Осторожно — культурное наследие
Успеть до сорокалетия
Санкт-Петербург, 31 января 2020 года. Близ спортивно-концертного комплекса (СКК) «Петербургский» на проспекте Гагарина многолюдно, что совсем нетипично для пятничного утра. Журналисты, несколько телевизионных бригад, градозащитники и зеваки окружили площадку, где начался демонтаж СКК — одного из знаковых сооружений позднесоветского Ленинграда.
Внезапно СКК начал обрушаться, разлетающиеся конструкции кровли подбросили рабочего, который срезал ее крепеж, и человек скрылся в руинах комплекса. Поскольку журналисты транслировали демонтаж в режиме онлайн, то этот смертельный полет наблюдали тысячи зрителей.
Шокированная публика поняла: что-то пошло не по плану.
СКК имени В. И. Ленина (советское название комплекса) строили к московской Олимпиаде 1980 года, и проект тогда считался прорывным: это было первое в мире сооружение, перекрытое стальной, предварительно напряженной мембраной. Инженеры ЛенЗНИИЭП придумали, как натянуть над залом диаметром 160 метров мембранную кровлю толщиной 6 мм. Она в 112 точках крепилась к опорному железобетонному кольцу, обеспечивая надежность конструкции. Впоследствии по такому принципу было построено немало сооружений, в том числе олимпийских.
К концу 2010-х СКК сильно обветшал. О планах реконструировать его под базу хоккейного клуба СКА в разные годы говорили и вице-президент СКА Роман Ротенберг, и президент «армейцев» Геннадий Тимченко. Но о том, что Смольный подписал концессионное соглашение с компанией «СКА Арена» о реализации этого проекта, стало известно только 16 января 2020 года. Уже 28 января «СКА Арена» объявила, что кровля у здания аварийная и ее придется демонтировать. Что и начали делать подрядчики «СК „Прайд“» и «АН-Дорстройтранс» — как писали СМИ, без согласованного Главгосэкспертизой проекта демонтажа и с грубыми нарушениями техники безопасности.
Спешка, которая привела к трагедии, была связана с тем, что спортивно-концертный комплекс мог со дня на день попасть под охрану, предположили специалисты: 31 января исполнялось ровно 40 лет с момента ввода арены в эксплуатацию, что давало основания для присвоения СКК статуса объекта культурного наследия (ОКН).
Градозащитники заявили, что 3 февраля, в понедельник, подадут соответствующую заявку в петербургский комитет по госконтролю, использованию и охране памятников (КГИОП). Одна такая попытка у них уже была, и Смольный им отказал, сославшись как раз на возрастной ценз. В период рассмотрения новой заявки сносить и перестраивать здание было бы нельзя. А если статус ОКН будет получен — тем более.
Поскольку здание обрушилось, то сохранять было нечего. На месте арены в ноябре 2023 года открылся новый спортивный комплекс стоимостью более 35 млрд рублей. Правда, он так и не стал базовым стадионом для СКА: клуб отыграл здесь лишь несколько матчей 2024 года, а в 2025-м переехал в другой район Петербурга — в Ледовый дворец, где стоимость аренды в 15 раз ниже.
Специализация — «Инвестор-рестовратор»
Присвоения охранного статуса компания «СКА Арена» боялась не зря: ОКН нельзя сносить и вообще менять их внешний вид, часто запрещено перестраивать и внутреннее пространство зданий. Инвестор обязан восстановить исторический облик памятника и поддерживать его в нормативном состоянии в ходе эксплуатации. Далеко не каждой компании это по силам.
Например, предприниматель Валерий Ишназаров, выиграв в декабре 2023-го на конкурсе право заняться восстановлением ОКН «Дом Новиковых» в Уфе, отказался от него. До торгов ему не разрешили детально осмотреть здание. Когда же он попал внутрь, то понял: деревянный памятник находится в крайне плачевном состоянии и восстановить его за год с небольшим, как того требует городская администрация, не получится. В ОКН не было инженерных коммуникаций, частично уничтожена деревянная обшивка, деформированы цоколи и отмостки и т. д.
В феврале 2024 года на повторных торгах «Дом Новиковых» приобрел Искандер Сунгатуллин, председатель совета директоров уфимского НИПИ «Пегаз», директор московского НПЦ «Зеромакс». Он должен был завершить реставрацию к концу июня 2025-го. Но пока объект не сдан.
