Апартаменты ищут новые целевые аудитории

Эксперты обсудили, что происходит со спросом на покупку юнитов, какие новые целевые аудитории арендаторов формируются, как будут меняться проекты и чего ожидать инвесторам.

• Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI)
• Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»
• Кирилл Рузанов, генеральный директор и партнер управляющей компании «Начало.Сервис», ГК «Дом Одет»
• Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД
• Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management
• Ян Бобрышев, инвестор, специалист по восстановлению исторических зданий ГК «Реновация»
• Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S
• Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ Апарт» (ГК «БестЪ»)
• Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета по гостиничной недвижимости РГУД
• Дарья Боровицкая, руководитель отдела продаж Orange.Life! (ORANGE GROUP)
• Анна Любимова, руководитель отдела маркетинга, ГК «Еврострой»
• Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers
• Игорь Пигин, технический директор компании «Эделинк»
• Наталья Кузнецова, управляющий комплексными проектами «ЧАРКК» («Частное агентство регистрации, кадастра и картографии»)
• Татьяна Бровкина, руководитель архитектурной группы ГК «Глобал ЭМ»
• Дмитрий Прокофьев, эксперт рынка, экономист
• Роман Гнеушев, генеральный директор Premium Life Group

Модераторы:

• Дмитрий Синочкин, эксперт рынка недвижимости, обозреватель ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
• Анастасия Ясинская, главный редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»

Апарты – динамично развивающийся сегмент, который теперь полноправно конкурирует с классическими гостиницами и по количеству номеров, и по заявленным сервисам. Продукт ориентирован на базовые потребности населения и остается востребованным даже в условиях кризиса. Главное сегодня – переждать неопределенность.

Дмитрий Синочкин:
– Фактически у нас с вами проходит оперативное совещание. Ситуация требует частого и быстрого взаимодействия. Выясняем, где рынок находится на текущий момент, как и куда нам выбираться.

Дмитрий Прокофьев:
– Расскажу один кейс. Предприниматель из региона решал, куда сейчас перевести свой офис с целью лоббирования бизнеса – в Москву или Петербург. Решил к нам, поскольку в столице стало возникать слишком много сложностей. Ему нужно было «быстро развернуть офис», а также снять квартиру или апартаменты где-то около центра или рядом с удобной станцией метро. Уровень притязаний – тратить на дорогу не более 300 рублей на такси, стоимость аренды – от 25 тыс. до 40 тыс. рублей. И это типичная на данный момент история, подобных переездов уже много. Рассматриваются Петроградская сторона, частично – Васильевский остров и центр города в пределах Обводного канала. Правый берег Невы неудобен.
Что касается туризма, то никакого зарубежного, скорее всего, у нас в этом году не будет. Китайцы снова заболели ковидом, а поездки в Россию перестали страховаться, да и в целом риски для интуристов многократно возросли. Затраты на внутренний туризм тоже значительно увеличатся. При этом падение доходов населения подтверждено уже в размере 15%. Никаких мер по сдерживанию инфляции регулятор предпринимать в ближайшее время не будет, так что в конце мая, скорее всего, мы увидим новый виток цен. Однако останутся корпоративные туры, как и организация каких-либо деловых и культурных мероприятий.

