«Но есть нюанс». Эксперт назвал три отличия рынка новостроек Дубая и России
По понятным причинам спрос на недвижимость Дубая со стороны наших соотечественников в 2022 году взорвал рынок. Инвесторы чуть ли не толпятся в офисах продаж тамошних застройщиков. Однако, даже разбираясь в российском рынке недвижимости, не многие представляют себе, как нужно действовать в арабском мегаполисе. Руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management Александр Пестряков настаивает, что наши люди упускают из вида несколько важных нюансов, которые сильно влияют на привлекательность таких инвестиций.
Ажиотаж переехал в Эмираты
В то время как в России за прошлый год зафиксировали сокращение спроса и 22%-ное падение количества заключенных ДДУ, рынок недвижимости Дубая пережил настоящий ажиотаж. Продолжился он и в этом году – с рынка в буквальном смысле сметается все. В какой-то момент покупатели-россияне даже возглавили рейтинг покупателей дубайских новостроек, да и на вторичном рынке покупают немало.
Если говорить о ценах, то, по последним данным аналитического агентства Valustrat, по итогам февраля 2023 года цены на жилую недвижимость в Дубае ниже, чем на пике в январе 2014 года. Впрочем, только на квартиры – индекс их цены все еще на 26,3% ниже. При этом цены на виллы в районе Palm Jumeirah превысили исторические максимумы на 21,8%, а в Emirates Hills – на 9,6%. Если ориентироваться на данные Dubai Land Department, сегодня средняя цена новостроек на самой ранней стадии строительства приблизилась в $5,6 тыс./кв. м.
Для сравнения: в Москве, по данным ИРН, абсолютный ценовой рекорд в рублях был преодолен еще в октябре 2020 года. Впрочем, в долларах средняя цена еще уступает пику ноября 2014 года, когда она достигла $4,6 тыс. (сегодня – около $3,4 тыс.).
Все не как у нас
Инвестору или просто покупателю квартиры, выходящему на дубайский рынок, бывает непросто разобраться с его правилами, поскольку они порой сильно отличаются от того, к чему мы привыкли в России. Для начала давайте определимся с понятиями. В реалиях рынка недвижимости Дубая «первичка» – это то, что находится в стадии строительства. Как только здание построено, речь уже о вторичном рынке. Даже если объект продается впервые его же девелопером.
Нюанс первый: плавающая цена
Если в России цена квартиры при первоначальном взносе зафиксирована и при дальнейших расчетах (ипотека, рассрочка) не меняется, то совсем иначе обстоят дела в Дубае, где царит рынок продавца. Девелопер может по своему усмотрению менять цены в процессе строительства. То есть сначала покупатель вносит определенный первоначальный взнос, исходя из цены, указанной в контракте, а через три года вносит остаток исходя из общего удорожания, которое произошло за прошедшее время.
Нюанс второй: сроки непредсказуемы
Следствием того, что рынок Дубая сегодня отдан продавцу, является и тот факт, что местные застройщики могут абсолютно легально затянуть стройку на год, не уведомляя об этом покупателя. Затем полгода вы будете получать отписки, но даже по истечении этого времени для застройщика не наступит катастрофы, потому что предусмотренные законом штрафы, по сути, носят символический характер.
С другой стороны, для покупателя просрочка платежа по рассрочке приводит к штрафу в размере всего первоначального взноса. Это сделано целенаправленно – для того чтобы поддержать в первую очередь девелоперов. Разумеется, права инвесторов и собственников тоже защищены максимально – беспокоиться не о чем.
Нюанс третий: условия диктуете не вы
Прописаны ли эти условия в договорах? В целом, да, но с договорами в Дубае тоже не все так просто. Они представляют собой, как правило, 100-страничный документ, из которого покупатель не может вычеркнуть ни одной строчки. В России же, где требования клиента – закон, практика прямо противоположная. Помня об этом, для покупателей юнитов в нашем коливинге You&Co мы сформировали договор примерно на 40 страниц.
В офисе продаж застройщика в Дубае к вам тоже будут относиться совсем не так, как это принято у нас. Хотя агенты упорно будут вас туда водить – им выгоднее продавать новостройки, так как они получают процент от девелоперов.
Советы бывалого
Следует помнить, что дубайская «первичка» дороже «вторички», разница иногда достигает 50%. (Кстати, в России ценовое соотношение тоже поменялось в пользу новостроек). Дело в том, что качество строительства за последние несколько лет сильно выросло, и это делает построенную, скажем, год назад недвижимость существенно более ликвидной по сравнению с той, что была введена в середине 2010-х. Однако из-за высоких цен на новостройки доходность дубайской недвижимости на первичном рынке сегодня вряд ли кто-то может гарантировать. Поэтому куда выгоднее покупать уже построенный объект с понятной, а не обещанной доходностью.
Второй важный совет, который можно дать инвестору в недвижимость Дубая: смотрите проекты не там, где все. Нужно выбирать не те проекты, в которых вам самим хотелось бы отдыхать или жить, потому что на популярные объекты застройщики сильно накручивают цены. Большинство покупателей делают одну и ту же фатальную ошибку – включают эмоции, а это недопустимо при инвестициях.
Нужно смотреть недвижимость в тех районах, которые менее популярны, но которые тоже удобны для арендаторов. Это и JVC, и IMPZ или те же Dubai Hills. То есть, инвестируя в недвижимость Дубая, надо покупать с прицелом побольше заработать, то есть прикидывать, как цена покупки будет соотноситься с ценой аренды и шансами стабильно сдавать квартиру. Словом, как можно точнее рассчитать доходность и окупаемость объекта.
А теперь давайте сравним цены в разных районах города. По данным компании Tranio, средняя цена новостроек в топовой Dubai Marina составляет около $11,3 тыс./кв. м. В люксовых районах Jumeirah и Business Bay – уже около $6350. В популярном и развитом районе Dubai Hills – на $1 тыс., то есть примерно на 15%, дешевле. А в перспективном Motor City новостройку на самой начальной стадии строительства можно найти за $2,5 тыс. за метр. Как думаете, где инвестиции будут выгоднее?