Чем грозят проекту модернизации «Крестов» два новых здания-кандидата в памятники?
Чиновники КГИОП включили два здания в комплексе бывшей тюрьмы «Кресты» в перечень объектов, которым может быть в дальнейшем присвоен статус памятников. До момента его выяснения, с такими строениями ничего делать в основном нельзя, поясняют эксперты. Между тем, проект приспособления комплекса под современное использование обещали рассмотреть до конца 2025-го. Разбираемся, что будет теперь.
Памятники заказывали?
Информация о включении двух зданий в комплексе «Кресты» на Арсенальной набережной в список объектов, обладающих признаками культурного наследия, размещена на сайте КГИОП. Речь идёт о хирургическом бараке под литерой «Д» и учебно-производственных мастерских под литерой «М», соответственно.
Кто конкретно обратился с просьбой уточнить статус этих двух зданий, в материалах на сайте ведомства не уточняется. Но это могли быть и представители Минкульта, и муниципалы, а также физические и юридические лица, поясняют юристы.
В феврале 2025-го торги по лоту с земельным участком в 3,9 га и строениями площадью чуть более 40 тыс. «квадратов» неожиданно для многих выиграл крупный застройщик родом из Петербурга — Группа компаний «КВС». Она специализируется на возведении жилья и «социалки», а одно время работала и по заказу Комитета по строительству Смольного. Но в реализации проектов редевеломпента до сих пор в основном не замечалась. И уже тогда эксперты отмечали: модернизация комплекса потребует значительных вложений и кропотливой работы со статусом объектов.
В свою очередь, в «КВС» обещали, что горожане получат в итоге уникальное общественное пространство нового формата с объединением будущего и прошлого.
В апреле застройщик подал уведомление о корректировке проекта планировки территории, для которой в предпоследний раз изменения в документ вносились в 2012-м.
Летом стало известно, что историко-культурную экспертизу и концепцию по приспособлению Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Северной столицы может рассмотреть до конца 2025-го.
Как делятся собеседники 78.ru, подать заявку на уточнение статуса могли как градозащитники, любящие таким образом «вставлять палки в колеса» застройщикам, так и сама «КВС», решившая перестраховаться из-за масштабности проекта и понять «на берегу», с какими ограничениями придётся работать.
В пресс-службе девелопера ситуацию не комментируют. Но там отмечают, что концепция должна быть представлена примерно в первом квартале 2026-го.
До 90 суток…
Как поясняет партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов, с момента подачи заявления об установлении статуса, пока оно не будет рассмотрено, с объектом ничего делать нельзя (никаких строительных и прочих работ).
— Этим часто пользуются градозащитники, чтобы мешать застройщикам. Подавать такое заявление можно неоднократно — формально можно привести один новый довод и орган охраны обязан рассмотреть вопрос по существу, — рассуждает Дмитрий Некрестьянов.
По словам эксперта, заявления в основном рассматриваются в срок от 2 недель до 1,5 — 2 месяцев.
Адвокат, управляющий партнёр бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS Светлана Гузь уточняет: работы региональным органом (КГИОП — прим. редакции) после регистрации заявления должны быть проведены в течение 90 дней.
С утверждением, что в период установления статуса с объектом ничего нельзя делать, полностью согласна партнёр по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Речь, в том числе, идёт и о работах по сохранению, так как… непонятно, что, собственно, охраняется, поясняют собеседники. Отсюда и рождается версия, что заявку могла теоретически подать сама «КВС».
Между тем, как подчёркивает Светлана Гузь, 90 дней — это предельный срок.
— Это еще не означает, что такой статус будет присвоен этим зданиям. Так, например, дикий парк «Заросли» тоже попал в список объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия (ОКН) 25 сентября 2025 года. Но уже 6 октября 2025-го стало известно, что КГИОП планирует отказать во включении парка в перечень ОКН на основании заключения об отсутствии историко-культурной ценности объекта, — приводит пример она.
Светлана Гузь полагает, что до уточнения статуса работы по сохранению всё-таки возможны.
… и до 2—3 лет?
В случае принятия положительного решения чиновниками, затем заказывается историко-культурная экспертиза (ГИКЭ) силами эксперта, допущенного к такой деятельности Минкультом РФ, рассказывает Дмитрий Некрестьянов.
— Вновь выявленные объекты также числятся в реестре памятников и существуют в таком статусе долгие годы, так как у государства нет денег на тотальное проведение экспертиз.
Работа по подготовке ГИКЭ и утверждению предмета охраны занимает от 9 месяцев до 2 лет, — отмечает эксперт.
По словам Дмитрия Некрестьянова, если на основании ГИКЭ опять же принято положительное решение о включении в список объектов культурного наследия, то сам по себе статус не даёт ответа, что можно делать, а что — нет.
— Стоит отметить, что просто статуса не достаточно для проведения работ на объекте, дальше идёт стадия разработки и согласования проектных решений, где на предлагаемые проектные решения проводится самостоятельная ГИКЭ: проверяется не искажают ли они предмет охраны. В памятнике действует общее правило: предмет охраны должен оставаться неизменным, а вот остальные элементы могут меняться. Например, если у здания охраняются только фасады, а в отношении внутренней планировки сделаны выводы, что она не сохранилась и не охраняется, то принципиально возможно полностью поменять её, и это не будет нарушением, — приводит пример он.
На основании данных этих экспертиз принимается решение о внесении/невнесении в региональный или федеральный перечень объектов культурного наследия. На это отводится ещё год. Затем сведения поступают в ЕГРН. Сейчас последний процесс проходит практически мгновенно по клику на кнопку.
А кто уже спорил?
Как отмечают юристы, оспорить решение о включении/невключении в региональные и федеральные списки может практически любой.
— В отношении памятников Верховный суд РФ неоднократно указывал, что объекты культурного наследия в соответствии с Конституцией РФ находятся в сфере интересов любого гражданина, так что каждый имеет право принимать участие в их защите, — поясняет Дмитрий Некрестьянов.
По словам Ольги Шарыгиной, «КВС» может провести свою экспертизу и уже с её результатами обратиться в суд, с просьбой о снятии охранного статуса.
— КГИОП, скорее всего, сделает аналогичный ход, но в обратную сторону. Можно вспомнить прошлогодний пример завода Самсон. Какие шансы у «КВС», мне сложно сказать, — рассуждает она.
Светлана Гузь припоминает: из успешных кейсов застройщиков можно назвать дело по «Корпусу мучного склада Левашовского хлебозавода», «Тарно-столярному корпусу Левашовского хлебозавода», «Проходной конторе Левашовского хлебозавода» Там, заинтересованные лица не смогли оспорить отказ во включении данных зданий в перечень выявленных объектов культурного наследия.
Между тем, в случае судебных споров нередко встает вопрос и о возмещении ущерба.
Затратно, но не фатально?
Как считает Светлана Гузь, на данном этапе преждевременно делать выводы о том, какое влияние окажет изменение статуса зданий на реализацию проекта по «Крестам».
Ольга Шарыгина разъясняет: размер лота был 41,2 тыс. кв. м. общей площади. Сейчас памятниками хотят признать 3700 кв. м.
— Это около 9% от приобретенной недвижимости. Неприятно и затратно, да. Но пока для проекта это не фатально. Есть ли ещё там не охранные объекты — вот в чём вопрос, — поясняет эксперт.
Как уверена эксперт, переделать концепцию можно. Это «живой организм», который всё время развивается и оптимизируется. Но конкретных сроков здесь не назвать. Около 2 —3 месяцев надо на то, чтобы словить идею, а дальше можно годы работать над продуктом и проектом.