Парковка капитала и парадоксальный рекорд: что происходит с апартаментами
Рынок сервисных апартаментов сегодня находится в двойственной ситуации. С одной стороны, на руку девелоперам играет высокая привлекательность недвижимости как инструмента сохранения капитала. С другой — высокие ставки по кредитам, сокращение доходов населения и рост себестоимости стройматериалов сильно усложняют ситуацию. Возможные сценарии развития сегмента обсудили участники рынка в рамках дискуссии РБК+ Петербург.
Не время для рекордов
В 2021 году спрос на апартаменты в Петербурге достиг рекордных размеров. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в городе было продано 5,3 тыс. лотов общей площадью 161 тыс. кв. м. — на 13% больше, чем годом ранее. Сегодня, по словам девелоперов, ситуация меняется буквально каждый день, но на рекордные продажи рассчитывать уже не приходится.
«По апартаментам у нас последняя неделя февраля и первая неделя марта прошли достаточно успешно. Люди, что называется, пристраивали свои капиталы. Начиная со второй недели марта мы почувствовали снижение активности населения в плане размещения денег в стройке», — поделился коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
В дальнейшем, по прогнозам эксперта, на спрос будет отрицательно влиять высокая ипотечная ставка. «По нашим проектам доля ипотеки в сегменте сервисных апартаментов колеблется от 40 до 60%. Да, мы это замещаем теми клиентами, которые приобретают за стопроцентную плату, предоставляем рассрочки платежа, но они по действующему законодательству не могут выходить по срокам за рамки ввода объектов в эксплуатацию. Соответственно, мы ждем снижения спроса как минимум на ипотечную ставку», — сказал он.
«Так как ипотека на апартаменты, конечно, не субсидируется государством, то текущие высокие ставки приведут к заметному снижению доли и количества ипотечных сделок. И это отразится на общем спросе на апартаменты», — отметила, в свою очередь, генеральный директор Управляющей Компании RBI PM Карина Шальнова.
С таким прогнозом согласна и вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. «Мы увидим рекорд по первому и, наверно, по второму кварталу, если делать квартальные сравнения. Но если брать годовую перспективу, то та яма, в которую мы скатимся через полгода по продажам, примерно уполовинит статистику», — прогнозирует эксперт.
Главный фактор, который сегодня поддерживает спрос на апартаменты — возможность «припарковать» капиталы в недвижимость как один из наиболее надежных активов.
Альтернативных вариантов инвестирования не так много. «Есть золото, криптовалюта, но были высказывания о том, что Америка и Британия могут перекрыть криптовалютные кошельки у россиян. Есть западные фондовые рынки. Но удорожание нефти и газа ведет к тому, что может повториться история 1972–1973 года, когда инфляция в Америке была 18%, в Европе — более 20%. Если так, что ваши деньги просто будут «съедаться», — отмечает президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов. Остается недвижимость, из которой большей части населения доступны только квартиры и апартаменты. «Сейчас мы видим сделки не только на единичные номера, совершаются покупки на 10-20 номеров, потому что люди реально боятся будущего и хотят перевести деньги в реальный актив», — подчеркивает Александр Шарапов.
Не преумножить, но сохранить
При этом девелоперы открыто говорят о том, что не обещают инвесторам высокую операционную доходность. «Если в этом году переговоры с точки зрения обещанной доходности будут вестись на уровне 2-3%, это будет хорошо. Все остальное — это только рост стоимости квадратного метра, и именно в этом сочетании апартаменты составят конкуренцию депозитам и прочим альтернативным инвестициям, в том числе в золото», — отмечает Ольга Шарыгина.
«Сейчас на первое место вместо функции приращения выходит функция сохранения, причем сохранения в длинном сроке, что важно. Потому что в краткосрочной перспективе можно поспекулировать, например, на депозитах — положить на два месяца под 20%. Но если инвестировать в депозиты на несколько лет, то вы вернетесь к тому, что доходности там нет, а риски довольно велики», — подчеркивает, в свою очередь, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.
Партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ») Николай Антонов называет еще несколько аргументов за инвестиции в апартаменты, в том числе ликвидность и возможность диверсификации активов. «Инвестиции в апартаменты можно сделать из нескольких юнитов, сформировав определенную корзину. При этом всегда можно продать один из них, обернув в любую необходимую валюту», — сказал он.
«Не стоит забывать, что операционная доходность сервисных апартаментов в два раза выше, чем у классических квартир, при этом участие собственника в управлении активом не требуется: все вопросы берет на себя профессиональная управляющая компания», — добавил, в свою очередь, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.
Причина снижения доходности апартаментов — изменение структуры аренды, а именно вынужденный рост доли долгосрочной аренды за счет краткосрочной. «В конце 2021 года участники отрасли надеялись на предстоящее снятие коронавирусных ограничений, восстановление турпотока из-за рубежа и, как следствие, высокий спрос на посуточную аренду. Но теперь большинство апарт-отелей вынуждены снова уходить в долгосрочную аренду. Да, с 15 марта открыли авиасообщение с Китаем, и китайские туристы будут, но средняя цена номера (ADR), вероятно, будет меньше, чем мы рассчитывали», — отметила Карина Шальнова.
Точки удорожания
С точки зрения предложения есть две ключевые проблемы сегмента апарт-отелей — это продолжающийся рост себестоимости строительства и резкое удорожание проектного финансирования.
Даже при высокой доли локализации стройки, есть оборудование и элементы, которые поставляются из других стран. В отношении роста себестоимости Александр Шарапов привел пример слаботочных систем, оборудование для которых закупается на Западе. «Апарт-отели — инженерно насыщенный продукт. Например, мы должны устанавливать точки доступа wi-fi. И по ряду позиций идет удорожание в разы», — отметил он.
Ставки проектного финансирования в результате подъема ключевой ставки ЦБ перевалили за 20%. Как следствие, девелоперы ищут альтернативные формы финансирования. «Мы сейчас на одном из проектов рассматриваем другую форму инвестирования, возвращаясь опять к истокам — просто инвестиционные договора с покупателями. Мы довели один проект именно по такой схеме, он был фактически построен, люди верили и инвестировали в такой формат. Сейчас задача сложнее, объект новый, на стадии котлована, вы все знаете, какое отторжение у нас имели такие инвестиционные договора по строительству. Но будем пробовать», — поделился Николай Антонов.
Однако Сергей Софронов выразил сомнение в том, что инвестиционные договоры, предварительные договоры и иные схемы смогут заменить проектное финансирование, поскольку покупатели уже привыкли к тому уровню надежности, который гарантируют эскроу-счета. «Ждем снижения ставки Центрального банка либо мер поддержки от государства, в том числе возможное субсидирование ставок проектного финансирования», — сказал он.
Карина Шальнова назвала еще одну меру поддержки, которая была бы действенной в текущей ситуации. «Сейчас обсуждается возможность постепенного раскрытия эскроу-счетов. Хотелось бы, чтобы такое решение было принято — нам это всем поможет в дальнейшем развитии», — отмечает эксперт.
Но пока указанные проблемы ведут к сокращению предложения. «Резкий рост ключевой ставки повлияет на привлекательность реализации проектов для девелоперов из-за высокой стоимости проектного финансирования. Мы ожидаем, что вывод на рынок новых проектов в текущих условиях будет сильно ограничен, так как девелоперы пересматривают свои стратегии и переносят старт новых объектов до лучших временен, а некоторые замораживают и уже начатые стройки», — говорит, в свою очередь, Антон Агапов.
Последствия дефицита
Участники дискуссии сошлись в прогнозах о том, что спрос будет сокращаться, но предложение сожмется еще сильнее, а значит цены на апартаменты в условиях растущего дефицита пойдут вверх. Разногласия возникли лишь в оценке темпов роста.
