Зачем в Смольном хотят переложить социалку на строителей апарт-отелей и чем это обернется?
Чиновники Смольного задумались, как «прижать к ногтю» застройщиков апартов и комплексов, чье фактическое использование может вызвать вопросы, а тратить деньги на соцобъекты такие девелоперы не хотят. В Комитете по строительству разъясняют, что об изменениях на уровне городского законодательства речи не идет. Участники рынка ухмыляются: существует много способов «попросить» , но цены взлетят.
О совещаниях в Комитете по строительству, на которых все чаще пристальное внимание уделяется проектам возведения гостиниц в самых различных формах от классических отелей до сервисных апартаментов и того, в отношении чего используется у специалистов термин «псевдожильё», рассказал «ДП». На таких мероприятиях делается зачастую неутешительный вывод: некоторые девелоперы успешно избегают обременений по социальной инфраструктуре, пользуясь формальными пробелами в возможностях оформления разрешений на строительство (РНС).
Так, в такой бумаге можно обозначить, что возводится многофункциональный бизнес-центр или крупное медицинское заведение с «вкраплением» жилья для того же персонала и т.д. По факту же завершения стройки у всех здравомыслящих людей может сложиться четкое убеждение, что «вырос» высотный многоквартирный дом (МКД), где люди проживают на постоянной основе.
Именно МКД и гостиничные проекты, где более 10% номеров имеют зону приготовления пищи, проходят рассмотрение на заседаниях Градостроительной комиссии, где стороны и договариваются об условиях «на берегу». Она теоретически может рассматривать и иные объекты, но для никаких четких формулировок уже нет. При этом, проекты по приспособлению объектов культурного наследия под современное использование курирует КГИОП. Перспективам перевода уже построенных жилых помещений в нежилые и их дальнейшим использованием комиссия тоже не занимается. Отсюда и возникает куча возможностей «скинуть социалку с плеч».
В пресс-службе Комитета по строительству не дают четкого ответа, действительно ли подобные вопросы поднимаются на совещаниях в ведомстве. Не предоставляют там и сведений, о каких именно социальных обременениях может пойти речь.
Разумеется, «за»?
Собеседники в строительном блоке Смольного поясняют: претензии есть именно к тем, кто возводит псевдожилье, апарты, где люди по факту будут жить годами, а, значит, парковать где-то машины, болеть, у кого-то появятся дети. Соответственно, нужны поликлиники, места для парковки, детсады, школы и т.д.
К девелоперам, кто строит классические гостиницы, это следует из проекта, или добровольно берет на себя обязательства, никаких нареканий нет и быть не может. А сама практика перекладывания «социалки» существует уже де-факто. У добросовестных участников рынка такое положение дел вопросов не вызывает.
Например, на заседании Градостроительной комиссии от 16 апреля рассматривался проект от ООО «ПЛГ» (принадлежит ООО «Альфа Фаберже») по строительству гостиницы в Пьяной гавани в Приморском районе с номерным фондом на 54,4 тыс. «квадратов». В обмен на это компания согласилась спроектировать и построить 2 детских сада (один в Приморском, другой в Василеостровском районах), а также взять на себя благоустройство участка набережной Большой Невки от Яхтенного моста до существующей пешеходной набережной.
Как пояснили в ООО «Альфа Фаберже», в компании инициативы Комитета по строительству только поддерживают, «это повысит качество жизни горожан и гостей города».
— Да, дополнительные обязательства требуют инвестиций, но грамотное планирование поможет минимизировать влияние на стоимость нашего проекта. Развитие социальной инфраструктуры и благоустройство территории делают наш проект привлекательнее для будущих резидентов и арендаторов, а также инвесторов, что в долгосрочной перспективе окупит вложения, — вместе с тем, расписались в компании и добавили, что выступают за воплощении инициатив чиновников, «разумеется, только «за»».
Всего на апрельском заседании комиссии было рассмотрено 25 объектов, 5 из которых, включает проект ООО «ПЛГ», касались гостиничных площадей, а застройщики согласились с обременениями.
А аппарата нет!
Опрошенные 78.ru участники рынка не припоминают, чтобы где-то в других регионах или странах на законодательном уровне существовал принцип перекладывания «социалки» на плечи застройщиков апартов.
— Если речь идет о том, чтобы незаконно нагрузить девелоперов отелей социальной нагрузкой только потому, что есть не совсем добросовестные застройщики, создающие псевдожилье, то такого опыта в мире я не встречала и надеюсь, что не встречу. В России такая практика встречается, но не на законодательном уровне. Мы понимаем, что существуют и другие возможности «попросить» девелоперов построить или отремонтировать социальные объекты, пусть даже они расположены в диаметрально противоположном конце города, — эмоционально высказывается вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей Петербурга» Алексей Белоусов отмечает, что, например, в Москве сейчас складывается кардинально иная картина. Там участки выставляются на торги с уже готовой инфраструктурой, возведённой либо за счет государства, либо других инвесторов, специализирующихся на таких конкретных направлениях, а затраты на обустройство и вкладываются в цену вопроса на аукционе. То есть, девелопер понимает свои затраты, и знает, что каких-то новых в плане социальных улучшений затрат он не понесет, если сам не посчитает нужным. По такому же пути идут в крупных городах-миллиониках: Екатеринбурге, Новосибирске.
