Апартаменты запасаются терпением
Коммерческая недвижимость
На петербургском рынке апартаментов нестабильные экономические условия выразились в значительном падении спроса: в первом квартале продажи сократились более чем на 40%. Тем не менее участники рынка смотрят в будущее с оптимизмом — апартаменты прочно заняли свою нишу, поэтому при благополучном исходе новый всплеск развития сегмента ожидается в перспективе ближайших двух-трех лет.
В Knight Frank St. Petersburg подсчитали, что по итогам первого квартала 2022 года объем свободного предложения на рынке апартаментов составил 3,7 тыс. лотов общей площадью 142 тыс. кв. м (+12% за квартал). В 2022 году открылись продажи в трех апарт-отелях, общее количество юнитов в которых составило более 1,1 тыс. шт. Сервисный формат апартаментов сохранил лидирующие позиции на рынке Санкт-Петербурга, составив 76% предложения. По оценке аналитиков комплекса апарт-отелей Valo, в конце мая объем предложения с учетом объектов реконструкции составлял 146,6 тыс. кв. м (4450 номеров).
Всего, по данным Knight Frank St. Petersburg, за первый квартал 2022 года было продано менее 1 тыс. апартаментов различных форматов суммарной площадью около 23 тыс. кв. м. По количеству юнитов данный показатель на 44% ниже, чем в предыдущем квартале, и на 31% меньше числа сделок за аналогичный период прошлого года. «Прежде всего спад связан с новой экономической реальностью. Подобную недвижимость чаще покупают в инвестиционных целях. При этом в начале года население не понимало, стоит ли сейчас инвестировать в такой формат или подождать»,— отмечает Виталий Коробов, директор компании Element Development.
Наиболее существенное снижение спроса отмечено в сегменте сервисных апартаментов: минус 60% в квартальной динамике. Продажи рекреационных апартаментов, которые располагаются на территории курортных зон, продемонстрировали обратную тенденцию: спрос увеличился в 2,5 раза. «С конца 2020 года этот рынок испытывал дефицит предложения, что было связано с окончанием продаж в нескольких крупных объектах. Вывод на рынок новых комплексов апартаментов в конце 2021 года совпал с накопившимся отложенным спросом на данный вид недвижимости»,— говорит Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
В первом квартале 2022 года показатель средней цены предложения продолжил увеличиваться. По данным Knight Frank St. Petersburg, квартальная динамика составила 9–28% в зависимости от формата. Средняя цена на сервисные апартаменты достигла исторического максимума в 250 тыс. рублей за квадратный метр (+9% за квартал). При этом, по подсчетам аналитиков Valo, в сегменте сервисных апартаментов с начала 2022 года цены выросли в пределах от 4 до 13% в зависимости от проекта.
Основное удорожание было зафиксировано среди несервисных апартаментов (308 тыс. рублей за квадратный метр; +28%), что обусловлено повышенным интересом покупателей к готовым объектам с хорошей транспортной доступностью. Прирост цен на рекреационные объекты за квартал составил 18% (326 тыс. рублей за квадратный метр).
Объем рынка нового строительства апартаментов в данный момент снижается. Девелоперы берут паузу в ситуации неопределенности. «Сейчас ажиотажа на рынке апартаментов в части стартов продаж, как это было в 2019 году, когда рынок пополняли проекты с номерным фондом, исчислявшимся тысячами, естественно, нет. Проекты, которые запускают девелоперы,— клубные, составом менее 300 лотов. Также они располагаются в центральных локациях, часто являются реконструкцией»,— делится Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге.
По словам Марины Сторожевой, директора по продажам и управлению комплекса апарт-отелей Valo, объем нового строительства апартаментов на конец мая 2022 года составляет 377,7 тыс. кв. м (12 768 номеров) без учета объектов реконструкции, что на 14% меньше, чем на конец второго квартала 2021 года, и на 23% меньше, чем на конец второго квартала 2020 года.
Основные тенденции
Сегодня общий спрос на рынке апартаментов по большинству проектов стагнирует. Исключение составляют загородные проекты, которые пользуются устойчивым спросом у покупателей в условиях фактически закрытых границ. По словам господина Косарева, снижение спроса происходит из-за все еще высоких ставок по вкладам, привлекательных для частных инвесторов, и дорогой ипотеки, которая не субсидируется в сегменте апарт-отелей. Сейчас внимание инвесторов привлекают проекты, предлагающие программы гарантированной доходности, а также особые условия оплаты — выгодные рассрочки и субсидированные ставки по ипотеке в партнерстве с банками.