Так, Константин Сторожев полагает, что цены придержать придется. «Поднялись ставки по ипотеке, в том числе субсидированной. Следовательно, будет падение спроса на жилье, цены на жилье начнут снижаться. Большой разрыв в ценах между апартаментами и жильем не будет давать возможности резко поднимать цену в сегменте апартаментов», — пояснил он.
По мнению Сергея Софронова, сдержать рост цен не удастся. «Мы несмотря даже на снижающийся спрос не можем позволить себе опуститься в цене просто из-за того, что на нас очень сильно давит рост себестоимости строительных материалов, рабочей силы», — сказал он.
Новые пути
В текущих условиях девелоперам апартаментов приходится искать новые пути развития. Константин Сторожев видит перспективным вариантом приспособление под апарт-отели зданий в центре Петербурга. «У нас есть проект на Лиговском проспекте, апарт-отель UNO, там всего 168 номеров. Это капитальный ремонт, по сути — вторичная недвижимость. Возможностей для таких проектов достаточно много», — полагает эксперт. Основное преимущество этого пути — возможность заключать с инвесторами договоры купли-продажи на уже существующую недвижимость и таким образом обходиться без дорогого проектного финансирования.
Ольга Шарыгина подняла вопрос о качественном изменении продукта: использовании номерного фонда под коворкинги, офисы, мини-офисы и так далее. Однако здесь, по словам руководителя архитектурной группы ГК «Глобал ЭМ» Татьяны Бровкиной, есть препятствия с точки зрения законодательной базы. «Компания Глобал ЭМ является лидером по количеству кв.м. спроектированных апарт-отелей в Санкт-Петербурге, но все апарт-отели мы проектируем только как гостиницы с точки зрения законодательных норм. Другого определения апартаментов сейчас у нас нет, — поясняет эксперт. — Если предположить, что мы можем создать продукт, отличный от того, что сейчас понимается под сервисным апарт-отелем, это будет какой-то особый тип недвижимости, которого сейчас юридически не существует. Учитывая, что в текущих условиях спрос на реализацию такого особого типа недвижимости достаточно высок, то сформулировать его определение, признаки и нормативные требования, предъявляемые к нему крайне необходимо для успешного развития сегмента апартаментов».
Сегодня же из-за отсутствия определенной нормативной базы, проекты апартаментов, разрабатываются как гостиницы и рассчитаны для временного проживания туристов, а не горожан, поэтому интересы людей, которые в итоге будут проживать в этих апартаментах долгосрочный период, не вполне учитываются, добавила Татьяна Бровкина.
В целом, несмотря на негативные тенденции сегодняшнего дня, участники рынка апарт-отелей достаточно оптимистично видят его в долгосрочной перспективе. Ольга Шарыгина рассказала о девелоперской компании, которая готова развивать новый проект и в среднесрочной перспективе. «Бизнес все равно верит, что будет туризм, что апарт-отели, в принципе отели, апартаменты с сервисом — это тот продукт, который будет жить в долгосрочной перспективе несмотря ни на что», — подчеркивает она.
Так же позитивно смотрит в будущее и Антон Агапов. «В 2022 году мы продолжаем развитие сети по франшизе в регионах и не планируем пересматривать свои планы. Ввиду сокращения спектра инвестиционных инструментов спрос на сервисные апартаменты только растет, а значит самое время действовать», — уверен эксперт.
Как подчеркнул Николай Антонов, долгосрочные тренды, логика развития рынка сохраняются, несмотря на временное падение доходов населения. «Логика развития сейчас движется в сторону арендного проживания. Второй тренд на сегодняшний день — это востребованность сервиса. Эти два тренда будут определять развитие сектора. Будут тяжелые периоды, будет повышаться конкуренция, но и выигрывать будут те, кто делает это хорошо», — заключил эксперт.