Евгения Тучкова:
– Сейчас на рынке городских апартаментов Петербурга действует 21 комплекс сервисных апартов, в которых размещено более 13 тыс. юнитов. По нашим прогнозам, до конца года будет сдано в эксплуатацию еще около 12,5 тыс. апартаментов. Номерной же фонд классических гостиниц составляет сегодня почти 23 тысячи. Сервисные апартаменты начинают напрямую конкурировать с отелями. И уже сейчас рынок апартов вошел в ту стадию, которая требует новых решений, продуктов и конкурентных преимуществ.
Количество сертифицированных апарт-отелей, номера в которых находятся в управлении квалифицированных управляющих компаний, динамично растет. На данный момент на них приходится почти половина от объема рынка, или 5,4 тыс. лотов. Доминируют апарт-отели «три звезды» – 60%, или 3,2 тыс. лотов. На апарт-отели «четыре звезды» приходится более 25%, или 1,4 тыс. апартаментов. Остальные объекты имеют сертификат «без звезд». Объем предложения на рынок выходит достаточно большой, и отмечу, что апартаменты теперь конкурируют с отелями не только по количеству номеров, но и по основным локациям деловой и туристической активности.
Из видов управления самостоятельная эксплуатация апартов всегда будет сохраняться, однако все больше собственников рассматривают сотрудничество с управляющими компаниями, которые обеспечивают пассивный доход. От гарантированных программ доходности многие УК уже отходят: на данный момент они применимы для уникальных проектов и лотов. Набирает популярность «котловой» метод распределения доходов. Это то, что сейчас актуально для европейских качественных объектов. Как мы видим, апартаменты отлично проявили себя в «ковидный» кризис. Средняя загрузка комплексов за прошлый год составила 76%. При этом ощутимую долю спроса по-прежнему составляют люди, готовые к качественной аренде апартамента на долгий срок.
Дальнейший рост сервисных апартаментов будет ожидаемо сдерживать ситуация на гостиничном рынке: выше, чем номер в отеле, юнит вряд ли будет стоить. А вот главная драма заключена в ожиданиях инвесторов. Сегодня средняя цена апартаментов достигла отметки в 244 тыс. рублей за квадратный метр. Нынешний порог входа – максимально высокий. И доходности в 8–11% можно достигнуть только по юнитам, приобретенным два-три года назад. Активную конкуренцию апартам теперь составят альтернативные виды инвестирования.

Анастасия Ясинская:
– Какие изменения происходят прямо сейчас? Понятно, что кто-то релоцируется вместе с бизнесом из регионов; кто-то обеднел для покупки квартиры, но готов к цивилизованной аренде; а кто-то, наоборот, ищет, куда вложить вынутые из вкладов деньги. Рынок пришел в движение. Расскажите, какие источники спроса сокращаются, есть ли новые? И как корректируются цены и программы доходности?

Константин Сторожев:
– Для инвесторов на рынке наступил период нестабильности и непрогнозируемости. Апартаменты – это более сложный продукт для капитализации средств. Уровень цен на апартаменты остается пока высоким. Основной спрос исходит от тех, кто планирует таким образом сохранить деньги с некой долей доходности. Большинство же выжидает, переориентировавшись на краткосрочные депозитные вклады.

Дмитрий Синочкин:
– Люди, которые сейчас пытаются заработать на финансовых инструментах, обладают стальными нервами. Учитывая, что периодически происходит с банками. Те, кто вкладывается в апартаменты, имеют все же другой психотип.

Константин Сторожев:
– Стальные нервы – это у тех, кто понимает риски нашей банковской системы. А так-то депозиты всегда были самым простым инструментом получения доходности. Давайте не переоценивать ширину рынка профессиональных инвесторов. Однозначно, интерес сохранится к апарт-проектам в высокой стадии готовности.

Анастасия Ясинская:
– Что происходит с продажами, ценами и доходностью?

Константин Сторожев:
– Объем продаж в апреле сократился примерно вдвое. Официально цены на апартаменты никто не снижает, но все стараются вводить разные варианты адаптивных финансовых схем – по снижению банковской ставки, специальным скидкам, акциям и пр. Пока я не слышал криков «караул!». Ключевые участники рынка чувствуют себя уверенно. У нас выгодная ситуация, в продаже по комплексу апарт-отелей VALO осталось менее 10% апартаментов. И стройка от этого не зависит. Но там, где присутствует проектное финансирование с планами продаж по эскроу-счетам, риски возрастают, и все будет зависеть от лояльности конкретного банка.
В части договоров управления апартаментами мы сторонники «котлового» метода получения доходности, и он по-прежнему стабильно дает свои результаты. Он страхует собственников от резких колебаний дохода. Представим, что в УК придет собственник юнита с жалобой: «Мне апартамент залило, он сейчас сушится, а доход я не получаю». Да, такое случается, в этом и есть риск. А был бы «в котле», получал бы. Поэтому такой способ набирает обороты, и вопрос стабильности становится более значимым.
Из-за ухода Booking и Airbnb еще более существенной становится роль управляющих компаний в привлечении клиентов. У частников риски увеличиваются более ощутимо, они оказались без каких-либо надежных способов бронирования и продвижения собственной недвижимости. А тот же Ostrovok не берет индивидуалов, ему уже сложно справляться с гостиницами. Многие из тех, кто сдавал свои юниты сам, просят забрать их в пул. Чем более централизован объект, тем лучше качество управления и сервисного обслуживания.
Ситуация с туризмом – непростая, но, например, неожиданным для меня был возврат популярности автобусных экскурсий из других городов. Так что интерес к российским турам отчасти возвращается. В целом доходность апартаментов будет падать, потому что, по моим прогнозам, цены на гостиничные и сервисные услуги расти не будут, а расходы увеличатся. С целью оптимизации управления придется осмыслять новые инженерные и цифровые решения.