Как добавляет Алексей Белоусов, по хорошему счету даже в федеральном законодательстве нет четкого и однозначного понятия «апарт-отель» и не перечислены конкретные признаки отличия от жилья, не говоря уже обо сверх разновидностях в этом условно «гостиничном секторе». То есть… даже базового понятийного аппарата нет.
— Без таких чётких и прозрачных терминов, конечно, в вопросе всегда можно будет столкнуться с неким волюнтаризмом со стороны чиновников, — рассуждает эксперт.
Дороги — да?
По словам участников рынка, вряд ли кто-то будет отрицать, что какие-то обретения нужны, но здесь тоже нужен четкий и понятный список.
Эксперт по рынку недвижимости Ярослав Кобаладзе подчёркивает, что к этому вопросу необходимо подходить не ситуативно, от проекта к проекту, а системно.
— Я считаю, необходимо законодательно закрепить порядок: должен существовать прозрачный реестр потребностей района, на основе которого будет рассчитываться объём обязательств застройщика. Это может быть специальный орган или комиссия, которая ведёт актуальные данные и определяет, какую именно инфраструктуру нужно добавить при запуске каждого нового проекта, — полагает он.
По мнению Ярослава Кобаладзе, размер обременений должен напрямую зависеть от масштабов проекта. Если строится пятиэтажный апарт-комплекс на несколько десятков квартир — это один бюджет. А если 25-этажная башня на сотни апартаментов — совершенно другой. Такой подход решает сразу несколько задач: развивает территорию, не тормозит строительство и делает правила игры одинаковыми для всех участников рынка.
Ольга Шарыгина настаивает: надо выдавать корректные РНС, проводить глубокую экспертизу проектов, менять виды разрешённого использования (ВРИ) участков, если там никаких иных вариантов, кроме псевдожилья нельзя построить.
— Какой смысл (городу) держаться за нежилое назначение земли, если там все равно появится (или уже появился) объект для проживания людей? Зачем создавать оксюмороны в виде жилого нежилья, только из-за принципиальной позиции по ВРИ? Я не говорю о радикальном крайнем подходе по поголовной смене назначения земли в городе, я хочу подчеркнуть, что появление понятия апартаментов для жизни — это ответственность не только застройщиков, — убеждена Ольга Шарыгина.
По ее мнению, если РНС выдан корректно (то есть на гостиницу), то «социалка» в виде детсадов, больниц и прочего на отели точно не должна перекладываться.
— Дороги (примыкающие к объекту и требующие ремонта или создания) еще можно рассмотреть в виде совместных усилий с городом, но остальное — нет, — заключает Ольга Шарыгина.
Деньги отдадут, но все равно останутся «неприкасаемыми»?
С мнением представителей «Афльфа Фабержке» о росте объемов инвестиций в проекты с введением обременений никто не спорит, но собеседники добавляют: подорожают и «квадраты» для покупателей. Бизнес, не готовый работать себе в убыток, устроен так, что перекладывает свои расходы, в свою очередь, на плечи клиентов.
Ярослав Кобаладзе считает, что в расчёте на одну квартиру удорожание не станет критичным — расходы размазываются по объёму. Гораздо сильнее на цену влияет класс объекта. Разница между апартаментами и полноценными квартирами одного уровня сегодня достигает 20–40%.
— То есть, покупатель уже экономит, выбирая апарты, но при этом лишается базовых прав, — констатирует эксперт.
Запомним вторую часть вывода.
Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп Алексей Бондарев дополнительные вложения, по разным оценкам, прибавляют от 5 до 15 тысяч рублей за квадратный метр.
— В масштабах массового сегмента это чувствительно, но не критично. Тем более, если сравнивать: проекты, где школы и сады уже стоят рядом, в итоге продаются дороже. Покупатель готов платить за комфортную среду, где всё под рукой, — поясняет он.
По данным Ольги Шарыгиной, из-за дополнительной социальной нагрузки себестоимость «квадрата» увеличивается в среднем на 15–30%. Средняя стоимость 1 кв. на рынке с учетом плюса всех сегментов сейчас составляет 360 тыс. руб.
В жёстком экономе она около 240–250 тыс. руб, уточняют собеседники.
Между тем, Алексей Болдырев напоминает: жильцы апартаментов к этой инфраструктуре остаются «неприкасаемыми». Постоянную регистрацию в апартах оформить нельзя, а значит, попасть в детский сад или поликлинику по прописке невозможно. Это превращает вложения девелопера в инфраструктуру в парадокс: он строит, а его покупатели воспользоваться этим не могут.
По данным Becar Asset Management, сейчас в Петербурге строится 26 проектов апарт-отелей и апартаментов. Еще около 10 будут заявлены до конца 2025-го.