Охота к перемене мест. Коворкинги спасут арендаторы классических офисов
Масштабная релокация бизнесов, команд и сотрудников последних двух месяцев, казалось бы, должна была оставить коворкинги без большей части резидентов. Однако массового оттока в сегменте пока нет, а образовавшуюся вакансию закрывают теперь экс-арендаторы классических офисов.
В моменте рынок коворкингов гораздо быстрее офисов отреагировал на ситуацию последних трех месяцев – из-за гибких договоров аренды: рост вакансии в сегменте был «выражен ярче», рассказывает Сергей Черноусов, коммерческий директор сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group. По его словам, в ММДЦ «Москва-Сити», например, средняя загрузка коворкингов снизилась с 90 до 80% за последние 2 месяца, при этом средняя стоимость аренды рабочего места не изменилась. Чем более гибкие условия расторжения, тем менее стабильная ситуация сейчас с загрузкой, уточняет Алексей Мацкевич, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp. «В нашем проекте, сервисном офисе Case, наблюдается снижение запросов (в пределах 30%) от некорпоративных клиентов, которые арендовали места на недлительный срок, – подсчитывает, в свою очередь, Вероника Чаканова, партнер, директор офисной группы IPG.Estate. – Такие клиенты представлены физлицами, а также компаниями со сроком договора до 1–2 месяцев. Корпоративных клиентов, занимающих от 15 до 40 рабочих мест, напротив, становится больше: компании пересмотрели свои планы по капитальным вложениям в крупные офисные площади».
Обратный отсчет
При общении с другими участниками рынка эксперты компании наблюдают и обратную тенденцию: некоторые проекты ориентированы на крупных корпоративных клиентов (от 100 рабочих мест); потребности же их арендаторов – рекламных и IT-компаний – теперь сокращаются. В таких проектах либо произошел отток арендаторов, либо не состоялись близкие к подписанию контракты, поясняет Вероника Чаканова. Там отмечается и небольшой всплеск активности со стороны некорпоративных клиентов. «Краткосрочная аренда снова в тренде, – поддерживает Анастасия Ше, head of B2B sales, “Ключ”. – Мы быстро отреагировали, сдали некоторые офисы как коворкинги и не ошиблись – новые резиденты приходят каждый день. Сейчас уже можно точно сказать, что сценарий пандемийной удаленки не повторится: бизнес продолжает работать, и ему нужна для этого среда. Учитывая, сколько всего нужно теперь локализовывать и какое окно возможностей открылось, мы прогнозируем, что кратко/среднесрочная аренда будет супервостребованной еще долго. Что мы в итоге видим в “Ключе”: те, кто не завязан на иностранном капитале, продолжают арендовать. Да, есть штучные обращения от арендаторов, которые решили завершить сотрудничество, но массового оттока мы не наблюдаем. Такую же тенденцию подтверждают коллеги по рынку».
В Knight Frank Russia, впрочем, сообщают: по итогам I квартала тенденций по релокации компаний между бизнес-центрами и коворкингами и внутри самих гибких пространств не наблюдалось. Ряд международных компаний, бизнес которых был затронут геополитическими событиями, действительно находятся в стадии освобождения площадей в гибких пространствах. Но это происходит без привязки к конкретному офису – уходящие из России компании освобождают как гибкие пространства, так и классические офисы в равной степени, говорит Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia.
Прямая речь
Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Multispace: «Действительно, ряд зарубежных компаний, арендующих коворкинговые пространства и заявивших о приостановке деятельности на территории РФ, воспользовались правом выхода из договора или могут это сделать в перспективе текущего года, но пока такое высвобождение площадей не носит массовый характер. Компании, которые краткосрочно используют гибкие офисы для временной работы проектных команд, в рамках оптимизации расходов на аренду будут отказываться от таких площадей. Но с другой стороны, мы наблюдаем в структуре спроса расширение целевой аудитории: высокий интерес к готовым гибким решениям есть со стороны российского бизнеса и государственных и окологосударственных структур, ряда международных компаний, которые продолжат операционную деятельность в России как независимые компании. Также существенно увеличивается спрос со стороны стартапов, небольших компаний численностью от 5–10 человек. На фоне приостановки открытия новых площадок из-за растущей себестоимости строительства и удорожания заемного капитала мы не видим, что вакансия в гибких офисах будет существенно увеличиваться. Правильнее сказать, что большинство крупных операторов неизбежно столкнутся с ротацией арендаторов и краткосрочным простоем помещений. Увеличение же стоимости обслуживания и строительных материалов будет сдерживать падение ставок. В центральных районах, Москва-Сити и Ленинградском коридоре средневзвешенные ставки сегодня колеблются от 45 000 до 55 000 рублей за рабочую станцию в месяц с учетом НДС, и мы не видим серьезных предпосылок для их падения. Даже на фоне увеличения общей вакансии в офисном сегменте пользователи и крупный бизнес будут отдавать предпочтение готовым, наиболее эффективным решениям без дополнительных инвестиций в переезд, с гибкостью в сроке аренды и качественным сервисом».
