Запрет апарт-отелей в России: угрозы и возможности для отрасли
На прошедшем в декабре деловом завтраке BestBreakfast эксперты обсудили перспективы возможного запрета апартаментов в России, а также специфику и преимущества формата классических апарт-отелей. Мероприятие состоялось в рамках Межрегионального форума по апарт-отелям при поддержке генерального интернет-партнера Arendator.ru.
По данным аналитиков “МТЛ-Апарт” (ГК “БестЪ”) более 75% апартаментов, представленных на рынке Петербурга, являются сервисными. На данный момент в стадии строительства находятся 46 объектов и еще 68 апарт-отелей - на стадии реализации. “Если посмотреть на объем ввода гостиничной недвижимости в Петербурге, то 82% от всего номерного фонда придется на апартаменты. Петербург по праву считается столицей сервисных апарт-отелей, и мы готовы делиться своим опытом”, - прокомментировал Николай Антонов, генеральный директор “МТЛ-Апарт”, председатель Межрегиональной Ассоциации Апарт-Отелей (МААО). Доля сервисных апартаментов ежегодно растет. Если рассматривать российский рынок в целом, то по данным “МТЛ-Апарт” (ГК “БестЪ”) на стадии реализации находятся около 850 проектов строительства, реконструкции или модернизации объектов гостеприимства, из них 405 проектов (почти 48%) реализуются с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов. “Статистика привлечения проектного финансирования говорит, что почти половина гостиничных объектов реализуется через продажи номеров частным инвесторам на стадии строительства. Популярность формата апарт-отелей среди девелоперов очевидна”, - заключает Николай Антонов.
Сегмент пользователей, предпочитающих апартаменты классическим гостиницам, также ежегодно растет. Растущий внутренний туризм, а также популярность российских столиц у гостей из стран Персидского залива смещает спрос на краткосрочную аренду в сторону апарт-отелей, которые предлагают более комфортные условия размещения для семей по сравнению со стандартным гостиничным номером. Кроме того, апарт-отели предлагают более интересные и комфортные условия проживания для тех категорий арендаторов, которые рассматривают среднесрочную и долгосрочную аренду. И этот сегмент в перспективе также будет расти. “Для поколения миллениалов и зумеров аренда - более доступный вариант по сравнению с ипотечными платежами. В России арендные платежи в среднем на 26% ниже ипотечных”, - подчеркивает Андрей Анфиногенов, декан факультета технологического менеджмента и инноваций Университета ИТМО.
При этом законодательно апарт-отели находятся в своеобразной “серой” зоне, и данный формат недвижимости часто не вызывает доверия у администраций различных регионов. Практически все эксперты, принявшие участие в беседе, предлагали различные варианты стандартизации, которые сделают рынок апарт-отелей более прозрачным.
Юрий Грудин, генеральный директор девелоперской компании Formula City, основатель апарт-отелей Well: “Мы видим на деле, по заполняемости своих проектов, что апарт-отели нужны людям. Преимуществ у этого формата множество. Помимо создания качественного, востребованного номерного фонда, мы еще формируем дополнительные рабочие места. Любой сервисный апарт-отель - это целый штат персонала, который его обслуживает, а значит рабочие места в конкретном муниципальном округе или районе. Для девелоперов же важно, чтобы мы могли продолжать строить апарт-отели по 214 ФЗ”.
Кирилл Кудинов, основатель Inreit и сети Port Comfort: “Основной пул наших апарт-отелей - это объекты в историческом центре Петербурга, созданные путем реконструкции и приспособления. Мы изначально закладывали локацию краеугольным камнем концепции, поскольку наши проекты ориентированы на туристов, а расположение отеля в центре города позволяет не нагружать проект инфраструктурой: в центре и так все в шаговой доступности. Но сейчас мы работаем и с более крупными объектами, например, создаем bleisure-отель, ориентированный на деловой туризм, и соответственно вкладываемся в инфраструктуру, необходимую данной аудитории. Апартаменты - это история про инвестиции, а инвестиции - это всегда про доверие, поэтому важно быть максимально прозрачными для инвесторов”.
Один из ключевых блоков дискуссии был посвящен юридическим вопросам. Эксперты обсудили варианты структурирования сделок, вопросы формализации отношений с различными видами инвесторов, механизмы управления собственностью в апарт-отелях, а также специфику налогообложения объектов гостеприимства.
Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокатское бюро “Качкин и партнеры”: “В 2025 году увеличится налог на прибыль, поэтому основной вопрос - как мы будем структурировать сделки. Девелоперам при реализации проектов апарт-отелей по ДКП следует обратить внимание на несколько аспектов и учесть риски применения закона о защите прав потребителей, в том числе в части неустоек при срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию”.
Ольга Маслова, заместитель генерального директора УК "ДОХОДЪ" выделила несколько характеристик закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), которые могут быть востребованы девелоперами и управляющими сегмента апартаментов. “Во-первых, это удобная юридическая форма для консолидации разноплановых активов. В его состав можно включить земельные участки, доходную недвижимость, строящиеся и уже возведенные объекты. Эти активы, равно как и имена его бенефициаров-пайщиков, будет обезличены в публичных госреестрах и на сайте Банка России. Так ЗПИФ гарантирует конфиденциальность своих владельцев, а также защищает имущество от претензий третьих лиц в судебных спорах и делах о банкротстве. Во-вторых, ЗПИФ позволяет оптимизировать налогообложение. Фонд не является юридическим лицом и обязанность платить налог возникает только в момент выплаты дохода инвесторам, поэтому все полученные средства (например, арендные доходы), можно полностью реинвестировать. Это особенно удобно, когда в составе фонда сеть или несколько отелей: прибыль, полученную из успешных объектов, можно реинвестировать на поддержку нуждающихся. Так можно последовательно развивать новые проекты, используя средства, полученные от предыдущих инвестиций”.
Роман Блонов, руководитель компании Proptech Solutions: "Для оптимизации расходов на управление и повышения эффективности апарт-отелю необходимо оцифровать три бизнес-процесса. Первый из них – это коммуникация с гостем. Здесь помогут различные мобильные приложения – цифровые консьержи, через которые гость ведёт коммуникацию с ресепшен и персоналом отеля. Цифровой консьерж помогает допродать гостю дополнительные услуги: забронировать спа, купить экскурсию или заказать ужин в номер. Цифровые консьержи позволяют отелю увеличивать доход и повышать средний чек и удовлетворенность гостя. Но коммуникация с гостем не будет эффективной, если не оцифровать все сервисные службы в отеле – ресепшен, техники, горничные. Все заявки гостя должны где-то аккумулировать и отслеживаться. Оцифровка работы сервисных служб дает отелю главное преимущество – контроль за качеством и скоростью выполнения заявок. И третий бизнес-процесс, который в апарт-отелях требует оцифровки, это оцифровка коммуникации с инвесторами. Финансовый сектор уже давно и успешно работает с приложениями для инвестиций. В сфере недвижимости личный кабинет нужен для того, чтобы управляющая компания могла наладить коммуникацию с инвесторами, повысить доверие и сделать свою работу и отчетность максимально информативной и прозрачной".
Андрей Бочкарёв, директор направления Спецпроекты компания ORMATEK: “Большинство апартаментов с точки зрения сервиса и комплектации находится в более сложной ситуации, чем классические отели. На это существенно влияют два фактора: больший по сравнению с классическими отелями номерной фонд и практически безальтернативное использование привлеченного персонала для клининга. В ситуации когда клининговые компании имеют превышающий их возможности спрос, достаточно сложно удерживать качество уборки. И второй фактор: с точки зрения комплектации апарт-отели ограничены стоимостью пакета оснащения. Есть психологическая отметка – соотношение стоимости пакета оснащения к стоимости юнита. В этом плане апарт-отели проигрывают классическим отелям, где все-таки один собственник. При этом возможность предлагать инвестору несколько пакетов комплектации, например Стандарт и Стандарт ПЛЮС и на цифрах показывать на сколько дороже можно будет сдавать номер с комплектацией Стандарт ПЛЮС или на сколько дольше будет служить данный пакет позволяет застройщику расширить предложение, а инвестору получать доходность на свой инвест-пакет в зависимости от комплектации апартамента. Однако важно учитывать риски с комплектацией. Сегодня 90% поставщиков не готовы фиксировать цены на длительный срок. Решением может стать включение в стоимость пакета оснащения стоимость аренды склада для хранения готовой продукции или материалов для комплектации, что поможет избежать риск критического упрощения пакета оснащения, а, значит, и конечного продукта из-за инфляции”.