Похожая история сейчас разворачивается в Тамбове. Дом.РФ на 1 июня назначил торги по продаже ОКН «Дом жилой», расположенного на пересечении улиц Базарной и Куйбышева. В мае 2024-го этот деревянный памятник XIX века купила компания «СК Старт». Но год назад отказалась от него. Судя по фото в прессе, особняк представляет собой сгоревшие руины. От инвестора требовалось восстановить его исторический облик за 2,5 года. И хотя объект достался «Старту» всего за 1 рубль, компания, очевидно, решила, что не потянет финансовую нагрузку по реставрации развалин.
После этого муниципалитет еще дважды пытался продать лот на торгах, но безуспешно. Теперь им занимается Дом.РФ. Привести ОКН в порядок — не проблема, говорят бизнесмены. Сложность в том, что часто от инвестора требуется работа на уровне профессионального реставратора. То есть полное воссоздание исторического облика здания — от точного попадания в аутентичный колер на фасаде до восстановления утраченных обоев и дверных ручек в помещениях.
Нечто подобное ожидал петербургский КГИОП от управляющей компании «Бекар», которая в апреле 2001 года распоряжением губернатора Санкт-Петербурга получила статус агентства развития территории в районе Выборгской и Пироговской набережных. Там расположены, помимо прочего, бывшие производственные и административные здания семьи Нобелей. Тех самых, которые, потеряв все активы в России после революции 1917 года, развернули бизнес в других странах и учредили Нобелевскую премию.
От жилого особняка Нобелей с заводоуправлением (Пироговская набережная, 19) УК «Бекар» отказалась почти сразу. «Казалось бы, условия были более чем приемлемыми: арендная ставка составляла $13 за 1 кв. м. Общая площадь здания —6 тыс. кв. м. В общей сложности мы планировали вложить в проект около $300 тыс. Но КГИОП потребовал полной реставрации объекта, это потребовало бы вложения $3 тыс. на метр, то есть свыше $18 млн за все здание. Для 2002 года это были очень большие деньги. Мы посчитали реализацию проекта нецелесообразной», — рассказывал в 2013 году автору этих строк глава и учредитель «Бекара» Александр Шарапов. Исходя из курса доллара в 2002 году, о котором идет речь, $18 млн — это около 0,5 млрд рублей.
Соседний дом — бывшее управление Лесопильного завода Лебедева на Пироговской набережной, 17 — «Бекар» отремонтировал, вложив в объект площадью около 2,5 тыс. кв. м (из них арендопригодны 1,5 тыс.) больше $200 тыс., и несколько лет использовал как бизнес-центр «XIX век». Но в 2012 году КГИОП стал настаивать на его реставрации.
На одно только проведение экспертизы для определения исторического цвета фасада здания «Бекар» потратил 1 млн рублей. Фасадные работы по всем правилам реставрации были оценены в 26 млн рублей — против 570 тыс., в которые обошлась бы обычная покраска. На реставрацию потолка площадью 120 кв. м в дубовом зале особняка ушло бы еще 17 млн рублей.
УК прикинула окупаемость. В год она получала от сдачи помещений в БЦ «XIX век» около 12 млн рублей — исходя из арендных ставок 10–11 тыс. рублей за «квадрат» в год, из которых 3 тыс. компания отдавала за аренду городу. То есть только потолок в одном зале и фасады пришлось бы окупать около четырех лет, не тратя выручку больше ни на какие цели.
«Бекар» предложил Смольному скорректировать требования, но тот отказался. После многолетних судебных тяжб, дошедших до Верховного суда, компания покинула Пироговскую набережную.
Особняк Нобелей стоит заколоченным уже 26 лет, и за это время вандалы растащили или изломали все имевшиеся там интерьеры: мебель, старинный рояль, люстры, элементы декора. Дом Лебедева Смольный периодически пытается продать, в последний раз — в 2025 году за 420 млн рублей. Но желающих нет.
