Апарт-отели выходят из столиц
Раиль Муфазданов
Управляющий директор Vertical Hotels
Специализируется на операционном управлении гостиничными объектами, развитии франчайзинговых моделей и внедрении цифровых решений в объектах индустрии гостеприимства.
За последние годы апарт-отели в России превратились из нишевого продукта для туристов и командировочных в полноценный сегмент недвижимости. Долгое время рынок концентрировался в Москве и Петербурге, но сейчас ситуация меняется.
В ближайшие пять лет рынок апарт-отелей в России вырастет почти в четыре раза: помимо 18 тыс. уже существующих юнитов, в стране строится еще около 47 тыс. Девелоперы начали активнее смотреть на регионы, потому что внутренний туризм, рост деловой мобильности и дефицит качественного номерного фонда создают устойчивый спрос на новые форматы размещения. Тренд очевиден: рынок апарт-отелей в России вошел в региональную фазу развития.
Почему девелоперы идут в регионы
Причины произошедшего сдвига комплексные. До сих пор почти половина всех юнитов — 49% — исторически приходилась на Петербург, где и зародился формат сервисных апартаментов. Москва занимает не более 14–16% рынка, а остальные регионы вместе взятые формируют оставшуюся часть рынка, в основном за счет Краснодарского края.
В результате сложилась ситуация, что Москва и Петербург насыщены: конкуренция за площадки и клиентов высока, стоимость земли растет, а количество доступных площадок сокращается.
В октябре 2024 года столичные власти вообще объявили о решении не согласовывать строительство любых апартаментов из-за жалоб жителей на отсутствие инфраструктуры. Это подтолкнуло девелоперов к поиску более привлекательных по рентабельности и, возможно, более простых рынков.
Одновременно с этим в России растет внутренний туризм: так, по данным Barnes, интерес к апарт-отелям за 2025 год вырос на 15-20%, тогда как к классическим отелям — лишь на 5%. Дело в том, что классические гостиницы не всегда успевают за ростом турпотока. Особенно это заметно в периоды крупных мероприятий и сезонных пиков. Апарт-отели закрывают эту нишу благодаря более гибкой модели эксплуатации и возможности привлекать средства частных инвесторов.
Деловая мобильность тоже не ослабевает: компании активно перемещают сотрудников между региональными офисами. Развивается и событийный туризм в таких городах, как Казань, Нижний Новгород, Екатеринбург. При этом во многих миллионниках гостиничная инфраструктура долгое время отставала от реального спроса — не только по количеству номеров, но и по качеству объектов размещения — и это открывает двери для апарт-отелей с профессиональным управлением.
По сути, регионы сегодня проходят тот этап развития сервисной недвижимости, который Петербург проходил 7-10 лет назад. За эти годы здесь появились первые бренды Vertical и Ye’s. наработали опыт управляющие компании, были обкатаны инвестиционные модели. Теперь эта экспертиза приходит в регионы.
Что именно девелоперы привозят в регионы
Речь, конечно, идет не просто о строительстве зданий — хотя и по количеству номеров есть дефицит. Если десять лет назад большинство региональных гостиниц управлялись местными компаниями, то сегодня в города приходят федеральные операторы со своими стандартами динамического ценообразования, каналами продаж и программами лояльности. Для многих регионов это первое знакомство с профессиональным гостиничным управлением такого уровня.
Апарт-отели часто создаются как многофункциональные объекты: с коммерцией, коворкингами, фитнесом и стрит-ритейлом внутри комплекса. По сути, такой комплекс становится местом, где создаются социальные связи между резидентами, а не просто точкой размещения.
Для многих регионов это новый уровень и городской инфраструктуры, и потребительского опыта. Апарт-отели также генерируют трафик для малого бизнеса и повышают качество сервисной инфраструктуры районов. Поэтому во многих городах апарт-отели рассматриваются уже не только как объект недвижимости, но и как инструмент развития территорий.
Какие регионы сегодня наиболее интересны
Наиболее активно формат развивается в городах-миллионниках, туристических центрах, университетских городах и крупных промышленных и деловых хабах. Среди ключевых локаций — Казань, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Краснодар, Владивосток, Тюмень, а также Крым, Севастополь, Алтайский край, Дагестан и Калининградская область.
Инвесторов и операторов привлекают несколько факторов: рост турпотока, деловая активность, дефицит качественного размещения, развитие событийного туризма и рост внутренней мобильности. Например, в Казани туристический и деловой поток растет динамично, и спрос на сервисные форматы размещения уже сформирован. Город постоянно принимает крупные мероприятие не только российского, но и мирового формата. Именно поэтому первый апарт-отель по франшизе Vertical мы решили открыть именно в столице Татарстана.
В Новосибирске общий объем рынка сервисных апартаментов в 2022 году составлял около 2 000 юнитов в 10 проектах — рынок растущий, конкуренция пока невысока.
Нижний Новгород тоже становится привлекательной локацией: спрос формируется туристическим потоком, деловыми командировками и корпоративным сектором. Город за последние годы сделал несколько заметных шагов для повышения своей туристической привлекательности.
Как девелоперы заходят в регионы: две основные модели
Сегодня существуют два основных вектора развития региональных проектов.
