Суд и пряник: как Москва борется с апартаментами
Власти Москвы ведут борьбу с апартаментами. Речь идет не только об отказе выдавать новым проектам разрешения на строительство, но и о планомерной административной работе и многочисленных судебных исках, которые предъявляются к уже существующим или строящимся апарт-комплексам. Forbes разбирался, как строящиеся нежилые объекты неожиданно становятся жильем и чего именно московские власти добиваются от застройщиков в судах.
В октябре 2023 года замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что ведомство работает над тем, чтобы закрепить в законодательстве понятие апартаментов и правильно описать «этот вид нежилых помещений, в котором по факту проживают люди», при этом ведомство не планирует приравнивать апартаменты к жилью. Осенью 2024 года власти Москвы объявили мораторий на строительство апартаментов. К тому моменту в Госдуме находился проект закона об апартаментах, внесенный еще в 2021 году, рассмотрение которого многократно откладывалось, и в январе 2025 года депутаты отклонили его в первом же чтении.
Претензии властей к данному формату недвижимости сводятся к нескольким главным тезисам. Например, апартаменты не снабжены социальной инфраструктурой, потому что у застройщиков нет обязанности возводить ее для нежилых помещений. Такая недвижимость не соответствует требованиям, предъявляемым к жилью, и может быть опасна для людей. Строительство апартаментов часто нарушает градостроительные планы, поскольку фактическое использование таких объектов противоречит разрешительной документации.
«Например, в 2018 году застройщики заявили много гостиниц, — рассказывает Forbes представитель девелоперской компании, пожелавший сохранить анонимность. — Из-за чемпионата мира по футболу город нуждался в отелях, все получили согласование, но по факту чуть не половина проектов оказалась апартаментами, а гостиниц все еще не хватает». Глава столичного стройкомплекса Владимир Ефимов, комментируя мораторий, обещал, что он не коснется проектов, строительство которых уже началось, однако на практике ситуация сложилась несколько иначе. Forbes разбирался, как и почему в Москве сокращается количество апарт-проектов.
Теперь вы — жилье
После начала действия моратория, количество строящихся апарт-комплексов в Москве стало уменьшаться. По данным «Метриум», предоставленным по запросу Forbes, за год (май 2025 к маю 2024-го) объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы сократился почти на 20%: в прошлом году в столице стартовало всего четыре новых проекта с апартаментами против 25 апарт-комплексов в 2023 году.
«На первичном рынке старой Москвы сегодня в 77 проектах продается 6100 апартаментов, — уточняет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Из них 1560 лотов относятся к массовому сегменту, 3820 — к бизнес-классу, 330 — к премиум-классу, 400 — к элитному». Аналитики «Метриум» уточняют, что часть проектов, вышедших на рынок в качестве апарт-комплексов, в процессе были переведены в жилые, в качестве примера они приводят ЖК «Космо 4/22», «Верейская 41», «Золотой квартал» и Lunar.
Как следует из проектной документации, ЖК Lunar был переведен из апартаментов в жилье осенью 2023 года: в декларации от 7 сентября его назначение еще указано как «нежилое помещение», а от 12 октября оно изменилось на «жилое». О переводе «Космо 4/22» из апартаментов в жилье застройщик «Галс Девелопмент» объявил в мае 2024 года. В проектной документации этого комплекса, доступной в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), он указан как жилое помещение.
Проект «Верейская 41» застройщика «Самолет», в отличие от других перечисленных проектов, перешел из апартаментов в жилье уже после объявления моратория, в марте 2025 года. «Апартаменты в проекте «Верейская 41» переведены в жилье, получено разрешение на строительство с новым статусом — жилой комплекс, — рассказал Forbes директор центрального кластера «Самолет Москва» Руслан Соловьев. — Была проделана большая работа по приведению проекта в соответствие со стандартами жилья. Измененная проектная документация повторно прошла экспертизу и была согласована корректировка архитектурно-градостроительных решений в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы. Непосредственно на стройплощадке проведена перепланировка целого ряда квартир и переустройство внутренних инженерных систем, например системы пожаротушения».
В проектной декларации от 20 марта, последней, когда комплекс «Верейская 41» фигурировал как апартаменты, в графе «планируемая стоимость строительства» указана сумма 7,435 млрд рублей. В последней декларации, датированной 9 июня, она изменилась — 11,164 млрд рублей (для сравнения, в декларации ЖК Lunar таких изменений не произошло).