Антон Агапов:
– Ситуация с фондовым рынком наиболее рисковая, а инвестиции в недвижимость по-прежнему самые надежные, несмотря на падение рентабельности всех сегментов. Главное, что ждет весь рынок, – это рост себестоимости квадратного метра в условиях снижения ВВП и уровня доходов населения. Да, новые реалии ипотеки и ключевой ставки снизили спрос, но эти же проблемы коснулись и жилой недвижимости. Доходность аренды тех же классических квартир, например, сегодня не превышает 2,5%. Чистая операционная доходность наших новых объектов составит в среднем 6–7% – это без учета капитализации актива. Так что сервисные апартаменты останутся одним из наиболее понятных и доступных продуктов для рядового инвестора. И приоритетным фактором, который сможет обеспечить высокую загрузку и, как следствие, высокую доходность для собственников в условиях кризиса и ограничений, станет профессионализм управляющей компании. При реализации новых проектов в отсутствие Booking и иностранных туристов стоит задуматься в первую очередь о компетенции УК, поскольку конкуренция на рынке сервисных апартов будет только возрастать.

Анастасия Ясинская:
– Какую вы удерживаете загрузку в действующих комплексах?

Антон Агапов:
– Наш апарт-отель на ул. Марата, например, загружен на 84%. Это в большей степени долгосрочная аренда на срок один месяц и более, а на майские праздники объект забронирован полностью. Раньше доля иностранных туристов не превышала 4%, сегодня – это 2%. Среди перспективных направлений – развитие апарт-отелей в регионах и странах ближнего зарубежья – с более лояльной стоимостью проживания, комфортным климатом и стабильной политической ситуацией. Особенно это актуально для категории «цифровых кочевников», которые не привязаны к конкретной локации. Наш проект в Казахстане, который мы уже запустили, активно набирает загрузку. Некоторые IT-компании переезжают в апарт-отель в Нур-Султане всей командой.

Карина Шальнова:
– Я отношу себя к оптимистам. Конечно, иностранных туристов теперь единицы, и с внутренним туризмом тоже все неоднозначно. Путешествия не относятся к первоочередным тратам, и на этом люди будут сейчас экономить или скорее выберут поездку на море. Но в любом случае туризм не исчезнет, и в Петербург – один из самых красивых городов мира – будут по-прежнему приезжать, любоваться нашей архитектурой.
Сейчас активно развивается и медицинский туризм, вернули большое количество льгот. Ну и, конечно же, корпоративный туризм никуда не исчез, бесспорно, он замедлился, но не остановился.
В нашей сети ARTSTUDIO в своей операционной деятельности мы ориентируемся прежде всего на RevPAR. Этот показатель более важен для того, чтобы обеспечить равномерную загрузку по апарт-отелю и равномерное же распределение средств между собственниками. Инвесторы видят все эти данные в личном кабинете онлайн, они для них открыты.
Сейчас для собственника важна даже не доходность, а стабильность. Конкурировать с депозитами сложно, но наш инвестор – консервативный, и его первоочередная задача – сохранить средства.
По своим объектам мы видим очень хорошую загрузку. Помогают центральные деловые локации: ARTSTUDIO Nevsky – возле Невского проспекта, ARTSTUDIO Moskovsky – в Московском районе. В связи с нехваткой времени люди сейчас все чаще арендуют апартаменты с близким расположением от офиса или учебы. Это становится одним из первоочередных факторов для выбора места проживания.
Более того, мы видим новый сегмент. Поделюсь личным кейсом: один мой знакомый, который часто живет в Италии, планирует продать свою квартиру в Петербурге, чтобы во время своих коротких поездок проживать у нас в ARTSTUDIO Nevsky. И не думать об уборке, интернете и так далее – ему так удобнее. Вот такая складывается новая целевая аудитория – люди, постоянно живущие за рубежом, а «домой» в Россию приезжающие на несколько дней в году.