Эксклюзивная ставка для памятников
Плачевное состояние памятников — перманентная головная боль Минкульта РФ. По его оценке, по всей стране около 13 тыс. ОКН находится в неудовлетворительном состоянии. В декабре 2024 года министерство говорило, что в этом списке 6706 исторических усадеб, домов, флигелей, 2676 объектов религиозного назначения, 1388 многоквартирных домов, 1047 сооружений (мосты, ворота и др.). «Более 2 тыс. ОКН — это неиспользуемые объекты гражданского назначения (усадьбы, особняки, бывшие жилые дома и административные здания), которые могут быть вовлечены в хозяйственный оборот с привлечением внебюджетных средств и приспособлены под различные направления современного использования», — сообщили CRE в Минкульте.
У государства нет средств на то, чтобы содержать такие объемы памятников, а инвесторы часто не видят экономических резонов браться за это.
Чтобы повысить привлекательность таких проектов, Минкульт совместно с госкорпорацией Дом.РФ разработал пилотную программу льготного кредитования проектов восстановления памятников. Она стартовала в декабре 2024 года и поначалу включала 24 ОКН в восьми регионах: Забайкальском крае, Нижегородской, Новгородской, Рязанской, Самарской, Смоленской, Тверской и Ярославской областях. Инвесторам, которые готовы были на торгах Дом.РФ приобрести эти объекты, предложили займы под 7% годовых. Срок реализации проекта не должен был превышать 8,5 лет.
В июне 2025 года перечень пилотных памятников расширили до 27, добавив три лота в Курске, а в июле, когда Банк России снизил ключевую ставку до 18%, пилотные проекты стали кредитовать под 4%.
На данный момент найдены инвесторы для первых 24 памятников (см. перечень). Это жилые дома, вспомогательные, промышленные, коммерческие и другие объекты, построенные с середины XVIII по первую половину XX века. В отношении большинства из них уже ведется разработка проектной документации, сообщили в службе внешних коммуникаций Дом.РФ.
«Пилотный проект был необходим для определения потребности бизнес-сообщества в исторических зданиях в целях их дальнейшего восстановления», — пояснили в пресс-службе Минкульта РФ.
«Пилот» показал, что интерес предпринимателей к памятникам высокий, а предлагаемые государством финансовые меры поддержки востребованы, учитывая «низкую инвестиционную привлекательность, длительные сроки реализации и окупаемости, значительную долю обязательных затрат, не формирующих прямую доходность», добавили в Дом.РФ.
«Пилоты» не летят за деньгами
Признав идею, отработанную на «пилоте», перспективной, в декабре 2025 года кабмин РФ распоряжением 3773-р утвердил программу «Сохранение объектов культурного наследия народов РФ» до 2045 года. Она также предусматривает финансирование ОКН на особых условиях, чтобы к 2030 году при участии Дом.РФ было приведено в удовлетворительное состояние не менее 1000 памятников. Льготные кредиты на них выдают Банк Дом.РФ, ВТБ, Сбербанк, Совкомбанк, Альфа-банк и ВЭБ.РФ.
Правда, для финансирования восстановительных работ ОКН по этой программе ставка значительно выше, чем для «пилотов», — она составляет 9% годовых. Отдельное условие — для охраняемых зданий, которые приспосабливают под гостиницы категории «3 звезды» и выше площадью минимум 500 кв. м, не менее чем на десять номеров. Для таких проектов выдают кредиты под 6%.
По данным Дом.РФ, уже свыше 500 ОКН переданы инвесторам, и до конца 2026 года ожидается передача еще более 600.
Кредиты пока получили только 19 проектов в 12 регионах. Согласно отчетности Дом.РФ, по программе выданы займы на 4,83 млрд рублей для приведения в порядок ОКН совокупной площадью 25,86 тыс. кв. м.
Как пояснили в Дом.РФ, претендовать на льготное финансирование может любой инвестор, а не только тот, что приобрел ОКН на торгах госкорпорации. То есть в программу задним числом попадают проекты, стартовавшие до запуска программы.
Например, девелопер GloraX, который стал первым заемщиком в новом инвестиционном механизме, в июле 2025 года получил в Банке Дом.РФ 645,62 млн рублей на реставрацию в Нижнем Новгороде исторических зданий «Комплекс мукомольной мельницы торгового дома „Емельян Башкиров с сыновьями“» и «Мельница Дегтярёва». Эти объекты культурного наследия GloraX не приобретал на торгах Дом.РФ: памятники входят в состав концессионного соглашения, которое девелопер подписал с нижегородскими властями в 2021 году.