Компания Rariteco, застройщик «Золотого квартала» (Quartier d’Or), 17 марта распространила релиз, где сообщила, что «официально завершила процесс перевода проекта «Золотой квартал» / Quartier d’Or на Большой Татарской, 21 в статус жилого комплекса. Согласно постановлению правительства Москвы, лоты получили статус квартир». Однако в документации, размещенной в ЕИСЖС, комплекс продолжает фигурировать как нежилое строение, это следует из проектной декларации от 3 июня 2025 года. Forbes направил запрос в Rariteco, но на момент публикации не получил ответ.
Были и другие изменения. В марте 2025 года СМИ писали о завершении противостояния московских властей с застройщиком проекта Fili Garden (ООО «Специализированный застройщик (СЗ) «Фили гарден»). Департамент городского имущества Москвы (ДГИ) требовал признать указанный ЖК незавершенной постройкой и объектом самовольного строительства, а также привести объект в соответствие с требованиями градостроительной документации. Истец отказался от требований после того, как объект стал реализовываться в качестве офисного центра, а не апарт-комплекса.
Суд идет
Московские власти с начала 2024 года активизировали борьбу с апартаментами, рассказали Forbes участники рынка недвижимости. «В прошлом году рынок вместо урегулирования статуса получил полную отмену апартаментов как формата, — рассказывает представитель компании-застройщика, работающего на московском рынке. — Логических объяснений этому просто нет. Одномоментно весь рынок начал получать уведомления от столичных властей, где предлагалось перевести строящиеся апартаменты в жилье, выплатив компенсации городу. При этом 90% комплексов экономически абсолютно нецелесообразно переводить в жилье — существенная часть лотов здесь уже реализована, а выплаты значительных сумм утянут экономику проектов на дно».
Другой собеседник Forbes, пожелавший остаться неназванным, уточнил, что для некоторых проектов, которые по характеристикам были максимально близки к жилью, уплата компенсаций не требовалась. Forbes направил запрос в Мосгосстройнадзор относительно условий перевода проектов апартаментов в жилье, но на момент публикации не получил ответ.
«В самом худшем положении оказались проекты, строительство которых изначально шло вразрез с нормативными актами, утвержденными в столице, — полагает представитель компании-застройщика. — Это как раз те проекты, где сегодня прекращена реализация лотов и есть требования властей о признании таких проектов объектами незавершенного строительства». Forbes обнаружил более десяти соответствующих дел, находящихся на рассмотрении в арбитражных судах и судах общей юрисдикции, истцами по которым выступают ДГИ и правительство Москвы. В исках сходные требования: признать объект строительства или реконструкции незавершенной постройкой, а в качестве обеспечительных мер наложить запрет на переход права собственности на помещения в этом объекте.
«Сейчас в судах по искам департамента рассматриваются дела о признании незаконных апарт-комплексов объектами незавершенного строительства и запрете их раздела на отдельные помещения, — прокомментировали судебную практику в пресс-службе ДГИ. — Это связано с тем, что застройщики ведут работы без соответствующего разрешения, что приводит к изменению характеристик зданий и нарушению строительных норм. Обращения в суд направлены на предотвращение продажи помещений в этих зданиях гражданам под видом пригодных для проживания, так как их техническое оснащение и характеристики не соответствуют требованиям безопасности».
Forbes попросил юристов проанализировать иски и оценить возможные правовые последствия. «Можно предположить, что требования о признании зданий объектами незавершенного строительства направлены на то, чтобы такие здания были приведены в соответствие с параметрами, установленным для жилища, либо при невыполнении застройщиками требований снесены за счет застройщика, — рассуждает руководитель практики разрешения споров «Томашевская и Партнеры», адвокат Денис Крауялис. — В некоторых делах ДГИ было заявлено требование о введении обеспечительных мер в виде запрета на строительные работы на спорном объекте (например, дела №А40-298877/2023, А40-238772/2023, А40-86742/24), что позволяет предположить, что цель органа — изъять такие здания. Однако требования ДГИ в этой части судом не удовлетворяются».
Обеспечительные меры заявляются ДГИ достаточно часто с целью остановить процесс реализации девелоперского проекта, обращает внимание адвокат, управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова. Речь идет о требовании ДГИ запретить публикацию объявлений о продаже помещений в спорных объектах. По этой причине в качестве ответчиков и третьих лиц в исках фигурируют не только застройщики, но и владельцы площадок с объявлениями, среди которых Циан, «Домклик», «Мир квартир» и другие.
«В качестве аргументации ДГИ заявляет, что в противном случае будет невозможно (проблематично) исполнение судебного акта, а также приведет к необоснованному затягиванию сроков рассмотрения спора и увеличению количества третьих лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты», — добавляет Жолобова, уточняя, что суды крайне неохотно идут на одобрение таких обеспечительных мер.