Первая модель — самостоятельный выход девелопера. Крупные игроки самостоятельно находят площадки, управляют строительством и интегрируют собственную управляющую компанию или бренд. Плюсы такого подхода — полный контроль, единые стандарты и долгосрочное присутствие на рынке. Минусы — высокие инвестиции в экспертизу и операционные риски.
Вторая модель — развитие через франшизу и партнерские модели. Оператор или бренд передает стандарты, помогает с концепцией, подключает систему управления, обучает команду, обеспечивает маркетинг и продажи. Для региональных девелоперов это способ быстрее получить экспертизу и снизить риски.
Именно франчайзинговая модель становится одним из драйверов региональной экспансии. Она позволяет федеральным брендам быстро масштабироваться, а локальным девелоперам — получать доступ к готовым стандартам управления, маркетинга и продаж без необходимости самостоятельно накапливать гостиничную экспертизу.
Переключение внимания девелоперов и управляющих компаний на региональные рынки вполне закономерно — опыт работы в сегменте уже есть, конкурентов в ряде городов еще нет, а уровень затрат в любом случае ниже.
Кейсы: как федеральные игроки масштабируются в регионы
Vertical в Казани. Петербургский бренд Vertical вышел в один из самых динамичных регионов страны — Казань. Проект Vertical Boutique Hotel в центре Казани — это первый подобный проект в столице Татарстана. Сегмент сервисных апартаментов и инвестиционных гостиничных проектов в Казани пока остается относительно молодым и имеет потенциал для дальнейшего развития. Пятиэтажный гостиничный комплекс включает в себя 102 гостиничных номера, все номера уже включают отделку и оснащение и продаются по договору долевого участия в индивидуальную собственность инвесторам. Он получает долю в общем имуществе объекта с кадастровым номером, а также и полную организацию сдачи через отель — без участия в эксплуатации. Для Казани этот проект — пример новой модели гостиничной недвижимости и роста инвестиционного интереса к управляемой недвижимости.
Отель реализуется группой компаний «Новастрой» — одним из ведущих игроков на инвестиционно-строительном рынке Татарстана, а управляется компанией Vertical Hotels, портфель которой включает более 2500 номеров, расположенных в Москве и Петербурге. Его открытие запланировано на 2026 год, сейчас завершается монтаж инженерии, а также ведется отделка номеров и мест общего пользования. В «Новастрой» ожидают, что при текущих рыночных параметрах и консервативных прогнозах срок окупаемости для инвесторов оценивается в диапазоне 6–9 лет.
YES в Новосибирске. Сеть апарт-отелей Ye’s вышла на рынок Сибири с первым сервисным апарт-отелем за Уралом — «Башни YES» в Новосибирске. Девелопером выступает местная компания «Аврора» из группы компаний Septima. В башнях будет 1 428 апартаментов с отельным сервисом и развитой инфраструктурой: центральный атриум, коворкинги, фитнес-комплекс с бассейном и SPA, кафе и рестораны, медицинский центр, паркинг на 341 машино-место, стрит-ритейл. Стоимость номеров начинается от 6,3 млн рублей с полной меблировкой, ожидаемая доходность — около 9% годовых от арендной деятельности без учета роста стоимости недвижимости. Это масштабирование петербургского опыта в регионы: крупные региональные центры начинают формировать собственный рынок сервисной недвижимости.
Секреты привлекательности
Апарт-отели интересны инвесторам за счет профессионального управления, сервисной модели, возможности пассивного дохода, гибкой модели аренды, устойчивости к сезонности и более высокой эффективности объекта. По оценкам участников рынка, профессиональное управление способно заметно повысить эффективность объекта и его загрузку по сравнению с самостоятельной эксплуатацией: если «инхаус-управление» дает 3–6% годовых, то профессиональная УК может повысить показатель до 15% в год.
Региональный рынок постепенно становится более зрелым: инвесторы начинают смотреть не только на «метры», но и на загрузку, оператора, концепцию, аудиторию и качество управления. Недвижимость, будучи консервативной инвестицией, менее волатильна по стоимости и доходности, чем финансовые инструменты, и за счет капитализации в средне- и долгосрочной перспективе отыгрывает уровень инфляции. По прогнозам ЦБ РФ, уже в 2026 году средний уровень ключевой ставки может снизиться до 13–14%, что сделает доходность апарт-отелей еще более конкурентной по сравнению с депозитами.
Как будет развиваться рынок дальше
В ближайшие годы региональных проектов станет больше, усилится роль гостиничных операторов, будет расти спрос на франчайзинговые модели, рынок станет более профессиональным, а сервисная недвижимость продолжит вытеснять устаревшие форматы аренды. Сегодня регионы становятся одной из главных точек роста рынка апарт-отелей в России.
Согласно прогнозу NF Group, рынок апарт-отелей в России вырастет почти в четыре раза в ближайшие пять лет, и значительная часть роста придется на регионы. И те из девелоперов, кто станет первыми, смогут получить «сливки» этого рынка.
Опираясь на опыт столичных проектов, девелоперы и управляющие компании смогут предложить инвесторам не эксперимент, а зрелую модель с понятной операционной логикой: покупка номера с кадастровым учетом, доля в общем имуществе, ежемесячные или ежеквартальные выплаты, полное управление через отель. В регионах, где гостиничная инфраструктура долгое время отставала от спроса, такой формат становится ответом на вызовы времени — и точкой роста для рынка инвестиционной недвижимости.