Девелопер намерен интегрировать ОКН в свой строящийся премиальный ЖК «Статус на Черниговской», рассказал Ильнар Шириезданов, директор по управлению проектами GloraX Северо-Приволжского региона.
В частности, «Дом Башкирова» станет клубным домом на 57 квартир, с деловой гостиной и рестораном на первом этаже. В зданиях бывших общежитий для рабочих и лабазов, входящих в комплекс «Дом Килевейна», появятся апартаменты и коммерческие пространства. «Интерес к этим объектам связан не только с их архитектурной и исторической ценностью, но и с потенциалом всей территории Благовещенской слободы. Это уникальная для города локация, где можно соединить историческое наследие и современную городскую среду», — считает Шириезданов.
Второй льготный кредит на ОКН (117 млн рублей под 9% от Банка Дом.РФ) в августе 2025 года получила компания «Третий Тайм» для реставрации московского здания «Дом, в котором жил Андреев Николай Андреевич в 1900–1932 гг.». Этот объект также стартовал до программы Дом.РФ: в 2022 году столичные власти выставили его на торги в формате «год за рубль» — это значит, что инвестор по завершении проекта будет платить за аренду здания всего по рублю за 1 кв. м в год. Договор с компанией «Третий Тайм» был подписан в 2023 году. Компания не ответила на запрос CRE. СМИ писали, что инвестор собирается отреставрировать ОКН под жилье.
Третий заем (10 млн рублей под 9%) получила в феврале 2026 года компания ООО «Прадо», которая приобрела бывшие офицерские казармы в Казани на торгах Минземимущества Татарстана в 2024 году. Причем через год «Прадо» попыталась избавиться от памятника, выставив его на продажу за 350 млн рублей. Связаться с фирмой «Прадо» и выяснить причины такого решения нам не удалось. В сообщении Дом.РФ говорится, что инвестор разместит в здании бизнес-центр.
Из пилотных ОКН заем под льготные 4% годовых получила пока только одна компания: в декабре 2025 года Банк Дом.РФ выдал ООО «Сфера» 248 млн рублей для восстановления «Флигеля хозяйственного с каретником» в Ярославле. Инвестор приобрел лот на торгах Дом.РФ в мае 2025 года. Связаться со «Сферой» не удалось, Дом.РФ сообщал, что в 2027 году компания откроет в ОКН гостиницу.
Непредсказуемость правил
Выигрышные на общем кредитном фоне условия финансирования не спровоцировали ажиотажа среди инвесторов, желающих взяться за памятники. Спрос на льготные займы минимальный. В приватных беседах участники процесса объясняют эту пассивность: если инвестор не потянет реставрацию и откажется от объекта, то по крайней мере ему не придется разбираться с банком.
В апреле глава Дом.РФ Виталий Мутко призвал региональных чиновников «активнее включиться в работу по восстановлению ОКН». Но одна из главных проблем, которая отпугивает бизнес — непредсказуемость действий властей. Никто из инвесторов не застрахован от того, что сегодня будут перечеркнуты договоренности, обозначенные вчера.
Такое открытие сделал арендатор дома поэта Аполлона Майкова на Большой Спасской в Москве — юридическая фирма «Городисский и партнёры». В 2003 году она взяла ОКН в аренду на 25 лет, вложила в восстановление 233 млн рублей и, по условиям договора, с окончания реставрационных работ в 2013 году должна была платить льготную арендную ставку. Но в 2019 году Дом.РФ посчитал, что к этому моменту «юристы давно окупили свои затраты», и включил здание в список для продажи на торгах. А инвестору предложил съехать.
Однако юрфирма не согласилась. Она дошла до Верховного суда и доказала, что вернула лишь около 10% инвестиций. А также отсудила у Дом.РФ около 221 млн рублей в счет затрат, понесенных на реставрацию ОКН, а также судебных расходов.
Юристы покинули офис, а в декабре 2023 года выкупили лот на торгах Дом.РФ за 398,54 млн рублей.
Аварийность в качестве бонуса
Риски непредсказуемости в работе с ОКН связаны не только с позицией властей, но и с состоянием самих объектов. «Такие проекты почти всегда с