Куда лучше инвестировать на падающем рынке недвижимости: рекомендации профессионалов
В условиях неопределенности большинство игроков в сфере недвижимости стремится не столько заработать, сколько сохранить деньги, а сам рынок стагнирует. Если новостройки поддерживают ипотека и акции застройщиков, то цены на «вторичку» падают, а доходность апартаментов снижается. Куда лучше инвестировать на нынешнем рынке? Об этом мы поговорили с инвесторами, девелоперами и экспертами в сфере жилой и коммерческой недвижимости.
Судя по ответам, основные индикаторы рынка изменились некритично, а отдельные сегменты даже продолжают радовать их участников. Недвижимость, как и прежде, позволяет не только сохранить сбережения, но и заработать, невзирая на кризис. Причем именно в неблагополучные периоды появляются дополнительные инструменты для извлечения прибыли.
Заработать на жилье
Вот, например, традиционный сегмент строящегося жилья, где раньше прилично зарабатывало большинство инвесторов. Как отметили в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), сегодня таковых стало меньше, многие рассматривают покупку квартиры не столько для заработка, сколько ради сохранения средств. Однако господдержка отрасли и маркетинговые акции застройщиков открыли новое окно возможностей для извлечения прибыли. В среднем порог входа в инвестиционных сделках – от 3,5 млн рублей в массовом сегменте, и от 6,5 млн рублей – в более дорогих проектах. При этом за счет разных инструментов первоначальный взнос по ипотеке может быть снижен до 800 тыс. рублей, а обслуживание кредита на период строительства стать символическим (1 рубль в месяц).
«Инвесторы стали чаще использовать специальные ипотечные продукты, которые позволяют купить квартиру с минимальными вложениями. Достаточно внести первый взнос от 15%, а ежемесячные платежи на период до сдачи дома будут минимизированы до 1 рубля. Таким образом, можно перепродать квартиру в этот период или сразу после сдачи в эксплуатацию без каких-либо существенных затрат», – констатируют в КЦ «Петербургская Недвижимость».
Ян Бобрышев, соучредитель ГК «Реновация», отмечает: все ждут падения цен, хотя они уже снизились. «Например, в доме в Казачьем пер. мы хотели начать продажи с 260 тыс. руб./кв. м, а затем поднять планку до 400 тыс. Теперь изменили прогноз и стартовали с 210 тыс. Думаем, на финише будет 300 тыс. руб. за метр. Это уже антикризисная цена. Поэтому у нас есть продажи. Хотя, может, и меньше, чем хотелось бы». Он уверен, что в долгосрочной перспективе недвижимость останется лучшим инвестиционным инструментом. По крайней мере, если речь о проектах в центре Петербурга.
По данным аналитиков компании «Рентавед», покупка квартиры «на котловане» перестала приносить высокий доход. «Заработать можно только на единичных проектах. Нужно выбирать ЖК, который выводят на рынок по цене значительно ниже, чем в районе. В этом случае можно рассчитывать на рост стоимости и прибыль даже на падающем рынке», – считает Руслан Сухий, руководитель компании «Рентавед». По его данным, квартира в новостройке для сдачи в долгосрочную аренду сегодня приносит 4–4,2%, на вторичном рынке – 4,4–4,7% в год.
Уход от привычных форматов
В Российском аукционном доме (РАД) фиксируют серьезное падение спроса на вторичном рынке жилья – в 1,7 раза с начала года. «Количество сделок заметно упало, и они закрываются по ценам ниже среднего. Покупатели торгуются, дисконт может составить до 20–30% от указанной в рекламе цены. Сейчас многие ждут «военных выплат». Серьезный провал случился во втором квартале: минус 83% по сравнению с первым кварталом, если оценивать по количеству сделок. Затем рынок начал плавно восстанавливаться, но не успел», – рассказывает Дарья Гончарова, заместитель руководителя департамента продаж РАД в Петербурге.
