Кто сегодня арендует сервисные апартаменты — и почему это важно инвестору
Раиль Муфазданов
Управляющий директор Vertical Hotels
Специализируется на операционном управлении гостиничными объектами, развитии франчайзинговых моделей и внедрении цифровых решений в объектах индустрии гостеприимства.
Принято считать, что сервисные апартаменты ориентированы прежде всего на туристов — особенно в таких городах с высоким турпотоком, как Санкт-Петербург. Действительно, в 2025 году Северная столица приняла около 12,4 млн гостей, и многие выбрали именно этот формат. Но если присмотреться к структуре спроса, становится ясно, что реальная аудитория гораздо шире и состоит из нескольких разных групп. В этом обзоре на примере крупнейшего рынка сервисных апартаментов России разберем основные категории арендаторов с принципиально разными запросами. Для частного инвестора понимание этих различий — возможность точнее прогнозировать доход и управлять рисками.
Формат, объединивший сервис отеля и свободу квартиры
Чтобы объяснить, почему апартаменты привлекают столь разнородную публику, необходимо обозначить особенности этого формата. Если кратко, то сервисные апартаменты — это готовый гостиничный продукт с профессиональным управлением. И в отличие от квартиры, в проектах апарт-отелей предусмотрена централизованная уборка, консьерж-сервис, круглосуточная стойка регистрации и другие сервисные составляющие. При сдаче такой недвижимости в аренду собственник избавлен от необходимости лично общаться с гостями, решать бытовые вопросы и контролировать сохранность имущества — все это находится в ведении УК.
Также, в отличие от классического отеля, в сервисных апартаментах предусмотрена полноценная кухонная зона со всей техникой. Отсюда стабильный спрос со стороны командировочных, приезжающих на выходные и семей с ребенком.
Основное отличие сервисных апартаментов и от отеля, и от квартиры — гибкие сроки аренды. Гость может забронировать номер на одну ночь и получить полный гостиничный сервис с ежедневной уборкой и консьержем, а может заехать на месяц или несколько и пользоваться преимуществами автономного проживания — готовить, стирать и пользоваться всей техникой, принимать гостей. Для классического отеля долгосрочное размещение экономически и организационно неудобно, для съемной квартиры краткосрочная аренда сопряжена с юридическими рисками и отсутствием сервиса. Апартаменты снимают оба эти противоречия.
Эта двойственность формата имеет не только рыночную, но и регуляторную основу. В последние два года законодательство последовательно ужесточает требования к краткосрочной аренде в жилом фонде, одновременно вводя обязательную классификацию для гостиничных объектов. Сервисные апартаменты, изначально спроектированные под гостиничные стандарты, стабильно поддерживают эти законодательные изменения — в отличие от частных квартир, собственники которых только начинают адаптироваться к новым требованиям.
К началу 2026 года классифицированный фонд сервисных апартаментов достиг 7,7 тыс. юнитов, что составило 31% от всего номерного фонда города. По данным Nikoliers, это почти втрое превышает показатели Москвы, где всего 2,7 тыс. юнитов. Для сравнения, по данным NF Group и IBC Real Estate, в 2025 году среднегодовая загрузка классических гостиниц города на Неве держалась на уровне 65%, тогда как сервисные апартаменты в высокий сезон и дни крупных мероприятий показывали 85-90% заполняемости. Эти цифры подтверждают, что формат, способный принять и краткосрочного туриста, и долгосрочного арендатора, становится основным выбором как для гостей города, так и для инвесторов.
Три портрета краткосрочного гостя
Те, кто бронирует апартаменты на срок от одной ночи до недели, руководствуются прежде всего удобством, локацией и готовностью платить за сервис. Эта аудитория задает высокий средний чек, но ее спрос подвержен сезонным колебаниям, что требует профессионального управления тарифами.
Наиболее стабильный сегмент здесь — деловые туристы и так называемые «цифровые кочевники». Санкт-Петербург ежегодно принимает более двух млн бизнес-путешественников, которым требуется не просто спальное место на одну-две ночи, а функциональное пространство с рабочим местом, быстрым интернетом и близостью к деловым центрам. Для них критична возможность провести короткую встречу в зоне отдыха или коворкинге, не арендуя при этом переговорную на стороне. Современные апарт-отели Северной столицы уже адаптировались к этому запросу. В Vertical Московская, например, на первом этаже расположено лобби площадью 1500 м2, которое включает коворкинг, переговорные, лаунж-зоны, лобби-бар с открытой террасой и другие общественные пространства. Такая инфраструктура позволяет гостю совмещать проживание, работу и отдых в одном пространстве.
