Одинокая старость: торговые центры не могут победить отток покупателей
Торговые центры справились с оттоком арендаторов, но у них не получается восстановить трафик, а главное — собственные доходы. Собеседники Forbes говорят, что большинство ТЦ устарели, им необходима реконцепция, без которой покупателей будет еще меньше, но денег на такие масштабные преобразования у владельцев торговой недвижимости нет. В результате они теряют и посетителей, и доходы, а в ближайшее время могут начать терять и с таким трудом приобретенных арендаторов
Если смотреть на итоги 2024 года для рынка торговых центров через призму классических показателей, то год был успешным. По данным Nikoliers (есть у Forbes), в России за год было введено 815 000 кв. м новых площадей против 383 000 кв. м годом ранее. Посещаемость торговых центров Москвы выросла на 1,8%, если сравнивать 11 месяцев 2024-го и 11 месяцев 2023-го. По данным NF Group, с которыми ознакомился Forbes, доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизилась на 2 п. п. и достигла уровня 6,4%.
Однако у сегмента есть проблемы. По данным Focus Technologies (также в распоряжении Forbes), в 2024 году посещаемость торговых центров в целом по России снизилась в среднем на 2%. В разрезе по регионам ситуация разнилась: Москва показала плюс 2% год к году, Петербург — снижение на 1%, остальные регионы — снижение на 3%. «Посещаемость торговых центров LFL в 2024 году сократилась на 2–4%, — подсчитала директор и руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP Евгения Прилуцкая. — Посетительский трафик ТРЦ, за редким исключением, не в состоянии достигнуть уровня 2019 года». Трафик прошлого года относительно 2023-го отличается значительным ростом посещаемости ТЦ малого формата, а также снижением в больших объектах, добавляет региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
По данным УК «Сампа», более 70% торговых центров, расположенных в европейской части России, эксплуатируются уже более 10 лет и нуждаются в обновлении. Именно устаревшие концепции большинство собеседников Forbes «винят» в снижении трафика, однако, по их словам, провести обновление многие собственники ТЦ сейчас не могут себе позволить.
Видимость роста доходов
По словам собеседников Forbes, в 2024 году выручка торговых центров выросла, но прибыль снизилась. «Хотя на рынке за 2024 год и отмечается формальное повышение доходности для торговой недвижимости, по моим оценкам, 5–6%, мы понимаем, что здесь нельзя говорить даже о компенсации инфляции», — констатирует президент Magic Group, создатель SLAVA concept Александр Перемятов. По данным Росстата, инфляция в 2024 году составила 9,52%.
Больше всего выросли доходы ТЦ, где много арендаторов платят аренду как процент от товарооборота, так как за счет инфляции выручки операторов также подросли, но соответствующим образом выросли и расходы ТЦ на эксплуатацию и содержание зданий, а также на зарплаты персоналу, соглашается генеральный директор DNA Realty Антон Белых.
«В среднем, мы оцениваем падение показателей доходов ТЦ в сравнении с 2019 годом на уровне 20%», — добавляет Прилуцкая из CORE.XP. Когда мы говорим о доходах ТЦ, надо учитывать не только арендный доход, но и затраты на содержание и управление объектами, а они за последние годы растут по многим статьям выше уровня инфляции, что в итоге сказывается на доходности объектов, говорит Хакбердиева из NF Group.
Доходы торговых центров за последний год выросли на 12–15%, но при этом расходы увеличились на 20–30%, резюмирует вице-президент Союза торговых центров (СТЦ) Павел Люлин.
Второй исход
Потеря трафика торговыми центрами может привести к тому, что их вновь покинут арендаторы, полагают некоторые собеседники Forbes.
Согласно исследованию консалтинговой компании Б1, с которым ознакомился Forbes, 45% ретейлеров в первой половине 2024 года ощутили падение покупательского трафика. «Сокращение трафика в магазины не всем удается компенсировать соответствующим ростом среднего чека, — комментирует выводы партнер Б1, руководитель отдела услуг в области повышения эффективности розничного бизнеса Сергей Лившиц. — На фоне растущих затрат (зарплаты, аренда, транспорт) у трети ретейлеров это привело к сокращению рентабельности более чем на 1 п. п. EBITDA».
Forbes опросил крупных сетевых ретейлеров на предмет их удовлетворенности работой точки в торговых центрах. Некоторые указали, что намерены сокращать этот канал продаж.
«Мы не планируем уменьшать площади своих бутиков, но рассматриваем оптимизацию в некоторых ТЦ, например, «Мега Белая дача», — говорит владелец сети «Слепая курица» Михаил Молчанов. — Учитывая уход IKEA, торговый центр растерял поток, а найти достойного якоря проектам «Меги» не удалось. В результате концепция этих ТЦ рухнула. Работа ради работы в таких проектах нас глобально не интересует».
«Сейчас условия аренды в торговых центрах непростые, и нас многое не устраивает, — добавляет президент компании BAON Илья Ярошенко. — Трафик падает. Причин тому несколько: перетекание покупателей в онлайн, в развлекательные и food-зоны, много факторов, даже изменения погоды влияют. А аренда при этом продолжает расти. Если говорить по цифрам, то трафик в среднем по году снизился на 10–20% в зависимости от расположения ТЦ. При этом индексация аренды каждый год — плюс 7–10%».
