Долгая дорога, доходный дом – как развивается этот формат жилья в России
Доходные дома — это многоквартирные жилые дома, построенные специально для сдачи в аренду. Такой тип жилья был распространен в России в XIX веке. Доходными они назывались потому, что приносили своим хозяевам доход. Но в современной России такой формат не слишком-то популярен. Мы попытались разобраться в причинах и понять, какие возможности таит в себе такое жилье? Станет ли оно палочкой выручалочкой в условиях, когда квартира нужна, но процентная ставка по кредиту (как и условия) – заоблачные.
Студенты и серый рынок
- Формат доходного дома непопулярен по ряду причин, - считает исполнительный директор Glincom Иван Татаринов. - Во-первых, сразу нужно отметить долгий срок возврата инвестиций, вложенных в подобный объект - он может составлять в среднем 10−15 лет. При этом при строительстве дома под продажу девелопер окупает проект за 3−5 лет.
Во-вторых, высока конкуренция с серым рынком аренды жилья, где собственники жилья могут устанавливать цену по своему усмотрению. Чаще всего, они не предоставляют арендаторам никаких особых сервисов и не платят налоги, поэтому владельцам доходных домов сложно с ними конкурировать.
Поэтому до сих пор формат доходных домов не приобрел в России массовый характер.
- В первую очередь, неверно выбран подход властей к этому виду недвижимости, - считает президент экосистемы Becar Asset Management Александр Шарапов. - Если посмотреть на западный опыт, то мы увидим, что к этому формату подходят именно как к социальному жилью. Существует практика, согласно которой застройщикам, которые хотят строить доступные доходные дома, предоставляются 30-летние кредиты под небольшую ставку. Стоит заметить, что такое финансирование предусмотрено для покупки, строительства или реконструкции домов только в тех локациях, где есть потребность в таком виде недвижимости.
На общих же условиях девелоперам невыгодно его строить из-за слишком долгой окупаемости. В свою очередь, сами арендаторы такого жилья имеют возможность снять его по невысокой ставке.
При этом существуют доходные дома разного уровня. То есть, например вчерашний студент может снять достаточно дешевое жилье, но у него есть стимул стремиться к чему-то новому и повышать свой социальный статус. Начав зарабатывать больше, он может уже переехать в доходный дом более высокого уровня.
Соответственно вопрос состоит в том, что государство должно поддерживать развитие этого формата, субсидируя с одной стороны, застройщиков, а с другой стороны – арендную ставку, давая возможность арендовать жилье по разумным ценам тем, кому это действительно нужно.
- При этом те доходные дома, которые развивает, например, ДОМ.РФ – это, по сути, классическая аренда, которая просто носит «белый» характер, - считает Александр Шарапов. - Если посмотреть на ставки, по которым предлагаются эти квартиры, то они очень даже высокие и доступны подавляющему меньшинству нуждающихся.
Коммуна или нет?
Между тем, формат доходных домов сегодня имеет как минусы, так и плюсы. Очевидный плюс - в его социальной направленности.
- Его узаконивание должно решить проблему доступности жилья для россиян. При правильной организации доходных домов никаких минусов не будет, - уверен Шарапов.
В советское время были популярны дома-коммуны. Многим кажется, что и доходный дом – это что-то подобное. На самом деле, современный доходный дом, безусловно, отличается от жилых коммун первых лет советской власти.
- Если брать для сравнения Дом Наркомфина или Дом-коммуну на ул. Орджоникидзе в Москве, то в первую очередь доходный дом – это жилой дом, который построен с соблюдением всех жилых нормативов, - объясняет Шарапов. - То есть предполагается понятный уровень приватности, своя кухня, ванная комната (или душ) и туалет. Дома-коммуны все же были ближе к гостиницам с большим количеством общественных пространств и минимизированными личными пространствами.