Дарья Боровицкая:
– Основные сферы для заполнения апартов – это внутренний туризм и деловые поездки. Мы ориентируемся на классический гостиничный формат – посуточную аренду. И если сравнивать в среднем по рынку, поддерживаем показатели на должном уровне. Так, за месяц наш инвест-отель на улице Крылова показал загрузку 75%, на Большой Московской – 68%.
А вот по текущим продажам, честно скажу, я не предполагала, что будет так непривлекательно плохо. Еще в начале года мне казалось, что, как и в предыдущий кризис, просядет эконом-сегмент, но за счет льготной ипотеки все ринулись как раз туда. Спрос же на покупку апартаментов резко упал в целом, в том числе пропала лидогенерация из-за ухода социальных сетей. Теперь предстоит наработать новые каналы привлечения клиентов. Большие надежды возлагаю на партнерскую сеть агентств недвижимости. Ипотека для покупки апартаментов больше недоступна, инвесторы стали тщательно рассчитывать экономику проектов. Мы снова превращаемся в рынок покупателей с кэшем, которые к тому же не спешат закрывать сделки.

Ольга Шарыгина:
– Как и все на рынке, в операционной деятельности мы, наверное, чувствуем себя жонглерами. И выигрывает тот, кто правильно подкидывает на своем объекте то краткий срок, то средний, то долгосрок, пытаясь найти оптимальное сочетание. Но с каждым разом это становится труднее. С загрузкой на длительный срок пока все действительно неплохо – от 70 до 80%. Наибольший пессимизм вызывает краткосрочная аренда. Заполняемость по данному направлению в апарт-отелях колеблется от 40 до 50%. Мы уже не строим планы на месяц – только на неделю.
Что касается аудитории, поддержу коллег: возрос спрос со стороны предпринимателей, приезжающих в Петербург на месяц-два. По-прежнему довольно активны корпоративные клиенты, в том числе – в творческой сфере. Дополнительные источники операционного спроса возникают и в спортивной сфере. В новых реалиях спортсмены будут вынуждены тренироваться преимущественно в России, и их нужно где-то размещать. Заселение спортивных команд – это всегда выгодно.
За первый квартал продажи по России у нас выросли на 50%. В среднем по рынку за апрель упали примерно на 15–20%. Но ситуация, к сожалению, будет ухудшаться вплоть до конца года – расслабляться не стоит. Несмотря на все трудности, мы видим интерес инвесторов к зарубежной недвижимости для получения пассивного дохода и диверсификации рисков. Свою роль играет релокация «цифровых кочевников». Так, наш первый корпус коливинга You&Co в Дубае почти сразу получил загрузку 100%. Доходность проекта там гарантированная – от 6 до 7,5% в зависимости от лота в дирхамах (но курс оных к доллару, как вы знаете, почти не меняется).

Николай Антонов:
– Соглашусь, что перспективы по расширению апарт-сетей есть в других регионах России. Например, в Новосибирске уже имеются несколько подобных проектов, и для нас это некий показатель того, что такая недвижимость стала понятной и популярной. Сервисные апартаменты всегда будут лучше, чем квартиры с точки зрения получения пассивного дохода. Да и с точки зрения жизни тоже, потому что сервисов больше. Там безопаснее, там больше мест для общепита, коворкингов и развлечений.
Если же говорить об операционной деятельности, у нас средний показатель загрузки в месяц составляет 70–75%, что дает довольно приятную доходность от апартов. И как результат – даже на сдаче в аренду апартаменты выигрывают у квартир.
Чему нас научил кризис? Прежде всего, не декларировать гарантируемую доходность. Российская экономика непредсказуема и с высокими рисками. Однако хранить деньги нужно в квадратных метрах, за все эти годы по факту недвижимость не просела.