Другие собеседники Forbes говорят, что, хотя в их планы не входит закрытие точек или сокращение площадей, они не вполне довольны условиями работы в торговых центрах. Арендодатели пытаются угнаться за растущей ставкой и поднимают арендную плату, а при этом покупательская способность стремится к снижению, говорит CEO и сооснователь Poison Drop Андрей Мигунов. «По нашим наблюдениям и по данным знакомых ретейлеров, трафик просел на 20–25% год к году», — уточняет он.
«В последние годы трафик в ТЦ и магазинах падает, однако ожидания арендодателей по ставкам аренды не зависят от динамики по трафику, — добавляет вице-президент по управлению недвижимостью Inventive Retail Group Мария Киселева. — Это приводит к тому, что часть концептуальных магазинов в ТЦ замещаются неконцептуальными форматами. В том числе , трафик в торговых центрах падает из-за открытия одинакового пула арендаторов в большом количестве ТЦ, покупателям нет необходимости ехать в какой-то конкретный проект».
Однако часть крупных сетевых ретейлеров планирует продолжать экспансию и не собираются закрывать имеющиеся точки. Среди опрошенных Forbes такие планы озвучили представители брендов Lime, modi и ювелирной сети Sokolov.
Некоторые участники рынка коммерческой недвижимости тоже прогнозируют уход части арендаторов из ТЦ. «В 2022–2024 годы российские сети активно занимали освобождающиеся площади и ниши, старались максимизировать свои площади, инвестируя в редизайн, в отделку, в оборудование и вывешивая максимальные коллекции, исследуя рынок, — напоминает директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова. — Но на сегодняшний момент стало понятно, что не все бренды выдерживают конкуренцию. Сейчас многие арендаторы начинают сокращать площади».
«В рамках этого года мы ожидаем оптимизацию и/или закрытия части магазинов, которые были открыты в 2022-м и 2023 годы, по причине уточнения концепций развития брендов или отсутствия удовлетворительных финансовых показателей», — прогнозирует Прилуцкая из CORE.XP.
Меняйся или умри
Все собеседники Forbes отмечают, что торговые центры окончательно перешли с фиксированных арендных ставок на оплату, привязанную к обороту арендатора. В связи с этим доходы торговых центров сильнее, чем прежде, зависят от трафика посетителей, но даже сохранить его, а тем более увеличить, все труднее, поэтому большинству ТЦ необходима реконцепция, говорят эксперты. Основными факторами, сигнализирующими о необходимости реконцепции ТРЦ являются: высокая доля вакансий (более 30%), длительное падение посещаемости (более чем на 25%), необходимость капитального ремонта здания, добавляет Прилуцкая из CORE.XP.
«Даже ТЦ в отличных локациях могут столкнуться с проблемами заполняемости, если долгое время не уделяли внимания управлению и упустили ценные ниши, которые заняли конкуренты, — уточняет Ярова из RRG. — В таких случаях реконцепция необходима и для объектов в хороших местах, и для ТЦ в более сложных локациях. Сегодня торговые центры активно трансформируются. Мы видим, как они становятся либо центрами решения повседневных задач (с пунктами выдачи, сервисами и расширенными фуд-кортами), либо превращаются в спортивно-развлекательные комплексы».
Что такое реконцепция? «Как правило, реконцепция предполагает замену менее эффективных арендаторов более эффективными и прибыльными, запуск новых сервисов для гостей, ремонт и обновление дизайна общих зон, установку digital-экранов на фасадах здания и в общих зонах ТРЦ, — описывает процедуру директор по брокериджу Malltech Мария Тепикина. — Реконцепция фуд-кортов главным образом означает замену столов и стульев, озеленение, добавление посадочных мест и дополнительных гастро-корнеров, установку сцены для развлекательных активностей, позволяющих увеличить трафик».
Однако замену арендаторов торговые центры провели вынужденно в 2022–2023 годах, когда российский рынок покинули многие международные бренды. «Уход международных операторов, падение трафика и необходимость адаптации к новой рыночной реальности заставили большинство ТЦ пересмотреть свои стратегии дальнейшего развития, — рассуждает эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами Марина Толстошеева. — Однако называть процесс замены арендаторов полноценной реконцепцией неправильно. В России по-прежнему около 85% торговых объектов нуждается в комплексе мер по своей реновации для полноценной конкуренции на рынке и соответствия изменившимся потребностям целевой аудитории и новым реалиям».
В зависимости от конкретного сценария, программа реконцепции охватывает перепланировку этажей (изменения в конфигурации помещений и пространств, альтернативные направления галерей), ренейминг, привлечение дополнительной аудитории, обновление фасадов с увеличением мест под рекламные площади, наращивание мощностей и технических возможностей для новых арендаторов, перечисляет генеральный директор УК «САМПА» Георгий Найденов. «Это недешевый и небыстрый процесс, но стоит учитывать, что после 5–10 лет эксплуатации управленческие функции и так стягивают на себя до 14–15% всех расходов крупного ТЦ, а маркетинговые — до 11–12%», — уточняет он.
