«Газпром» сохраняет офисные амбиции
Однако участники рынка сомневаются, что корпорация уложится в обозначенные сроки ввода новых объектов
К 2031 году «Газпром» может ввести в Санкт-Петербурге более 430 тыс. кв. м офисных площадей в трех новых объектах: «Хрустальный корабль» на Охтинском мысе и башнях «Лахта-2» и «Лахта-3». К такому выводу пришли эксперты, проанализировав новые планы корпорации. Впрочем, участники рынка сомневаются, что госкорпорация сможет сдать к запланированному сроку все три объекта полностью, соответственно, пресловутый «фактор Газпрома» отразится на рынке незначительно.
Общую площадь новых объектов «Газпрома» в анонсированных им проектах подсчитали аналитики Nikoliers. По состоянию на первый квартал 2025 года доля офисных пространств, занимаемых ПАО «Газпром» и его сателлитами, составляет 24% от общего объема качественного предложения офисного рынка Петербурга, или 1 млн кв. м, подсчитали в Nikoliers. Из них примерно 600 тыс. кв. м госкорпорация арендует, а 400 тыс. кв. м находятся у нее в собственности. С учетом заявленных сроков реализации новых проектов «Газпрома» (2029–2031 годы) и факторов изменения геополитической и социально-экономической ситуации, эксперты Nikoliers предположили три сценария развития рынка офисной недвижимости Петербурга к 2031 году.
Оптимистичный сценарий (вероятность реализации — 50%) строится на активизации экономической деятельности на фоне «потепления» внешнеполитической ситуации: ключевая ставка и рост инфляции снизятся, что благоприятно отразится на офисном девелопменте и уровне спроса. Согласно этому варианту, «Газпром» достроит проекты в срок и сохранит все площади, занимаемые сейчас. В таком случае доля компании на офисном рынке может достичь 26% — почти 1,5 млн кв. м. При этом уровень вакантности в 2031 году останется на текущем уровне 3,2%.
Консервативный и наименее правдоподобный, по мнению Nikoliers, сценарий (вероятность реализации — 15%), напротив, предполагает негативное развитие внешнеполитической ситуации и замедление роста ВВП. Это будет способствовать остановке спекулятивного девелопмента и отразится в том числе и на замедлении активности энергетического сектора. «Тем не менее проекты "Газпрома" будут полностью достроены в рассматриваемые сроки, структуры ПАО, как и запланировано, переедут в новые здания, при этом освободив в большей степени ранее арендуемые площади»,— обрисовала перспективы рынка при таком развитии ситуации Виктория Горячева, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers. По ее словам, в данном случае компания займет чуть более 1 млн кв. м площадей — 20% от общего рынка. С учетом освобождения площадей, ранее арендуемых структурами госкорпорации, на рынке резко увеличится уровень вакантности. К 2031 году он может достигнуть 10,5%.
Самым вероятным (на 70%) экспертам консалтинговой компании кажется базовый сценарий, при котором падение ВВП замедлится на период 2025–2026 годов, а в 2027 году ВВП начнет умеренно расти. Период высокой ключевой ставки в 2025–2026 годах отразится на замедлении девелопмента, и на рынке в условиях дефицита предложения сформируется отложенный спрос. По этой причине освобождаемые площади смогут быстро заполниться арендаторами. При таком сценарии к 2031 году структуры «Газпрома» достроят в срок только часть проектов и освободят арендуемые площади частично. Доля офисов «Газпрома» может составить 23% (1,2 млн кв. м) рынка, в то время как показатель вакантности на рынке офисной недвижимости составит 5,6%.
Другим участникам рынка заявленные сроки строительства «Хрустального корабля» и двух башен кажутся слишком оптимистичными с учетом того, что процесс переезда в построенный «Лахта Центр» только начался. Директор департамента коммерческой недвижимости компании Maris Алена Бердиган говорит, что, если все-таки структуры «Газпрома» будут переезжать в новые объекты, это будет небыстро, соответственно то, что они будут освобождать, будет планомерно заполняться. «Если к тому моменту в Петербурге так и не появится новых проектов, вакансия сильно не изменится»,— отмечает эксперт.
Ольге Шарыгиной, вице-президенту Becar Asset Management, кажется, что основная борьба развернется между консервативным и базовым сценариями. «Думаю, что построить в срок новые объекты "Газпрома" уже нереально. Важно понимать, что это проекты — уникальные, сложные, и они, как правило, всегда затягиваются, поэтому идеального исполнения с точки зрения сроков я не ожидаю»,— призналась госпожа Шарыгина. Поводом прогнозировать задержку сроков служит предыстория с первой очередью «Лахты», согласна она с коллегой.
В начале 2024 года в связи с сообщением о разморозке строительства БЦ «Пальмира» на Черниговской улице на рынке началось обсуждение того, что часть площадей в нем снимет «Газпром». Игроки сегмента офисной недвижимости говорят, что из 45 тыс. кв. м делового здания свободными в данный момент остается только 26 тыс. кв. м. «Возможно, 15 тыс. арендовала госкорпорация»,— рассуждают они.