Классика жанра
Многие бизнесы, ранее снимающие традиционные офисы, теперь серьезно рассматривают коворкинги, отмечает Мария Зимина. Арендаторы сравнивают затраты, плюсы и минусы – они и раньше это делали, но сейчас, по словам г-жи Зиминой, процесс стал особенно заметным и окрашен вполне реальным интересом и готовностью к переезду. Во-первых, коворкинги предлагают более удобные и гибкие условия заключения договоров, а во-вторых, компании избегают необходимости вкладываться в отделку на фоне подорожания стройматериалов. Однако в I квартале 2022 года значительного количества сделок все равно не наблюдалось, а общий объем арендованных гибких пространств составил около 10 тыс. кв. м против 19 тыс. кв. м в I квартале 2021 года.
Гибкость как преимущество
В средне- и долгосрочной перспективе освободившиеся в коворкингах «краткосрочные» и «иностранные» рабочие места заполнят компании, в том числе решившие оптимизировать затраты на офисные помещения, соглашается Сергей Черноусов. Их продолжат привлекать все те же гибкость договора по срокам аренды, возможность снижения расходов, отсутствие необходимости инвестировать в отделку и мебель, моментальная готовность к въезду и расположение в качественных бизнес-центрах развитых деловых районов. «Ситуация, когда в коворкинги переезжают из офисов, уже наблюдается на рынке, – продолжает г-н Черноусов. – Как правило, такие команды предпочитают размещаться в кабинетах. У нас, например, все кабинеты заняты резидентами с годовыми договорами аренды, но уже есть лист ожидания из компаний, желающих эти кабинеты арендовать впоследствии. Исторически, кстати, в нашем коворкинге наибольшей популярностью пользовались именно кабинеты. Остальной спрос в примерно равном соотношении приходился на фиксированные и нефиксированные рабочие места в зоне open-space. Чаще всего клиенты их арендовали от 1 до 3 месяцев. Так вот, как и прежде, кабинеты арендуют компании, оказывающие финансовые, риелторские и инвестиционные услуги, а фиксированные и нефиксированные рабочие места пользуются популярностью у IT-организаций, рекламных агентств и дизайнерских бюро».
Алексей Мацкевич поддерживает: те, кто «вырвался» из долгосрочного/ среднесрочного контракта, как правило, «отдает предпочтение гибкости». Именно сегмент коворкингов становится достаточно перспективным для развития в условиях неопределенности и трудностей при принятии управленческих решений по дальнейшему развитию компании, резюмирует Константин Лосюков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. «Сделать офис своими силами все сложнее: стоимость стройки ежедневно растет, – указывает Анастасия Ше. – А гибкие офисы готовы к заезду здесь и сейчас. В “Ключе” мы четко видим тенденцию: бизнесы мигрируют из классической аренды в гибкую – опять же, гибкость договора и отсутствие CAPEX теперь уверенно побеждают классический офис. Меняется и горизонт планирования: компании выбирают краткосрочную или среднесрочную аренду с возможностью для маневров. Корпорации и госкомпании активно “хантят” айтишников командами и целыми стартапами, и гибкий офис помогает HR в этой борьбе за кадры».
Районный рай
По словам Константина Лосюкова, в сегменте коворкингов сохраняется тренд такой же зависимости от районов города, как и в случае с традиционной арендой – в Петербурге, например, наиболее популярны центр и Петроградский район. Важны близость к метро и удобная транспортная доступность в целом, хорошая инфраструктура как в здании, так и в непосредственной близости от него, перечисляет он. В спальных же районах недавно открытые проекты испытывают сложности с загрузкой – вопреки всем ожиданиям, указывает Вероника Чаканова. Объясняется это обстоятельствами весны 2022 года: IT-арендаторы перенесли/ отменили свои планы по переходу на систему сетевого доступа. «Центральные локации, как правило, теряют резидентов в последнюю очередь, – резюмирует Алексей Мацкевич. – Другое дело, что сейчас, похоже, перетряске подвергнут весь рынок, везде возникают разрывы в аренде, и прогнозы по заполнениям неоднозначны – если уход резидента в центральной локации может быть быстро купирован через лист ожидания, пересадку и т.п., то у средних размеров районного центра могут быть более серьезные сроки по экспозиции площадей или рабочих мест. Ну и чем выше классность объекта, тем более позитивный прогноз можно дать по удержанию и потенциальной загрузке или экспозиции, если уход резидента все же состоялся».