Ряд собеседников Forbes поделились примерами реконцепции ТЦ и эффектом от проведенных мероприятий. «ТРЦ «Марко Молл» на момент продажи в 2023 году имел заполняемость арендаторами всего 60%, а посещаемость не превышала 270 000 человек в месяц, — рассказывает коммерческий директор ТРЦ «Марко Молл» в Рязани Татьяна Лялина. — После реконцепции вакантность сократилась до 26%, посещаемость ТРЦ выросла на 17%, а оборот арендаторов — на 27%. Доля федеральных сетей увеличилась до 69% (в 2022 году она составляла всего 40%). В рамках реконцепции у нас были открыты новые общественные зоны: уличный каток, бесплатный детский плейхаб, гардероб, были обновлены санузлы, создана с нуля комната матери и ребенка. Мы в целом стали более ориентированы на семьи с детьми, увеличили количество арендаторов из категории «детство» и «развлечения».
«В 2022-2023 годах большинству торговых центров было не до реконцепций, проблема ухода западных брендов и поиск арендаторов на освободившиеся площади отодвинули все остальные планы, — рассказывает директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина. — В случае с ТЦ «Сокольники» эти два события практически совпали: в 2022 году мы как раз завершали основной этап реконцепции, в ходе которой мы обновили 88% арендаторов. Однако нам было проще: в нашем ТЦ было только два иностранных бренда, которые заявили об уходе из России, и они были сразу же бесшовно заменены на российских ретейлеров».
Денег нет
Все собеседники Forbes отметили, что полноценная реконцепция в торговых центрах сейчас практически не производится, поскольку требует значительных затрат.
Реконцепция требует значительных инвестиций, которые варьируются в зависимости от объема проводимых изменений, констатирует эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами Марина Толстошеева. По ее словам, основные затраты связаны с проведением строительных работ, обновлением экстерьера и интерьера, заменой оборудования, масштабными изменениями планировочных решений и состава арендаторов, сопровождаемых достаточно затратными маркетинговыми кампаниями.
«Затраты арендодателя на реконцепцию, включая все связанные с этим простои и дополнительные траты, могут составлять от 50 000 до 100 000 рублей на кв. м, в зависимости от сложности проекта, длительности простоя и возможной замены замены арендатора», — подсчитал Люлин из СТЦ. Срок окупаемости в значительной степени зависит от конкретного проекта и варьируется от четырех до восьми лет, добавляет он.
«Для любого собственника реконцепция сопряжена с потерей части дохода за счет предоставления новому арендатору каникул или простоя площадей, также при замене нескольких мелких операторов на одного большого приходится давать дисконт, — перечисляет Белых из DNA Realty. — Также зачастую собственнику приходится вкладывать деньги в объединение или увеличение площадей, подвод необходимых коммуникаций, поэтому сейчас на реконцепцию собственники идут только в том случае, если ситуация имеет явный негативный тренд, и сохранение текущего формата может привести к потере существенной части арендаторов и дохода».
Затраты даже выросли в сравнении с прошлыми годами, потому что арендаторы больше не готовы брать на себя часть расходов, говорят эксперты. «Раньше арендаторы часто использовали заемные средства для отделки, окупая ее в течение определенного периода, — отмечает руководитель направления торговой недвижимости IBC Real Estate Владимир Чернусь. — Сейчас, в условиях роста стоимости кредитов, немногие сети готовы развиваться за счет собственных средств, и лишь часть ТЦ согласна финансировать отделку самостоятельно». Это же касается и ресторанов, продолжает он: стоимость открытия полноценной ресторанной концепции варьируется от 20–25 млн рублей за корнер на фудкорте, 40–70 млн рублей — для ресторана среднего уровня с собственной посадкой (например, Gagawa, «Шашлыкофф») и до более 100 млн рублей — для ресторанов высокого ценового сегмента, где верхняя граница бюджета отделки практически отсутствует.
«Ставка аренды становится следствием того, кто финансирует отделку, — говорит Чернусь. — Если собственник берет на себя затраты по отделке, он может рассчитывать на ставку выше 3000 рублей за кв. м (без верхнего предела). Если же ресторатор самостоятельно выполняет отделку, то арендная ставка для заведений среднего уровня составит 1500–2000 рублей за кв. м».
Опрошенные эксперты полагают, что патовая ситуация, в которой торговые центры теряют доход без реконцепции, но не имеют средств для ее проведения, для многих закончится сменой собственника. «Я прогнозирую, что подобная ситуация будет способствовать еще большему перетеканию объектов банковским структурам, и только через определенное время, можно ожидать серьезную волну реконцепций после аккумуляции банками всех этих активов в условиях невозможности их продать на рынке», — говорит Перемятов из Magic Group.
Сегодня e-commerce настолько избаловал людей, что, возможно, единственным удачным форматом реконцепции может стать дисконт-центр или снос и застройка жильем, полагает директор департамента торговых центров Becar Asset Management Алексей Попиков.