущают этот дефицит: практически все участки застроены, а те, которые не застроены, за них идет бой или они уже все распределены. Так или иначе, внимание девелоперов и инвесторов начинает смещаться в ту сторону именно редевелопмента исторических зданий.
Между тем проекты с реконструкцией сложнее и дороже обычных проектов, которые строятся с нуля. Мало того, что такие объекты находятся, как правило, в плачевном состоянии, а если состояние удовлетворительное, то стоимость входа и дальнейшая реконструкция очень высока, так эти объекты еще и находятся под охраной государства. Помимо серьезных финансовых вложений, девелоперу нужно выполнить множество требований по охране и дальнейшему содержанию объекта в соответствии с требованиями и ограничениями КГИОП, которые будут контролировать и инвестиционную фазу, и, естественно, операционную.
На стоимость проектов реконструкции влияет состояние исторического объекта, напрямую зависящее от того, занимался ли кто-нибудь этим зданием в последнюю сотню лет. Кроме того, на стоимость объекта влияет состояние инженерных коммуникаций. Важно понимать, нужно ли их перепрокладывать, особенно в случае редевелопмента со сменой функций. Влияет на стоимость и окружающая территория, наличие парковочных мест — если их нет, надо их как-то «изобретать». Ну и не стоит забывать про восстановление охранных предметов внутри и снаружи здания. Государство как-то пытается поддержать девелоперов, интересующихся историческими объектами, в Санкт-Петербурге, например, уже давно есть программа «Памятник за рубль». Но таких реализованных проектов очень мало, их можно пересчитать по пальцам одной руки.
В целом увеличение сроков реализации девелоперского проекта из-за «историчности» зависит от объема проекта и от состояния объекта. Сроки могут быть в 1,5-2 раза больше, чем при обычном строительстве с нуля. Самые дорогие этапы — это реконструкция контуров, всех строительных объемов и охранных элементов. На самом деле пока такие проекты больше похожи на меценатство и благотворительность, но, конечно, есть и очень прибыльные примеры.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
— Мы сделали работу с историческими зданиями частью нашей стратегии еще в 2020 году. Работа с такими проектами — это огромная ответственность и одновременно большая ценность. Например, благодаря ремонту зданий на Малом проспекте П.С., 79-81-83, нам удалось из заброшенных построек, которые десятилетиями стояли в удручающем состоянии, создать клубный дом премиум-класса в стиле сталинского ампира «Мадонна Бенуа» с квартирами и апартаментами.
Богатая история дома может создавать и дополнительную стоимость отреставрированной недвижимости. Так, бывший доходный дом Карла Шрейбера на Захарьевской улице, 41, знаменит своими жильцами — от знатных баронов и графинь, до тайных советников императорского двора и депутатов Государственной думы. В доме проживали богатейшие люди своего времени, и благодаря бережной реставрации под присмотром КГИОП мы создаем настоящие коллекционные резиденции, относящиеся к элит-классу.
Проекты реконструкции и реставрации неизбежно сложнее и дороже стандартного строительства. Стоимость таких объектов увеличивается на 30–50% из-за необходимости соблюдения строгих норм и согласований с комитетом по охране памятников. Также необходимо сохранение оригинальных элементов, таких как фасады, лепнина, лестницы или витражи, а это затраты на реставрационные работы, которые требуют участия узкопрофильных специалистов и применения дорогих технологий. Исторические проекты требуют значительно больше времени на всех этапах реализации. Средний срок строительства может увеличиться на несколько лет, особенно если мы говорим про центр Петербурга.
Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис» (девелопер загородного проекта «Моменты. Repino»):
— Проекты, в состав которых входят объекты реконструкции или реставрации, встречаются всё чаще. При работе с ними есть несколько основных трудностей. Первая — это высокая себестоимость и ограниченный инструментарий дальнейшего использования, например невозможность перепланировок. Вторая — длительные согласования и повышенное внимание со стороны надзорных органов и общественности. Даже при полной прозрачности работ, занимаясь реконструкцией, застройщик несет серьезные репутационные риски. Третья — более низкая маржинальность из-за, как правило, небольших объемов продаваемых площадей и специфичности самого продукта.
Однако плюсов от работы с такими объектами не меньше. Во-первых, в последние годы со стороны покупателей растет интерес к жилью с историей. Жить в доме, которому больше 100 лет, но где проложены новые коммуникации и который отвечает современным понятиям о комфорте и безопасности, — это один из важных запросов некоторых клиентов. Например, мы были создателями первого в Петербурге жилого лофта в реконструированном бывшем краснокирпичном корпусе кондитерской фабрики «Георг Ландрин» на Большом Сампсониевском проспекте. Во-вторых, успешная работа с историческими объектами благоприятно сказывается на репутации девелопера, который сохраняет архитектурное наследие города. В-третьих, в силу своей историчности такое жилье обладает большей инвестиционной ценностью и меньше зависит от корреляции цен на недвижимость на рынке.
Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development:
— Работа с историческими объектами гораздо сложнее и требует от девелопера выдержки и готовности вложить в проект большие деньги, чем в объект, построенный с нуля. Несмотря на то, что многие застройщики, и мы в том числе, давно работают с проектами реконструкции и реставрации, в городе по-прежнему нет единой унификации тех или иных исторических объектов. Поэтому каждый дореволюционный дом в Санкт-Петербурге по-своему уникален, а согласование документации может занимать несколько лет — прогнозы делать довольно трудно. Основные сложности связаны с необходимостью соблюдать строгие требования, установленные охранным законодательством.
Тем не менее для девелопера, работающего в высоких классах жилья, работа с исторической недвижимостью — дополнительное конкурентное преимущество. В Петербурге насчитывается несколько тысяч зданий со статусом объектов культурного наследия. Из последних примеров можно назвать историческое здание 1913 года постройки на улице Моисеенко, 10, которое станет частью камерного элитного квартала.
Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта Групп»:
— Реконструкция исторических объектов — это уникальное направление девелопмента, которое в Петербурге встречается регулярно, учитывая богатое архитектурное наследие города. Такие проекты часто сопряжены с высокой степенью ответственности, поскольку необходимо не только сохранить историческую ценность зданий, но и адаптировать их к современным условиям.
Проекты по реконструкции исторических объектов значительно сложнее и дороже обычных. Основные факторы, влияющие на их стоимость, включают обязательные работы по сохранению исторических фасадов, проведение археологических исследований и реставрационных работ. Кроме того, такие объекты требуют координации с комитетами по охране памятников и другими профильными организациями, что увеличивает затраты на подготовительный этап.
Сроки реализации длительны из-за сложности согласований, необходимости привлечения узкопрофильных специалистов и тщательного контроля на всех этапах. Это не только замедляет процесс, но и повышает финансовые риски.
Для девелоперов участие в таких проектах — это возможность создать уникальный продукт и внести вклад в сохранение культурного наследия. Атмосфера Петербурга, которую удается сохранить в старых стенах, несомненно, та «фишка», которая привлекает всех. Мы видим это в «Обводном дворе»: после реконструкции свободных помещений практически нет, иногда сменяется собственник или арендатор, а цены продажи и ставки аренды намного выше, чем у соседей. Например, сейчас продается один за 340 тыс. рублей за 1 м2. В проекте комплексного редевелопмента исторического квартала «Скороход», который сейчас находится в стадии реализации, мы также видим большой интерес у покупателей и к офисным помещениям и к апарт-отелю.