Прямая речь
Иван Гуськов основатель, генеральный директор Apollax Space: «В перспективе гибкие офисы пойдут покорять регионы, и точками роста станут в первую очередь города-миллионники: Екатеринбург и Казань, Приволжский федеральный округ. Интересно и распределение анонсированных до 2024 года к вводу офисных площадей в Москве. Более половины – это многофункциональные комплексы, куда интегрируются гибкие офисы и коворкинги, а не отдельные бизнес-центры. В общем тема с коллаборациями развивается и набирает обороты. Пока же гибкие офисы становятся оптимальным вариантом для рынка именно с точки зрения временной составляющей. Одновременно с этим они подразумевают легко трансформируемые зоны и эффективные изменения планировки. В зависимости от задач и размера штата резидент может моделировать пространство под себя – будь то open space, кабинеты, переговорные или лаунж-зоны».
Критерии выбора площадки и до кризиса всегда состояли из двух факторов: локация и стоимость, констатирует Анастасия Ше. Готовый сервисный офис теперь в топе антикризисных мер для бизнеса, повторяет она: в первую очередь, за счет все той же гибкости договора и отсутствия CAPEX. «На днях мы анонсировали новый МФК возле Красной площади: это полноценный деловой центр, объединенный с общественным пространством, ретейлом и ресторанами, – делится эксперт. – На конец года назначен запуск еще двух флагманских площадок с прекрасными локациями – Вернадского и Гостиный двор, общей площадью 35 000 кв.м».
Ставки и ставленники
Что касается ставок, то, по словам Марии Зиминой, операторы коворкингов пока «пребывают в неопределенности» и не понимают, как нынешняя ситуация отразится на клиентах. Существует риск достаточно быстрого и окончательного ухода западных арендаторов, поэтому игроки будут «действовать по ситуации», анализируя заполнение и изменения в экономике в целом. Средние ставки по действующим площадкам в «Москва-Сити» пока остаются на уровне 35–45 тысяч рублей за рабочее место без НДС, уточняет Сергей Черноусов. И это – несмотря на катастрофический рост стоимости «расходников» (кофе, вода, бумага и пр.). «Повсеместно идет оптимизация затрат, кто-то отменяет возможность бесплатной печати, выключает кофемашины, все экономят, пережидают, но стараются не поднимать ставки, – поясняет Алексей Мацкевич. – Сейчас для всех слишком чувствительно любое повышение цены. При этом у лидеров рынка все стабильно и сервисы на месте, хотя и нельзя исключать определенной креативности в переговорной зоне – сейчас, конечно, время договариваться с клиентом и идти ему навстречу». «Поговаривают, что часть собственников на рынке все-таки планируют увеличивать стоимость аренды, – делится Анастасия Ше. – У нас ведутся мирные переговоры и удержания текущей ставки, но вот рынок стройматериалов сошел с ума. Пока смотрим, что будет дальше и плотно общаемся с поставщиками, ищем пути перераспределения затрат, рассматриваем новых подрядчиков. Для нас это принципиальный момент: поддерживать тех, кто продолжает предпринимать в России или только-только начал».
Прямая речь
Мария Кабанова, коммерческий директор Space 1: «Так же, как и в начале пандемии, мы видим увеличение интереса к сервисным офисам со стороны компаний, которые ранее предпочитали классическую долгосрочную аренду. В том числе это происходит на фоне сокращения занимаемых площадей. Для этого есть два ключевых фактора: наличие отделки и краткосрочные договоры. Спрос сместился в сторону офисов, готовых к заезду и не требующих инвестиций. В среднесрочной перспективе наличие отделки и мебели также останется одним из основных факторов принятия решения арендатором при переезде. Что касается сроков, то горизонт планирования компаний сузился, и арендаторы не готовы гарантировать срок аренды дольше 12–18 месяцев. В моменте есть случаи, когда арендаторы предлагают фиксировать возможность выхода из договора уже через 3–6 месяцев. Это позволяет компаниям разместить команду на период неопределенности и сохранить гибкость в вопросе принятия решения относительно будущего своего офиса. В свою очередь, арендодатели хотят предусмотреть индексацию арендных ставок, опасаясь ухудшения экономической ситуации, роста стоимости операционных расходов. Стоимость расходных материалов и услуг, например, клининга, действительно растет, а ставки аренды в сервисных офисах, как правило, не подразумевают права пересмотра операционной части. Поэтому снижение сроков аренды дает возможность сторонам по истечении 12–18 месяцев пересогласовать коммерческие условия исходя из актуальной на тот момент рыночной ситуации».