По словам Александра Шарапова, ДД могли бы стать палочкой-выручалочкой в условиях высокой ключевой ставки и недоступности ипотеки для большой части населения. Как цивилизованный формат арендного жилья доходные дома безусловно ставят своей целью повысить доступность жилья для россиян. Но, кажется, здесь все же необходимо главное условие – государственное субсидирование подобных программ.
- Сравнение доходного дома с домом-коммуной некорректно, - делится своим мнением Иван Татаринов. - Современный дом-коммуна — это объединение людей со схожими интересами в одну общину, например, это могут быть коливинги с отдельными комнатами, а кухня и ванные комнаты в таких домах могут быть общими, при этом необязательно, что такие проекты должны быть арендными.
Между тем, кроме такого формата, есть и другие возможности обеспечения широких слоев населения сравнительно дешевым жильем. Это, например, апарт-отели, в которых есть возможность длительного проживания, а в номерах есть всё необходимое для жизни – от небольшой кухни до душа и туалета. Но всё же стоит признать, что апарт-отели – это именно гостиницы, возведенные по нормам «отельного» строительства.
Подспорье для рынка
- Если вернуться к доходным домам и говорить о плюсах возрождения подобного формата, то тут речь могла бы идти, в первую очередь, о развитии рынка качественной и прозрачной аренды, когда человек понимает, как формируется цена, и за какие стандарты в доме он платит, - считает Иван Татаринов. - Кроме того, такая аренда могла бы защитить арендатора от внезапного расторжения договора и, как следствие, необходимости искать новое жилье.
В принципе, доходные дома могли бы финансироваться при помощи частных инвесторов и строиться на их деньги, либо это должен быть механизм, похожий на проектное финансирование, но с более низкой ставкой, поскольку срок окупаемости в таких проектах гораздо выше.
Еще один вариант — это финансирование за счет региональных бюджетов. Доходные дома могли бы строиться по заказу государства и быть у него на балансе в тех регионах, где ощущаются особо острые проблемы с жилищным строительством.
По словам Ивана Татаринова, в отличии от коммун ДД вполне могли бы стать реальным подспорьем для рынка.
- Как мы видим, есть определенная зависимость уровня ипотечных ставок и спроса на арендное жилье, - объясняет Татаринов. - При дорогой ипотеке спрос на аренду всегда растет по понятным причинам: покупатель выбирает выжидательную позицию и остается в аренде.
А будет ли прибыль?
- Основная проблема заключается в том, что при текущих ценах покупка квартиры окупается лишь спустя десятилетия, - напоминает генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев. - Поэтому, чтобы девелопер или управляющая компания получали достойный доход от сдачи квартир в аренду, им необходимо управлять большими объектами с множеством квартир. Это совершенно другая маржинальность, чем та, которую может обеспечить текущий рынок аренды.
Для инвесторов, в особенности банков, это может быть довольно привлекательное вложение средств. Поскольку им выгоден именно стабильный рентный доход, который могут обеспечить такие проекты. К тому же строительство типовых зданий с простой отделкой существенно снижает себестоимость проектов.
- Однако минусов пока больше, чем преимуществ, - продолжает Тимофеев. - Как я уже отметил, основная проблема заключается в крайне низкой маржинальности. Добавляет головную боль тот факт, что, согласно нашему законодательству, нельзя выселить человека из единственного жилья, даже если он не платит аренду. При всём этом люди у нас в стране привыкли к собственности, поэтому аренда воспринимается как что-то временное и ненадежное.
Облигации и соцкредит
- Экономическая нестабильность и высокие риски для инвесторов делают формат доходного дома менее привлекательным по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости, - размышляет генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге. - Инвесторы предпочитают более предсказуемые модели, такие как апартаменты или коммерческая недвижимость, где доходность выше и легче прогнозировать потоки средств.
Отсутствие четкого законодательного регулирования для ДД создает дополнительные юридические сложности и отпугивает потенциальных игроков. Нельзя не учитывать и культурные особенности: в России традиционно высока ценность владения собственным жильем, что делает долгосрочную аренду менее популярной. После 1990-х годов у многих людей также сохранилось недоверие к арендному жилью из-за рисков быть выселенным или столкнуться с мошенниками.