Сергей Софронов:
– По аренде еще не расскажу, мы готовим в ближайшее время ввод двух своих объектов, к операционной деятельности надеемся приступить в июле–августе. У нас уже есть некоторые договоренности с корпоративными клиентами и со студенческим сообществом, но, думаю, спрос на краткосрочную аренду со стороны туристов не иссякнет. Выездной туризм тоже ограничен, а Черное море – не резиновое. Люди по-прежнему будут приезжать в Петербург на отдых, наш город остается одним из самых востребованных туристических центров России.
По продаже сервисных апартаментов мы хорошо отработали первый квартал. С февраля по март рост оказался взрывным. Инвесторы бежали пристраивать деньги куда только можно. Цены у нас не подорожали, кстати, поскольку все капитальные затраты застройщик уже понес, и комплексы находятся в высокой степени готовности. В апреле спрос «просел» на 50–60%, но это было прогнозируемо. Покупка недвижимости – это инерционная история. Рынок ждет дальнейшее снижение объема предложения по новым проектам. Что бы там ни говорили, текущая ставка проектного финансирования составляет от 18 до 23%, и это сильно скажется на конечной стоимости и сроках реализации. Средняя цена в 244 тыс. рублей за квадратный метр – далеко не предел. Несмотря на удорожание себестоимости строительства и снижение спроса, все наши проекты, в том числе в сегменте сервисных апартаментов, мы не собираемся ставить на паузу и будем постепенно выводить. Но по конкретным срокам ничего сейчас не скажу – ждем новых вводных от Центробанка по проектному финансированию.

Анастасия Ясинская:
– А если говорить о запущенных проектах, какой из них наиболее благополучен?

Сергей Софронов:
– Апарт-отель на Парнасе полностью распродан, поэтому его можно считать благополучным, особенно тем собственникам, которые зашли в проект по низким ценам и сейчас на выходе получают плюс 300%. Но и сервисные апартаменты Avenir очень востребованы – прежде всего, из-за их локации и небольшого формата – не более 300–400 лотов. Мы стимулируем там спрос ипотекой под 4% на первый год, и в дальнейшем можно будет рефинансироваться под более выгодную ставку.

Анна Любимова:
– У нас действует пока один апарт-отель – NEXT на Васильевском острове. Еще один – в стадии проектирования, но мы очень верим в этот сегмент, несмотря на все изменения на рынке. Портрет нашего покупателя сильно изменился уже в прошлом году, когда к нам пришли клиенты, стремящиеся заработать именно на росте цен на недвижимость в центре. Ставка доходности уже не имела столь значимой роли в принятии решения, нежели ранее. Сам факт наличия рентного дохода был для них скорее бонусом.
Ну, а на данный момент, в 2022 году, интерес к последним свободным апартаментам в нашем проекте проявляют те, для кого критично важно, что объект уже готов и сразу приносит доход. Инвесторы воспринимают такую недвижимость как наиболее защищенный доходный актив с наименьшей долей риска.
Что же касается, аренды, поскольку комплекс находится в центре В.О., в благоустроенном районе с отличной инфраструктурой, то две трети резидентов его выбрали именно для долгосрочного пребывания. Средний срок аренды на сегодняшний день составляет 7–8 месяцев. В сложившейся ситуации такой формат наиболее устойчив с точки зрения доходов от аренды.
Поэтому формат цивилизованной прозрачной долгосрочной аренды, современного доходного дома – как аналога западного рентного кондоминиума с централизованным гостиничным управлением, где возможный срок аренды – не менее месяца, имеет смысл развивать как отдельный инвестиционный продукт.

Марина Павлюкевич:
– Как девелоперы мы, конечно, чувствуем серьезность положения. Пока что все инвесторы замерли. Но когда ситуация нормализуется, спрос сдвинется. Уже произошли некоторые изменения касательно способов покупки, к примеру. Если первоначально доля ипотечников в наших проектах не превышала 20%, то к концу 2021 года уже около 80% сделок проходило с ипотекой. Закрытие этого канала на данный момент достаточно болезненно сказалось на уровне наших продаж. Что дальше – будем смотреть.
Если говорить о загрузке открывшегося отеля, сейчас мы активно ищем новые ниши корпоративных клиентов. В нашем апарт-отеле IN2IT у метро «Купчино» проживала достаточно большая доля зарубежных специалистов, работающих на предприятиях в промзоне «Шушары». К концу февраля из апартаментов начали активно съезжать иностранные корпоративные группы и представители многих IT-компаний. Стало ясно, что целевая аудитория нашего апарт-отеля должна быть значительно обновлена. Хорошо, что начинается высокий туристический сезон, и краткосрочная загрузка преимущественно за счет автобусных туров на ближайшие месяцы нам обеспечена. Что же касается долгосрочной аренды, не стоит сбрасывать со счетов и значительный рост предложения по аренде жилья. Апартам предстоит концентрироваться на тех сегментах, где у частных инвесторов нет возможности работать.

