Спуск с пика: в Петербурге резко сократился объём инвестиций в недвижимость
Общий объём инвестиций в недвижимость Петербурга по предварительным итогам первого полугодия 2024 года составил 30–40 млрд рублей, сообщают консультанты. Это заметно ниже показателя за аналогичный период прошлого года (тогда было порядка 60 млрд рублей). Рекорды–2023 связаны с распродажей иностранных активов и вымыванием наиболее ликвидного предложения. При этом текущие показатели значительно выше средних значений за предыдущие 10 лет, отмечает руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров.
"В начале года мы прогнозировали итоговый объём инвестиций в российский рынок недвижимости на 2024 год на уровне 400–450 млрд рублей (это сопоставимо с 2022–м). Однако с учётом высокой текущей активности со стороны инвесторов мы пересмотрели наши прогнозы и считаем, что годовой показатель может достичь 600–650 млрд рублей в целом по стране, а на активы Петербурга придётся 90–100 млрд", — говорит он.
Прогнозы корректируют и в других компаниях. "По итогам I квартала 2024 года мы прогнозировали общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость России на уровне 350–400 млрд рублей, однако теперь скорректировали планы и ожидаем показателя 500–700 млрд. Это превысит цифры последних лет, кроме рекордного 2023 года (902 млрд рублей)", — отмечает партнёр NF Group Станислав Бибик.
"Исторически сделки с инвестиционными объектами в Петербурге носят волнообразный характер и пиковые значения формируют несколько крупных сделок. Первое полугодие отмечается снижением сумм сделок к пиковым показателям первых 6 месяцев прошлого года (на 65%), а также к аналогичному периоду 2022–го (на 38,6%) и 2021–го (на 29,3%) по всем типам объектов без учёта участков. При этом, если сравнивать первые полугодия 2024 и 2023 годов без учёта реализованных иностранными компаниями активов, то в текущем году наблюдается рост на 41%", — говорит директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов.
Девелоперы скупают землю
Традиционно наибольшую активность показывают девелоперы, продолжающие скупать участки под жилищное строительство. По данным IBC Real Estate, на них пришлось две трети от общего объёма вложений. Крупнейшей сделкой на сегодня считается покупка GloraX 174 га в деревне Михайловка. Эксперты оценивали её в 7–8 млрд рублей. Эта же компания в начале года купила 46,5 га в деревне Куттузи.
И хотя основной объём сделок (по площади) приходится на область, в Петербурге за первые 6 месяцев также зафиксирован ряд продаж.
Так, Fizika Development купила проект строительства жилого дома на ул. Моисеенко, 10, "Еврострой" — 0,6 га на наб. реки Фонтанки, 130А. ПИК расширил свою площадку во Фрунзенском районе, купив 11,6 га на ул. Самойловой (бывшие земли Ленинградского карбюраторного завода им. Куйбышева) рядом с принадлежащей ему территорией предприятия "Красный нефтяник".
Девелоперов в Петербурге, планирующих расширить земельные портфели, сегодня в том числе останавливает то, что Смольный до сих пор не принял новые Правила землепользования и застройки.
Что касается сделок в Ленинградской области, то краснодарская Dogma приобрела на торгах "Дом.РФ" около 220 га в Виллозском сельском поселении Ломоносовского района и 38 га на Рехколовском шоссе в Пушкинском районе Петербурга (площадка обанкротившегося бывшего сельхозкооператива "Цветы"). Она же купила в начале года 7,4 га в Порошкино, "Аквилон" приобрёл 11 га в Новосергиевке, ГК "Полис" — 8,7 га в Гуммолосарах и т. д.
Большой объём сделок обеспечили рынку торги активами обанкротившегося "Метростроя". С начала года Российский аукционный дом (РАД) реализовал недвижимость компании суммарно примерно на 5 млрд рублей, включая производственно–складской комплекс на ул. Ивана Черных, 16, где предполагается строительство жилья. Его купила "Группа ЛСР" за 2,81 млрд рублей.
Для заводов и офисов
Впрочем, коммерческий сегмент также продолжает собирать инвестиции. Так, преемник "Метростроя" компания "Метрострой Северной столицы" приобрела на торгах имущественный комплекс Левашовского стадиона, производственно–складские комплексы в 5–м Рыбацком проезде, на пр. Маршала Говорова и на Витебском пр., офисное здание в Подъездном пер.
Стоит отметить, что активность в производственном сегменте по–прежнему остаётся достаточно высокой, однако стоимость земли под промышленность и склады обычно невелика (относительно покупок земли под жильё). При этом готовые объекты продаются достаточно выгодно. Так, на торгах РАД был реализован комплекс на Предпортовой ул., 3, принадлежавший Газпромбанку. За 480 млн рублей его купило ООО "Ресурс", предположительно связанное с основателем "ЕвроАвто" Игорем Комоловым.
Две крупные сделки зафиксированы в офисном сегменте. На 2024 год "перешла" покупка "Петровичем" комплекса Space, принадлежавшего JetBrains. Также в начале года стало известно о продаже бизнес–центра Renaissance Forum, принадлежавшего турецкой Renaissance Development. По некоторым данным, покупатель связан с семьёй погибшего Евгения Пригожина.
Примечательная продажа состоялась в гостиничном сегменте: структура "Газпрома" приобрела у "дочки" банка "Санкт–Петербург" проект отеля на Марсовом поле.
Какие объекты интересны для вложений
Инвесторы ищут недооценённые активы или такие, которые можно модернизировать для улучшения их финансовых показателей, говорит Станислав Бибик. Но, как правило, они предлагаются по цене, не оставляющей места для большого потенциала роста, отмечает Сергей Владимиров. То есть большую часть апсайда пытается получить продавец.
"Потенциал роста может быть при следующих сценариях. Во–первых, объект может вырасти в цене после реконструкции (реконцепции). На эти улучшения нужны дополнительные инвестиции и опыт реализации подобных проектов. Второй вариант — специальная ситуация вокруг объекта, например банкротство продавца или вынужденная продажа. Цена может быть очень интересной, но вероятность появления такого объекта предсказать сложно", — поясняет он.
Показатели по объёму инвестиций серьёзно сдерживаются высокими ставками по кредитам, отмечают все участники рынка. "Помимо ставки по кредиту на инвесторов влияет ставка по депозитам, которые сейчас дают доходность выше ставок капитализации по недвижимости: 17–18% в депозитах против 12–14% в недвижимости. Инвесторы находятся также под влиянием курса валют после американских санкций в отношении Мосбиржи", — говорит Сергей Владимиров.
"На ситуацию влияет ещё и пульсация точек притяжения инвестиций. Деньги, которые раньше могли уйти из России, сейчас начинают перераспределяться внутри страны. И возникают воронки, притягивающие инвестиции, — Москва (традиционно), Петербург, Московская, Ленинградская области, Краснодарский край, Алтай, Казань. Инвесторы сейчас выступают в роли канатоходцев, им приходится лавировать между ключевой ставкой, локацией, сегментом рынка, макропрогнозами и удачей — торопливые сделки с хорошей доходностью всё ещё есть на рынке. Главное — найти баланс и дойти до конечной точки", — говорит вице–президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.