Тем не менее, ДД предоставляют возможность людям с невысоким уровнем дохода получить доступное жилье, особенно в крупных городах, где цены на покупку квартир заоблачные. Арендная плата в таких домах обычно ниже, чем в стандартных квартирах, благодаря оптимизации пространства и совместному использованию общих зон. Это особенно важно для молодых специалистов, студентов или мигрантов, которые ищут временное, но комфортное решение. Для инвесторов это тоже интересный инструмент, поскольку он позволяет получать стабильный доход от аренды.
Но есть, полагает глава компании Kronung, и отрицательные стороны. Например, отсутствие четкой правовой базы создает риски для всех сторон. Также проекты ДД обычно не предусматривают полноценной социальной инфраструктуры, что снижает их привлекательность. Кроме того, технические ограничения, связанные со строительными нормами, часто не учитывают специфику таких домов, что затрудняет их реализацию.
- Чтобы сделать строительство доходных домов реальностью, можно использовать разные механизмы финансирования. Одним из наиболее перспективных вариантов может быть государственно-частное партнерство, когда государство предоставляет землю или субсидии, а частные компании берут на себя строительство и управление объектом. Это позволяет снизить нагрузку на бюджет и привлечь частные инвестиции, - констатирует Филипп Шраге.
Еще один вариант — выпуск облигаций, которые позволят привлечь средства инвесторов под конкретные проекты. Венчурное финансирование также может сыграть свою роль, особенно если речь идет об инновационных подходах к организации пространства.
Краудфандинг становится все более популярным инструментом, хотя его эффективность зависит от доверия граждан к платформам.
Конечно, нельзя забывать и про банковское кредитование, особенно если будут внедрены льготные условия для застройщиков, работающих над социально значимыми проектами, - резюмирует Шраге.
Без закона
В России нет специального закона, который бы регулировал деятельность доходных домов. Тем не менее, существуют общие нормативные акты, которые могут быть применимы. Например, Жилищный кодекс регулирует отношения между арендодателями и арендаторами, а Градостроительный кодекс определяет правила строительства и использования земельных участков. Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" также может быть актуален, если проект финансируется через привлечение средств граждан. Однако эти документы не учитывают специфику доходных домов, что создает правовые пробелы. Для успешного развития этого формата, считают эксперты, необходимо разработать специальное законодательство, которое защитит права всех участников процесса и обеспечит прозрачность условий аренды.
При этом за рубежом есть яркие примеры успешных проектов доходных домов. Например, в Амстердаме работает проект "Zoku", который предлагает компактные апартаменты с гибкими условиями аренды, ориентированные на цифровых номадов. В США компания "Common" создала сеть доходных домов с развитой социальной инфраструктурой и услугами по типу коворкинга.
Если подвести итог, то:
Доходные дома – тип жилья, ориентированный на молодых профессионалов, студентов и людей со средним достатком, в отличие от коммуналок, которые часто становились вынужденным выбором из-за дефицита жилья. Экономическая модель тоже отличается: доходные дома — это рыночный продукт с четкими условиями аренды, тогда как коммуналки были частью государственной жилищной политики.
Доходные дома могут стать неплохим решением в текущей экономической ситуации. Для тех, кто не может позволить себе ипотеку, аренда в доходном доме становится доступным вариантом. Это особенно актуально в условиях высокой ключевой ставки, когда ипотечные кредиты становятся недоступными для большинства населения.
Формат также может стимулировать экономику, создавая новые рабочие места в строительной отрасли и смежных секторах. Кроме того, доступное жилье снижает социальную напряженность и улучшает качество жизни населения. Однако успех этого формата во многом зависит от поддержки государства и создания благоприятных условий для инвесторов. Без этого доходные дома рискуют остаться очень редким нишевым продуктом, не способным решить масштабные проблемы жилищного кризиса.