Татьяна Бровкина:
– Сейчас апартаменты – это универсальный продукт для аренды. На долгий срок – как объект для жилья, на короткий – как номер в отеле. Но при проектировании апартаментов мы в любом случае разрабатываем проект гостиницы. На мой взгляд, стоит подумать на уровне законодательства об определении апартаментов как нового вида недвижимости. Да и с точки зрения формирования продукта на уровне маркетинга важно, чтобы целевая аудитория понимала, чем апарт-отель отличается от гостиницы или жилого дома. Выбирай лично я апарт на длительное время, мне бы не хотелось, чтобы за стенкой постоянно сменялись арендаторы. Сейчас же для большинства потребителей апартаменты остаются достаточно непонятным и сумбурным форматом. Возможно, еще при разработке концепций нужно разделять комплекс по функционалу – с разными сроками аренды. Пусть это, например, будет доходный дом для жителей с общими интересами. А можно также выделять какие-то группы помещений для студентов или корпоративных клиентов. Апартам необходимо собственное юридическое обоснование, которое будет учитывать интересы людей, арендующих юниты на долгий срок.

Марина Павлюкевич:
– Но как раз именно проектирование гостиниц сопровождается огромным количеством систем безопасности. То же видеонаблюдение обеспечивается совсем на другом уровне. А опасностей проживания от каких-то людей в жилом доме порой возникает даже больше.

Дмитрий Синочкин:
– Речь, думаю, идет о функциональном расширении проектов: возращении понятия доходный дом и каких-то форматов общежитий, а также более четкого разделения апартов на долгосрочную и краткосрочную аренду. Чем больше функций, тем больше выбор у потребителя.

Марина Павлюкевич:
– Я недавно принимала участие в дискуссии, где обсуждалась недвижимость для пожилых. Там возникают те же вопросы. Если проектировать жилье для подобной целевой аудитории, с учетом размещения медицинских центров и прочего, но не реализовывать это комплексно единым пулом, а распродавать по помещениям. Решить функционально подобную задачу в нынешних реалиях не получится. Повлиять в дальнейшем на собственников невозможно.

Анастасия Ясинская:
– Как мы уже неоднократно говорили сегодня, роль управляющего возрастает. Хотела бы передать слово Роману Гнеушеву. Его компания работает с жилыми комплексами и апарт-отелями как в Москве, так и Петербурге, предлагая услуги комплексно.

Роман Гнеушев:
– Мы более 15 лет занимаемся предоставлением комплексного спектра сервисов. Это служба клининга и горничные, служба консьержей, администраторов и портье, служба диспетчеров, служба охраны, белманов и валет парковщиков, услуги по озеленению входных групп и благоустройству прилегающей территории. На сегодняшний день мы обслуживаем более 150 объектов жилой и коммерческой недвижимости в Москве и Петербурге. В большей степени – это премиальный жилой фонд. Для каждого объекта мы разрабатываем индивидуальные стандарты, предусматривая все: от внешнего вида бейджа до технологических карт и регламентов работы. Чем же мы можем быть интересны участникам рынка апартаментов? Сервис премиальных домов становится похож на сервис гостиниц, и мы успешно интегрируем наш опыт, приобретенный при обслуживании премиального сегмента жилья в обслуживание апарт-отелей. Мы готовы предложить полный пакет услуг для апартаментов. Как показывает мой опыт, выбор единого поставщика услуг, безусловно, экономит силы, деньги и время и при этом повышает качество всех сервисов, представленных на объекте.

Дмитрий Синочкин:
– Еще одна тема, которую хотелось бы затронуть, – это вопросы, связанные с юридическим обеспечением и регистрацией недвижимости.

Наталья Кузнецова:
– Пригодных участков под застройку в Петербурге становится все меньше, но наша компания прилагает максимум усилий, чтобы тот или иной проект состоялся, и можно было бы создать что-то новое и ликвидное. Градостроительное и жилищное законодательство держится за крепкую основу, так что приходится тратить много времени на совещания с различными ведомствами, чтобы получить правовые разъяснения и выработать более-менее адекватные юридические процедуры по должному развитию конкретного объекта недвижимости. По-прежнему сохраняется большой спрос на современное приспособление старинных зданий в центре города. Есть те, кто хочет развивать апартаменты за счет переоборудования первых этажей. Очень тяжело дается такая практика, но все же она идет. Однозначно готовы поддержать работу девелоперов по созданию качественных сервисных апартов – с выдержанной концепцией и определенным целевым назначением. Будем и в дальнейшем стараться предлагать на законодательном уровне те модели, которые смогут упростить развитие бизнеса.

