На тюрьме не ставят крест
«Дом.РФ» объявил аукцион по продаже исторического комплекса бывшего СИЗО «Кресты» в Санкт-Петербурге с начальной ценой 1,052 млрд рублей. На торги выставлены участки земли общей площадью 3,9 га и постройки площадью 41,2 тыс. кв. м. Часть сооружений входит в состав выявленного объекта культурного наследия. Власти и представители госкорпорации уверены, что продажа комплекса наполнит депрессивную во всех отношениях территорию новыми смыслами. Эксперты разделяют оптимизм в отношении результатов торгов, но обращают внимание на необходимость поддержки будущего инвестора со стороны государства.
Комплекс расположен на Арсенальной набережной, 7. Лот содержит 29 объектов и шесть участков, в том числе два корпуса крестообразной формы на 999 камер, корпуса больницы, кухни, ледника, котельной, прачечной и других вспомогательных зданий. Общая площадь бывшего СИЗО № 1 УФСИН по Санкт-Петербургу и Ленинградской области составляет 4,2 га, в состав лота не вошли два объекта. Это действующее общежитие сотрудников ФСИН на Арсенальной набережной, 7, корп. 2, и церковь во имя святого благоверного князя Александра Невского. Торги состоятся 21 февраля 2025 года, заявки на участие в аукционе принимаются до 17 февраля.
По условиям договора, новый собственник комплекса будет обязан выполнять требования по его содержанию и использованию в установленном законом порядке. Объект относится к числу выявленных объектов культурного наследия. Поэтому будущему инвестору предстоит за свой счет провести государственную историко-культурную экспертизу, чтобы определить предмет охраны и рамки допустимых изменений, рассказал журналистам председатель Санкт-Петербургского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Антон Иванов. Он признает, что проект преобразования «Крестов» потребует значительных вложений и смелого подхода. «Его успешная реализация станет важным шагом к созданию современного, востребованного пространства»,— выражает надежду господин Иванов.
Комплекс был построен в 1884–1892 годах по проекту архитектора Антония Томишко. Изначально вся тюрьма была рассчитана на 1700–1800 арестантов. На момент завершения строительства «Кресты» считались самым большим и одним из самых современных исправительных учреждений в Европе: здесь было проведено электрическое освещение, оборудованы системы водоснабжения, вентиляции и отопления. Но, как рассказала Наталья Ключарева, начальник организационно-аналитического отдела СИЗО № 1 УФСИН по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, в пиковые периоды заполняемости исправительного учреждения (во время революций 1917 года, в период сталинских репрессий и «лихие девяностые») здесь могли одномоментно находиться до 12 тыс. человек. В камерах площадью 8 кв. м и изначально рассчитанных на одного заключенного могли одновременно размещаться до 20 человек.
В 2006 году было принято решение о переносе тюрьмы. В 2012 году были построены «Кресты-2» в Колпино, но последние заключенные покинули исторический комплекс только в 2017 году. В 2022 году правительственная комиссия по развитию жилищного строительства приняла решение передать «Кресты» «Дом.РФ» с дальнейшим выставлением на аукцион (см. «Ъ-СПб» от 27.11.2022). С того времени дата объявления торгов несколько раз переносилась. Фактически все юридические процедуры по передаче объекта госкорпорации завершились в 2023 году, обращают внимание в пресс-службе «Дом.РФ».
Как отметил директор по реализации федерального имущества «Дом.РФ» Николай Сарокваша, реализация комплекса призвана дать ему вторую жизнь через приспособление для современного использования добросовестными и надежными инвесторами. «Период экспозиции (время между объявлением торгов и их проведением) для "Крестов" увеличен почти до трех месяцев. Это позволит принять участие в торгах на конкурентной основе максимальному количеству инвесторов»,— полагает господин Сарокваша.
В разные годы в «Крестах» отбывали заключение известные политики, писатели и поэты, военачальники, актеры. Например, Лев и Николай Гумилевы, Николай Заболоцкий, Лев Троцкий, Константин Рокоссовский, Иосиф Бродский. Есть легенда, что бывшие арестанты СИЗО авиаконструктор Андрей Туполев и актер Георгий Жженов пожертвовали учреждению деньги из своих государственных премий.
Партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин разделяет оптимистичный настрой в отношении реализации объекта. «Стоимость торгов, по моей оценке, находится в рамках рынка. Действительно, потенциал у проекта очень высокий и при должной вовлеченности и инвестициях можно реализовать интересный проект. Местоположение, культурное наследие, историческая ценность — все говорит о том, что объект не может стоить дешево»,— объясняет эксперт.