Наравне с деловыми туристами, апартаменты осваивают и туристы классические. Значительная их часть выбирает этот формат ради возможности чувствовать себя в чужом городе «как дома» — самостоятельно готовить завтрак, не привязываться к расписанию ресторана, приглашать друзей. Для семей с детьми решающими факторами становятся отдельные спальни и наличие стиральной машины, для владельцев животных — сама возможность разместиться с питомцем за дополнительную плату или депозит. В большинстве проектов это уже стало стандартной практикой.
Отдельного внимания заслуживает событийный туризм — форумы, концерты, спортивные матчи, свадьбы и другие мероприятия. Его участники бронируют апартаменты за несколько дней до заезда, чтобы разместить компанию рядом с конкретной точкой на карте. Именно эта категория гостей обеспечивает пиковую загрузку. По данным Hotel Advisors, в высокий сезон 2025 года загрузка апарт-отелей Петербурга достигала 86%, а пиковые значения — например, в сезон белых ночей — доходили до 96,8%. Для инвестора это означает, что даже несколько дней масштабного форума способны существенно увеличить месячную выручку юнита.
Кто остается в апартаментах на длительный срок
Те, кто снимает апартаменты на месяц и дольше, создают для инвестора принципиально иной уровень предсказуемости. Такой арендатор обеспечивает ровную загрузку вне зависимости от сезона, а значит, и стабильный доход для владельца юнита в долгосрочной перспективе.
Типичный представитель этой аудитории — релоканты и жители других городов в процессе переезда. Крупные компании активно переводят сотрудников между регионами, и новому работнику требуется временный дом «под ключ» на два-три месяца, пока он ищет постоянный вариант или ожидает завершения ремонта в приобретенной квартире. В новом городе ему необходим предсказуемый сервис — от полностью укомплектованной кухни и стабильного Wi-Fi до возможности заказать дополнительную уборку, не вникая в поиск клининговых служб. Сервисные апартаменты полностью закрывают этот запрос, а УК получает практически стопроцентную загрузку юнита на весь период.
Другая значимая группа — медицинские туристы. В Санкт-Петербурге расположены ведущие федеральные клиники, в которые приезжают пациенты со всей страны, и часто с сопровождающими. Такие гости крайне лояльны к месту пребывания и редко ищут альтернативы, если сервис его устраивает. Выбор апартаментов здесь продиктован не ценой, а именно возможностью создать домашнюю атмосферу в стрессовой ситуации.
Особую, не всегда очевидную категорию долгосрочных арендаторов составляют молодые пары, которые впервые решились на совместное проживание. Для них апартамент становится тестовым вариантом жилья без громоздких обязательств по договору найма и переговоров с собственником. В сервисных апартаментах уже имеется все необходимое — от столовых приборов и утюга до крупной бытовой техники, поэтому порог входа в совместный быт оказывается минимальным — достаточно просто заехать. Через несколько месяцев арендаторы либо переезжают в собственное пространство, либо продлевают контракт, но все это время юнит остается загруженным и приносит доход.
Наконец, еще один сегмент — участники образовательных программ, а именно, студенты и молодые специалисты, приезжающие на интенсивные курсы, повышение квалификации или стажировки. Для них апартамент привлекательнее отеля по цене за месяц размещения и удобнее съемной квартиры, ведь в апарт-отелях нет бюрократии с договором и временной регистрацией, которую в большинстве проектов оформляют централизованно. Эта аудитория менее требовательна к сервису, но весьма активна в поиске бюджетных вариантов. Именно они заполняют номерной фонд в низкий туристический сезон.
Зачем инвестору знать своего арендатора
Инвестору, который понимает структуру спроса со стороны арендаторов, проще прогнозировать свой доход со сдачи юнита и оценивать риски. В сервисном апартаменте источники дохода диверсифицированы. Так, деловые туристы обеспечивают высокий чек в будни, событийные гости — пиковую загрузку в дни крупных мероприятий, релоканты и студенты — стабильную заполняемость в межсезонье.
По данным Hotel Advisors и Nikoliers, долгосрочная аренда в апарт-отелях Санкт-Петербурга сократилась с 61% в 2024 году до 49% в 2025-м — таким образом, рынок смещается в сторону краткосрочной аренды. Именно профессиональное управление позволяет балансировать между форматами размещения и сводить риски простоя апартамента практически к нулю.