Адвокат, партнер адвокатского бюро RSP Partners Ксения Горбунова обращает внимание, что на стадии апелляционного или кассационного обжалования суды согласились с истцами и ввели запрашиваемые запреты. «На мой взгляд, это объясняется тем, что при подаче заявлений об обеспечении одновременно с исками истцы еще не обладали обширной доказательственной базой, подтверждающей активную продажу истцами помещений под видом апартаментов, — полагает она. — Поэтому суды первой инстанции формально и без особой мотивировки отказали в их удовлетворении. Однако к моменту рассмотрения в вышестоящих инстанциях в материалы поступило уже достаточно необходимых доказательств, поэтому для судов стало очевидным, что непринятие мер вызовет дальнейшую активную продажу спорных помещений и приведет к неисполнимости итогового решения суда в будущем».
Также собеседники Forbes обратили внимание, что в большинстве случаев ДГИ требует признать объекты не самовольной постройкой, а объектом незавершенного строительства. «Можно предположить, что требования о признании зданий объектами незавершенного строительства направлены на то, чтобы такие здания были приведены в соответствие с параметрами, установленным для жилища, либо, при невыполнении застройщиками требований, снесены за счет застройщика», — рассуждает Крауялис.
«Признание здания объектом незавершенного строительства не влечет его снос, а лишь запрещает использование объекта до его ввода в эксплуатацию в установленном законом порядке, — объяснили Forbes в пресс-службе ДГИ. — До получения соответствующего разрешения ответчики не имеют права его эксплуатировать, так как эксплуатация объекта незавершенного строительства создает угрозу жизни и здоровью граждан».
Рынок в недоумении
Участники рынка, опрошенные Forbes, отмечают, что борьба московских властей с апартаментами в целом понятна, но методы вызывают недоумение.
Более пяти лет рынок ждал решения вопроса статуса апартаментов, а последние лет 15 в Москве активно строились современные, часто по проектам зарубежных архитекторов, комплексы с апартаментами, ни в чем не уступающие жилым домам, констатирует представитель крупного застройщика, пожелавший сохранить анонимность. «Таким образом, более чем за десять лет апартаменты стали абсолютно понятным форматом для покупателей, а на фоне ожидания урегулирования статуса апартаментов их очень условные недостатки в принципе никто не рассматривал всерьез, — заключает он. — В прошлом году рынок вместо урегулирования статуса получил полную отмену апартаментов как формата. Логических объяснений этому просто нет».
«Есть некое лукавство и, как мне кажется, резкость в принимаемых решениях отказаться от такой формы владения как апартаменты, — соглашается владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин. — В течение многих лет создавались благоприятные условия для развития этого вида недвижимости, проекты согласовывались, инвесторы строили свои планы, ими осваивались промзоны и сложные с градостроительной точки зрения территории, создавалась инфраструктура города: дороги, коммуникации, социальная сфера». По его словам, покупатели также относились к таким инвестициям как к безопасным, комфортным и экономически выгодным. «Апартаменты органично вписались в инфраструктуру города, внеся свой вклад в разнообразие рынка недвижимости, сформировав отдельный сегмент», — заключает Ашихмин.
Однако ряд собеседников Forbes сочли действия московских властей обоснованными. «Будучи компанией, которая профессионально одной из первых начала развивать формат апарт-отелей, мы поддерживаем такие действия властей», — говорит президент экосистемы Becar Asset Management Александр Шарапов. Большинство проектов Becar Asset Management реализованы в Санкт-Петербурге.
По словам Шарапова, последствия для рынка будут только положительными, поскольку покупателей больше не введут в заблуждение, город не будет испытывать излишнюю нагрузку на социальную инфраструктуру, а профессиональные игроки не столкнутся с недобросовестной конкуренцией.
Часто застройщики шли на нарушения, создавая апартаменты в зданиях с офисным и даже складским либо производственным назначением, добавляет Сырцов из «Метриум». «Конечно, это касается далеко не всех девелоперов апартаментов, — уточняет он. — Однако правительство Москвы решило бороться с проблемой радикально и полностью избавиться от данного формата».
«Я уверен, что апартаменты — это не «нишевый» продукт, а «временный», который свое отжил, — резюмирует владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. — Безусловно, будут происходить очень болезненные для многих девелоперов процессы. Я, надеюсь, что городом будет принято во внимание, какую важную роль играет бизнес, возвращая нам функциональное жилье вместо заброшенного».