С коллегой согласна Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management: «Если пересчитывать на стоимость земли и здания, то цена выглядит вполне адекватной, даже меньше рынка — в пересчете на единицу измерения земли или здания. Но, безусловно, история, охранный статус и состояние объекта и инженерных коммуникаций накладывают свой отпечаток, поэтому с учетом этих понижающих коэффициентов цена вполне приемлема. Инвестор может уже работать, с такой ценой объект можно окупить».
По мнению господина Трушина, в данном проекте, безусловно, основную концепцию необходимо строить на изначальном функционале: в мировой практике уже реализованы примеры, когда тюрьмы обретают новый современный функционал как многофункциональные или гостиничные комплексы. Например, отель в тюрьме Karosta (Лиепая, Латвия), Old Mount Gambier Gaol (Южная Австралия), Jailhotel Loewengraben (Люцерн, Швейцария), Lloyd (Амстердам, Нидерланды), Ottawa Jail Hostel (Онтарио, Канада), Langholmen (Стокгольм, Швеция), Breakwater Lodge (Кейптаун, Южная Африка), Malmaison (Оксфорд, Великобритания), Liberty (Бостон, США) и другие.
«У нас самих есть такой пример — отель в здании бывшей таганской тюрьмы, конечно, это было административное здание, но все же,— рассуждает госпожа Шарыгина.— Поэтому отель и офисная часть вполне могут там присутствовать. У объекта хорошее месторасположения, и если получится решить проблему с парковкой, то офисы там будут даже более востребованы, чем отель». Эксперт Becar Asset Management допускает, что далеко не каждый рискнет жить там, где было много боли и ауру места не назвать светлой. «Там может быть какое-то креативное мультимедийное пространство. Не с тюремной тематикой, она пусть остается в музейной части»,— добавляет госпожа Шарыгина.
Такие проекты на самом деле вызывают высокий интерес у туристов, сходятся во мнении участники рынка, но в случае «Крестов» инвестору придется учесть ряд трудностей. «Например, специфику окон»,— уточняет господин Трушин. (В 1992 году при неудачной попытки побега из тюрьмы семи арестантов, захвативших в заложники двух сотрудников УФСИН, после неуспешных переговоров власти приняли решение о штурме СИЗО. По рассказам сотрудников учреждения, спецназ и ОМОН не смогли проникнуть в тюрьму через окна, решетки на которых не удалось выдернуть даже с помощью спецтехники.— «Ъ-СПб».)
Игроки рынка недвижимости убеждены, что 21 февраля будет собрано необходимое количество заявок и торги состоятся. «В Санкт-Петербурге есть большое количество инвесторов, которые выступают и болеют за сохранение исторического наследия, за развитие этого исторического наследия. Соответственно, они готовы объединяться в какие-то консорциумы и организации и принимать участие в таких проектах»,— выразил уверенность руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
Участники рынка уже давно знали, что «Кресты» выставлены на продажу, напоминает Ольга Шарыгина. «И все эти годы был определенный перечень инвесторов, которые рассматривали объект как площадку для инвестиций, потому что уж больно хорошее расположение у него. Правый берег Невы должен развиваться, там должны появляться новые девелоперские проекты»,— призывает вице-президент Becar Asset Management.
Господин Трушин подчеркивает, что экономически проект выглядит перспективным. «Не стоит ожидать, что срок окупаемости составит менее 10–12 лет. Но еще раз отмечу: "Кресты" — это значимый пласт истории, который можно грамотно использовать и монетизировать, добавив при этом трофейный проект в свой портфель»,— резюмирует он.
«"Кресты" — место культовое, но со знаком минус. Задача инвестора — сделать его культовым, но уже со знаком плюс. Это, безусловно, будет очень сложно. Ни о какой монофункции тут речи не идет. Это точно должен быть многофункциональный объект, и часть этого объекта должна быть с связана с его прошлым»,— заключает госпожа Шарыгина. Некая дань памяти всему тому, что происходило с объектом со времени его строительства, может быть отражена в чем-то типа музея, продолжает эксперт. «В этой части помощь государства была бы нелишней, так как музей — это всегда неокупаемая история, некое меценатство со стороны инвестора. Объект и так сложный, хотелось бы, чтобы государство поучаствовало хотя бы вот в этой практически некоммерческой части, поддержало бы создание музея на его территории и операционную деятельность музея тоже. Если бы часть комплекса осталась бы за государством, то там вполне можно было бы разместить некий комитет или профильное или непрофильное учреждение (с учетом прошлого объекта),— перечислила варианты госпожа Шарыгина.