О спаде спроса на «вторичку» и возможности торговаться говорит и Игорь Ахальцев, коммерческий директор Maslov Group.
Столичная ГК «А101», которая недавно заявила о нескольких крупных проектах в Петербурге и Ленобласти, отмечает рост спроса на аренду коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в своих проектах в Новой Москве. «Инвесторы могут заработать на таких объектах до 14% (в Петербурге цифры схожие). Это выше, чем от вложений в апартаменты», – считает Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Петербурге. Но более интересны планы девелопера создавать в рамках крупных ЖК объекты для развития бизнеса. Чтобы сделать жилой квартал более привлекательным, нужно развивать рядом формат light industrial. «Это отдельные объекты коммерческой недвижимости, имеющие промышленное, складское и офисное назначение, площадью до 20 тыс. кв. м. Их можно использовать для любого вида деятельности, который не предполагает создание санитарно-защитных зон: от пошива одежды и производства деревянных изделий до фасовки продуктов питания. Спрос на них в разы выше предложения по всей стране и, к примеру, в Петербурге вакансия полностью закрывается за месяц. Стратегия развития нашей компании в петербургской агломерации предусматривает возведение подобных объектов рядом с новостройками», – говорит Мария Орлова.
От производств до глэмпингов
Нечто подобное в Петербурге уже реализует УК «Ареопаг». Компания дает вторую жизнь заброшенным или убыточным производственным, офисным и торговым площадкам. В результате на их месте появляются не только коворкинги, но и новые виды доходной недвижимости – альтернатива инвестиционным квартирам и апартаментам.
Так, девелопер купил помещение площадью 850 кв. м на пр. Непокоренных, отремонтировал его, разбил на три десятка встроек (каждая – со своим кадастровым номером) от 10 до 200 кв. м, заполняет арендаторами и продает как готовый бизнес. В таком пространстве можно организовать офис компании, мастерскую, салон красоты, кабинет маникюра и педикюра, склад для доставки товаров и пр. Цены – от 2 млн рублей; актив может приносить 15–17 тыс. рублей в месяц.
По словам основателя УК «Ареопаг» Данила Барышева, площадка сегодня почти заполнена арендаторами, на днях закрыта первая сделка по продаже готового бизнеса. Вторую площадку в районе Рыбацкого компания тоже продолжает заполнять арендаторами, но сделок по продаже еще нет.
Игорь Ахальцев обращает внимание на загородную недвижимость, пользующуюся активным спросом уже несколько лет. Речь как о коттеджных поселках, так и о базах отдыха, глэмпингах и пр., которые сегодня все чаще предлагают как доходную недвижимость. Желающий может вложиться и в реализацию проекта в целом (как соинвестор), и купить участок на старте продаж, перепродав его через год. Еще один вариант – приобрести готовый модульный дом и передать его управляющей компании, получая пассивный доход. Такие предложения есть у Maslov Group в проектах в Приозерском районе. Кроме того, можно иметь такой доход и от проектов компании в формате self-storage (индивидуальные склады).
Подобный бизнес развивает УК «Сова», построившая в Ленобласти десяток поселков с модульными домами, которыми управляет (сдает в аренду) от имени частных инвесторов. Недавно она заявила о выходе на рынки Московской области, Крыма и Приэльбрусья.
Александр Пестряков, руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management, рассказал, что компания в течение следующего полугодия выйдет со вторым проектом апарт-отеля на рынок Дубая. По его словам, этот эмират к 2030-му планирует привлекать по 40 млн туристов в год, а значит, реализованные там проекты всегда будут приносить хороший доход.
«Большинство людей, которые покупали объекты в Дубае в начале марта, сейчас продают их. Но не с целью заработать. Для многих такие сделки были способом вывода денег из России. Получив необходимую доходность, покрыв издержки на перевод средств и регистрационные взносы, они выходят из проектов. Кроме того, в некоторых случаях покупка недвижимости была единственным способом получить ВНЖ и впоследствии открыть зарубежный счет», – говорит Александр Пестряков.