Реновация возвращается? Куда переселят петербуржцев из хрущёвок
Закон о комплексном развитии территорий в Петербурге, который связывают с планами по сносу хрущёвок, ждёт перезагрузка. Документ в обновлённой версии хотят утвердить до конца 2025 года. В городском парламенте пообещали соблюсти интересы населения и бизнеса. Какие правила собираются переписать депутаты и чем это обернётся для горожан.
Петербургские нюансы реновации
Депутаты Законодательного собрания Петербурга намерены до конца года внести изменения в городской закон о комплексном развитии территорий (КРТ), рассказал спикер ЗакСа Александр Бельский в большом интервью телеканалу «78». Возвращение к работе над резонансным документом стало возможным благодаря поправкам в федеральное законодательство, которые летом утвердил президент РФ Владимир Путин.
В результате той корректировки города федерального значения — Москва, Петербург и Севастополь — получили право самостоятельно определять «географию» расселения жильцов, чьи дома идут под снос. В Северной столице речь пойдёт о том, чтобы предоставлять «квадраты» в пределах того же муниципалитета, либо смежных с ним, пояснил Бельский.
Во-вторых, отмена ждёт норму о принудительном попадании в программу тех домов, в которых собственники не высказались против реновации в течение 90 дней с момента принятия решения чиновниками. Теперь мнением горожан обязательно поинтересуются.
Более того, в Северной столице на месте домов, которые могут приговорить к сносу, не появятся высотные многоэтажки, как это происходит в Москве, заверил Бельский. А чтобы убедить горожан, что интересы бизнеса и населения будут соблюдены, КРТ сначала обкатают на некоем «пилотном проекте». О чём конкретно идёт речь, спикер ЗакСа не уточнил.
Игра в понятия и старые ошибки
Напомним, предыдущая версия регионального закона о КРТ, принятая в спешке три года назад, попала под мораторий до конца 2025-го. Тогда Смольный пошёл навстречу горожанам и правозащитникам, недовольным рядом положений документа, в частности, условиями расселения хрущёвок.
Впрочем, и это была не первая попытка подступиться к проблеме устаревшего жилья. В 2008 году в Петербурге стартовала «программа развития застроенных территорий» (РЗТ), которая тоже предполагала снос хрущёвок.
В её рамках в 2009 году состоялись торги, в результате которых компания «СПб Реновация» (с 2021-го входит в группу «Самолёт») получила 22 квартала. В 2011 году появились предварительные списки и графики расселений домов. Что важно, их выносили на общественные слушания и утверждали на уровне городской комиссии по РЗТ.
Вторым участником программы стал застройщик «Воин-В». Ему достался лишь один квартал в Ульянке, но сроки и объёмы строительства были капитально сорваны. В 2019 году договор с компанией разорвали с громким скандалом.
Программа РТЗ в целом серьёзно буксовала из-за отсутствия так называемых «стартовых пятен» для возведения новых домов и ужесточающихся с годами требований со стороны чиновников по возведению социнфраструктуры.
В 2017 году на уровне федерального законодательства появилось понятие комплексного устойчивого развития территорий, или «КУРТы». В рамках этого термина предлагалось внести ясность в правила игры, касающиеся возведения в таких проектах детсадов, школ, поликлиник, дорог и так далее. Но болезненный именно для Северной столицы вопрос со стартовыми пятнами так и не решился.
Понятие «КУРТ» откорректировали ещё через три года. Его сменили на «комплексное развитие территорий». Эти термины относительно близки и, хотя разница всё же имеется, с ходу припомнить все различия способны лишь специалисты. Для непрофессионалов КРТ всё равно ассоциируется с хрущёвками.
Неравные условия
В 18 районах Петербурга насчитывается 111 муниципальных образований (МО). Естественно, они не сопоставимы по площади и стоимости жилья.