Дмитрий Синочкин:
– Какова ситуация с IT-системами в гостиничной сфере в новых условиях?

Игорь Пигин:
– Наша компания разрабатывает автоматизированную систему управления: начинали мы с автоматизации гостиниц, последние несколько лет активно работаем с сервисными апартаментами. Вслед за последними событиями для IT-компаний возникают не только новые проблемы, но и возможности. Конечно, не выйдет «к лету» разработать новый Booking или PMS по управлению сервисными апартаментами – быстро заместить их не получится. Но те, у кого есть серьезные наработки в этой сфере, смогут эффективно продолжить работу. Из сиюминутных задач, например, сейчас актуальны решения по экономии бумаги – не печатать кассовые чеки, договоры или регистрационные карты гостей. Из долгосрочных – перспективны разработки проектов делового времяпрепровождения и досуга в сервисных апартаментах. Основную нервозность вызывают не технологические трудности, а неопределенность, в том числе и по уходу IT-компаний с отечественного рынка.

Анастасия Ясинская:
– Вернемся к новым проектам на рынке апартаментов. Как с ними обстоят дела?

Кирилл Рузанов:
– Наш проект апарт-отеля «Начало» реализуется по проектному финансированию с эскроу. Банк выделяет финансирование по графику, несмотря на то что продажи сейчас упали. Большая часть монолитных конструкций на объекте уже завершена, 80% материалов – российского и белорусского производства, так что с этим трудностей нет. Есть некоторые проблемы с инженерным оборудованием, которому мы подбираем замену.
Главный вопрос – когда на рынке закончится период выжидания со стороны инвесторов. Потому что спрос практически замер, а те немногие сделки, что проходят в последний месяц, в большинстве своем – стопроцентная оплата.
Раньше у нас по ипотеке закрывалось до 80% продаж. Сейчас очень большой интерес проявляют региональные покупатели с Крайнего Севера, которые таким образом «паркуют» деньги. Мы придерживаемся стратегии, что любой наш инвестор – это потенциальный амбассадор бренда, а самый важный ресурс сейчас – информация. Поэтому мы активно поддерживаем с клиентами связь через телеграм-чат, в котором есть представители всех сторон – отдела продаж, девелопера, УК, чтобы инвесторы получали свежую информацию и не переживали, что стройка встанет, застройщик исчезнет, а условия изменятся незаметно для них самих.

Ян Бобрышев:
– Рынок апартов нашей компании, безусловно, интересен, хотя мы не хотим специализироваться на чем-то одном и рассматриваем различные направления в стройке. В последние месяцы озаботились стратегией закупок стройматериалов и оборудования. Скупали кровельные покрытия, лифты, оконный профиль и все остальное, чтобы закрыть потребности строительства на ближайшие полгода. Чего ожидать дальше, сориентируемся по обстоятельствам.

Анастасия Ясинская:
– У вас ведь один из проектов «на выданье» – апарт-отель UNO на Лиговском проспекте?

Ян Бобрышев:
– Мы реализуем этот проект совместно с VALO. Общестроительная часть там завершена, сейчас наступил этап отделки.

Константин Сторожев:
– Да, идут отделочные работы, закупка и заказ всех составляющих. У нас получается достаточно синхронно вывести на рынок как третью очередь VALO, так и UNO. Технологически по срокам мы ориентируемся завершить эти объекты до конца года.

Дмитрий Синочкин:
– Давайте подведем предварительные итоги. Происходит весьма драматичная перенастройка экономки, которая влечет за собой существенное сокращение туризма и, как следствие, перераспределение целевых аудиторий и потоков клиентов, арендующих апартаменты, гостиницы и жилую недвижимость. Для покупателей формируется обязательный уровень безопасности: объекты должны быть достроены и функционировать, они как-то должны сдаваться. В то же время усиливается жесткая конкуренция за инвесторов с депозитными краткосрочными вкладами и другими видами бизнеса. Неоспоримыми стартовыми преимуществами апартов остаются базовые потребности по аренде недвижимости и возможность привлекать более широкие слои нанимателей. Апартаменты не так сильно завязаны на внешнем туризме, как гостиницы. Продукт гибкий, что в очередной раз его спасает. Так что такие встречи будут продолжаться.

Источник