При этом в сегменте апартаментов наблюдается определенное снижение уровня доходности, учитывая рост стоимости входа в проект при отсутствии необходимого турпотока. «Реальная доходность апартаментов туманна на фоне динамичного увеличения цен за квадратный метр по причине удорожания себестоимости строительства (из-за проектного финансирования, которое никак не субсидируется в случае коммерческой недвижимости, а также роста цен на стройматериалы)»,— поясняет господин Косарев.
При этом в Петербурге формируется устойчивый тренд роста спроса на объекты редевелопмента — как со стороны девелоперов, так и со стороны инвесторов. Сервисные апарт-отели в исторических зданиях, расположенных в центральных локациях города, по праву смогут составить конкуренцию классическим гостиницам за счет уникальных локаций, небольшого номерного фонда и близости к развитой инфраструктуре центра города.
Также, по словам госпожи Сторожевой, в сегменте апартаментов растет роль управляющих компаний (УК) — как собственных (от девелопера), так и внешних. «В сложной ситуации повышенного роста предложения на рынке аренды, отсутствия иностранного турпотока, ухода с рынка известных систем онлайн-бронирования, роста цен на рекламные носители частным арендодателям становится сложнее конкурировать за арендатора с профессиональными УК»,— поясняет она.
Проблемы и перспективы
По словам господина Коробова, с основными трудностями участники рынка апартаментов столкнулись в начале весны. Однако еще в апреле большинству застройщиков удалось эффективно изменить логистические цепочки и перестроить их на Китай и Турцию. Сейчас среди основных проблем, по мнению Николая Антонова, генерального директора компании «МТЛ. Управление недвижимостью», общие со строительной отраслью: сложность анализа дохода из-за маленькой глубины бронирования, и резкие изменения покупательной способности гостей.
По словам Ольги Шарыгиной, вице-президента Becar Asset Management, главные проблемы рынка апартаментов в Петербурге — отсутствие поддержки со стороны государства (например, субсидии любого рода в основном доступны только жилым застройщикам и их клиентам), дорогая ипотека, снижение продаж и повышение себестоимости до катастрофического и почти катастрофического уровней, угроза принятия закона об апартаментах с непонятным содержанием, тяжелая работа с сохранением качества проектов. Последняя в большей степени касается проектов класса «бизнес» и «элит», поскольку закупать заложенные в проекте материалы и оборудование становится невозможным, а российские аналоги не соответствуют статусу проектов.
При этом апартаменты продолжают успешно конкурировать с гостиницами за счет более низкой цены при идентичном сервисе. Поэтому эксперты считают, что в ближайшие три года рынок продолжит развиваться, постепенно увеличивая свою долю. А к концу 2022-го количество предложения на гостиничном рынке и рынке апартаментов сравняется.
«К концу года рынок сервисных апартаментов приблизится по объему к рынку классических отелей. Сейчас соотношение составляет 24,6 тыс. кв. м апартаментов против 26 тыс. кв. м гостиниц. Конкурентами классических отелей категории "три и четыре звезды" будет около 13 тыс. апартаментов»,— поясняет Марина Сторожева.
При этом, по словам эксперта, роста нового предложения на рынке апартаментов в ближайшее время не ожидается. Будут развиваться проекты реконструкции старого фонда в центральных локациях. Спрос на апартаменты по итогам года просядет, но насколько значительно — загадывать пока трудно, учитывая постоянно меняющуюся, сложную ситуацию в стране и мире. В сложившейся ситуации просится предположение о возможном снижении цены на юниты, но, по мнению экспертов, это возможно разве что на вторичном рынке. Первичному падать некуда, поэтому здесь с большой вероятностью стоит ожидать именно роста на несколько процентов до конца года.
По мнению Наталии Розенблюм, директора по гостиничному консалтингу Knight Frank Russia, в свете возможного ухода зарубежных операторов часть объектов могут поменять свое наименование и лишиться международных брендов. Однако это скорее коснется новых проектов, нежели тех, которые уже находятся на стадии реализации и активных продаж. Вместе с тем сервисные апартаменты уже заняли свою прочную нишу на рынке, в связи с чем данный формат обрел своего покупателя, который продолжает инвестировать на локальном рынке.