В названиях муниципалитетов фигурируют как термин «округ», так и «посёлок», и даже «город». К последним относятся Сестрорецк, Колпино, Красное Село, Зеленогорск, Кронштадт, Ломоносов, Пушкин и Петергоф. Среди посёлков — Понтонный, Петро-Славянка, Усть-Ижора, Левашово, Парголово, Металлострой, Стрельна, Белоостров, Солнечное, Ушково, Репино, Песочный, Шушары и другие.
По старой схеме РЗТ, оператор должен был расселить жильцов сносимых домов в пределах квартала, находящегося в работе, либо на других территориях, но исключительно с согласия расселяемых. Существовал и вариант с денежной компенсацией.
Например, схему с добровольным согласием на расселение использовал «Самолёт», работающий в Песочном.
— Военно-морской городок был построен в 1940-х годах. Люди там живут в каркасно-насыпных домах, которые отапливаются углём. В 2016 году группа «Самолёт» передала квартиры в квартале Ржевка, 35, в Красногвардейском районе первым 15 семьям, проживающим в посёлке, — отмечали в пресс-службе компании.
Но в целом норма с расселением внутри квартала оставалась «тормозом» для программы.
Теперь расселять жителей сносимых домов можно будет в пределах муниципалитета, либо по соседству с ним, пообещал Бельский. В пример он привёл ситуацию, когда границы между округами проходят по одной улице.
Впрочем, и к этой логике есть вопросы. Например, друг с другом граничат такие крупные округа, как МО Автово, МО Княжево и МО Южно–Приморский, напоминает доцент кафедры государственного и муниципального управления Президентской академии в Петербурге Екатерина Кузнецова. Однако, как указывает ряд собеседников 78.ru, Автово и Южно-Приморский вряд ли можно сравнивать хотя бы потому, что в первом есть метро.
Нет высоткам
Опасения петербургских градозащитников, что в итоге реализации программы РЗТ горожане получат те же хрущёвки, просто перевёрнутые «на попа», звучали ещё в «нулевых» на фоне первой волны сноса домов этой серии в Москве при экс-мэре Юрии Лужкове.
Высотки на месте хрущёвок, как в Москве, строить не будут, успокаивает горожан Александр Бельский.
— Когда говорим о Москве, то там <существует> отдельный закон. Москва сама участвует (в программе реновации — прим. ред.) и может позволить себе строить дома, которые выше 26 этажей. Мы себе такие дома не можем позволить, — заявил, в частности, спикер ЗакСа.
Жилые дома выше 20 этажей в Петербурге и агломерации уже есть, но располагаются они в основном на окраинах и не в локациях хрущёвок, обращают внимание эксперты. Например, на проспекте Обуховской Обороны в 2008–2012 годах построили ЖК «Князь Александр Невский», где средняя высотность составляет 35 этажей. Это одно из самых высоких современных строений в городе после «Лахта Центра» и БЦ «Лидер Тауэр».
На Октябрьской набережной, между Дальневосточным проспектом и Невой, есть ЖК «Цивилизация», где высотность варьируется от 19 до 26 этажей. На Дальневосточном проспекте, 15, бывшую промзону сменил жилой комплекс ГК «Пик» на 24 этажа.
«Самолёт» в рамках РЗТ построил в Усть-Славянке ЖК «Живи! В Рыбацком», там в некоторых корпусах тоже 24 этажа. Важно понимать, что на эти объекты в своё время чиновниками были выданы разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.
Где приземлиться «пилоту»
Как отмечалось выше, программа РЗТ утверждалась отдельным законом. И так же отдельно обсуждались, корректировались списки кварталов и домов под расселение. Теперь это следующий этап после утверждения законопроекта о КРТ.
Конкретных локаций Александр Бельский называть не стал, лишь обозначил, что это будет «пилот», призванный продемонстрировать жителям, как развивается ситуация.