Прямая речь
Александр Островский, партнер, инвестиционная компания Dorossa Investments: «Можно сказать, что сервисные офисы и коворкинговые пространства убедительно продемонстрировали преимущества по сравнению с классическими офисами в период нестабильности и изменений: в период экономического кризиса, вызванного пандемией и ее последствиями, а также экономики в условиях беспрецедентных санкций в отношении России. Рынок наблюдал и продолжает наблюдать положительную тенденцию к укреплению позиций сервисных офисов и коворкингов как эффективного адаптационного инструмента к меняющимся условиям и потребностям клиентов. Впервые стремительный интерес к этому сегменту рынка появился в результате мировых перемен, связанных с ковидными ограничениями, а именно переходом работы на дистанционный формат. Офисы данного типа позволяют подстраиваться под глобальные изменения, следовательно, статистика рынка сервисных пространств за 2021 год и I квартал 2022 года неумолимо показывает увеличивающиеся темпы прироста данного сегмента – как в России, так и за рубежом. На сегодняшний день мы отмечаем активный интерес инвестирования в реализацию подобных проектов в Москве и Санкт-Петербурге, регионах, а также наблюдается серьезный интерес российских крупнейших игроков данного сегмента к выходу на международный рынок с подобными проектами».
Учитывая, что по строящимся и новым площадкам затраты вырастут, это неизбежно скажется на ставках аренды, полагает Константин Лосюков. В уже функционирующих же гибких пространствах за I квартал 2022 года стоимость аренды нефиксированного рабочего места в коворкинге увеличилась на 2% и в среднем составила 11,5 руб./раб. место/месяц, аренда фиксированного места – в среднем 15 тыс. руб./раб.место/месяц, увеличившись на 1%.
Под заказ надежнее
По данным Knight Frank, в конце 2021 года прогнозировалось, что в 2022 году должно появиться около 28 новых гибких площадок общей площадью 163 тыс. кв.м, в том числе 60 тыс. кв.м проектов built-to-suit. Однако ситуация последних трех месяцев существенно повлияла на желание игроков строить коворкинги спекулятивно, то есть без наличия гарантированного «живого» клиента. В итоге операторы переориентируются на BTS-проекты, которые предполагают строительство объектов в соответствии с требованиями конкретных арендаторов. «Сейчас же мы увидим ускорение строительства объектов высокой степени готовности и остановку тех, что можно заморозить без больших потерь в настоящее время, – прогнозирует Алексей Мацкевич. – Лето – время ускоренного строительства, и, конечно, оно будет использовано по максимуму, при этом низкая готовность – повод для коррекции сроков и даже, где это допустимо, изменения возможного будущего назначения здания с учетом меняющейся ситуации».
Проекты, которые вышли на рынок практически одновременно с февральскими событиями и остро нуждаются в заполнении, сейчас предлагают специальные условия для первых арендаторов, уточняет Вероника Чаканова. «Запуск новых проектов второстепенен на фоне того, как игрокам рынка важно заполнить уже введенные коворкинги, – вздыхает она. – Большинство игроков, включая Case, продолжают смотреть новые локации в Петербурге – как готовые, так и требующие капитальных затрат. Но расчет их стоимости и сроков реализации, заполнения сейчас затруднен».
Однако существенно просесть и упасть сегменту не дадут все те же переезды из классических офисов в коворкинги. «Мы ожидаем, что к осени на рынке вырастет мобильность компаний: они начнут чаще искать более выгодную альтернативу классическим офисам и переезжать в коворкинги, – поясняет Сергей Черноусов. – Вполне возможно, что это приведет и к росту числа новых проектов в перспективе нескольких лет. Глобально, в долгосрочной перспективе, сегмент коворкингов точно получит развитие, потому что формат закрывает одну из самых трудных в нынешней ситуации задач компаний – необходимость самостоятельно выполнять отделку либо готовить помещение. Многие клиенты точно не будут готовы брать на себя эту задачу в условиях неопределенности и отсутствия материалов и комплектующих».