Отраслевые эксперты и участники рынка по просьбе 78.ru назвали территории, которые могут быть интересны застройщикам или действительно нуждаются в реновации по объективным причинам. Среди них, например, участок с прилегающими зонами Народной улицы от Дальневосточного проспекта до Октябрьской набережной в Невском районе. Локация примечательна тем, что уже давно не считается отдалённой от центра города, как это было во времена массового строительства и заселения хрущёвок. Более того, в транспортной доступности находится станция метро «Ломоносовская», до которой можно добраться через Володарский мост.
Интересны и участки около станции «Елизаровская». Часть домов на улице Бабушкина уже включались в перечень для проектов «СПб Реновации».
— Интересны, в принципе, все локации, находящиеся поблизости от воды и набережных, не только Невы, но и других рек. Квартиры в таких проектах обычно пользуются большим спросом, чем то, что находится «глубоко на земле», — рассуждают собеседники 78.ru.
Во втором варианте интерес для потенциальных инвесторов может представлять Витебский проспект.
В Кировском и Красносельском районах строить «географически не очень интересно и слишком затратно, если речь не идёт о процессе, поставленном на поток», отмечают эксперты. Однако там меньше всего стоит ожидать жёстких ограничений по высоте.
С точки зрения технического состояния в реновации нуждаются хрущёвки серий «ОД», которые строили с 1959 по 1963 годы. Они наиболее «трухлявые» и практически не подлежат капремонту, добавляют собеседники 78.ru. При их возведении использовались бетонные панели с прослойкой из минеральной ваты. Домов серии «ОД» много в Невском районе, на той же Народной, есть они и в Купчино.
После 60-х годов прошлого века в обиход вошли кирпичные хрущёвки с различными модификациями, но в целом соотносимые в массовом понимании с 528-й серией. Она считается ремонтопригодной, срок службы там был намечен в 75 лет.
Интересными для бизнеса, в первую очередь, будут локации в районе Ладожского вокзала (например, на Гранитной улице) или Калининский район, с учётом перспективы строительства метро на Пискарёвке или на Ржевке, считает партнёр по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
— В рамках комплексного подхода любые территории внутри КАД достойны внимания, но также потребуют значительных инвестиций. Вопросы социального обеспечения, транспорта, челночной миграции, рабочих мест в непосредственной близости от места проживания — это те вызовы, с которыми призван бороться перспективный механизм, — комментирует ситуацию генеральный директор строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев.
Не надо сравнивать с Москвой
Сравнивать программы в Петербурге и Москве в принципе не очень корректно, подчёркивают собеседники 78.ru. Это реалии разного порядка и масштабности.
В той же Москве никто не хочет связываться с хрущёвками, например, в Хамовниках. За счёт близости к центру цены на «квадрат» там зашкаливают, переваливая иногда отметку в 900 тыс. рублей. При этом застройщику надо не только расселить жильцов, но и возвести всю необходимую инфраструктуру, что делает проекты «золотыми» уже на этапе предварительных расчётов. Это именно полноценное комплексное развитие территорий.
— В Москве с КРТ всё намного лучше, на мой взгляд. Строят там в рамках КРТ много и разное. И по 26 этажей, и малой/средней этажности, и переменной, с башнями выше 26. Объекты имеют разное назначение. По поводу Хамовников, я вижу по карте, что там есть 2 КРТ общественно-делового назначения, поэтому не совсем корректно говорить, что такие кварталы не берут. Эти локации попадают в работу, но с дорогим проектом и дорогим продуктом надо уметь работать, это правда. Наверное, более удалённые локации от центра, рядом с метро, недооценённые, для определённых девелоперов будут более привлекательны, — рассуждает Ольга Шарыгина.
Здесь стоит добавить, что и Александр Бельский в отношении Москвы сделал примечательную оговорку. Он пояснил, что массовый интерес к реновации хрущёвок в столице был связан с ростом цен на недвижимость. Сейчас же на фоне высокой ставки ЦБ рынок стагнирует. Это касается и Петербурга. Но интерес к проектам КРТ может возродиться через 5–15 лет. Тогда-то программа и может оказаться востребованной в Северной столице.