Александр Шарапов, Becar Asset Management: «Кажется, псевдожилью, действительно, пришел конец»
С 1 января 2025 года все средства размещения в России должны быть включены в реестр классифицированных объектов. Требование об обязательной классификации касается не только классических гостиниц, но также апарт-отелей и коливингов. Как нововведения в законодательстве повлияют на расстановку сил на рынке, почему покупать псевдожилье теперь становится невыгодно, чего ждать после того, как в Петербург начнут возвращаться иностранные туристы, а также о том, как развивается сеть отелей под брендом Vertical рассказал президент Becar Asset Management Александр Шарапов.
- С чем, по вашему мнению, связаны изменения в законодательстве в сфере классификации средств размещения?
Участники рынка сходятся во мнении, что закон появился, в первую очередь, в рамках борьбы с псевдожильем, которую уже довольно давно ведут власти. Это давалось им непросто, поскольку на старте строительства, ориентируясь лишь на проектную документацию, невозможно определить, что будет возведено по итогу: классический отель или псевдожилье, которое девелопер будет продавать под размещение граждан.
Важно уточнить, что процесс изменения назначения земельного участка довольно непредсказуемый и длительный. Так, во время реализации проекта строительства отеля на Таганке, нам с большим трудом удалось сменить назначение объекта с офисного на гостиничное. При этом ряд наших коллег по отрасли, столкнувшись с аналогичными сложностями, предпочли продолжать эксплуатировать офисное здание, но де-факто в формате отеля. Штраф за это на сегодняшний день составляет в среднем 50 тыс рублей, что, в целом, незначительная сумма для собственника здания. Однако, для владельцев юнитов, а также проживающих в зданиях, расположенных на земельных участках, не предназначенных для строительства гостиниц, последствия могут быть гораздо серьезнее.
- Какие последствия ожидают собственников средств размещения, которые не прошли классификацию?
С принятием поправок абсолютно все собственники средств размещения, включая юниты, должны пройти регистрацию на госуслугах. Ее стоимость составляет 15 тысяч рублей. Если этого не сделать, то объявления на популярных агрегаторах о сдаче в аренду нельзя будет разместить, что, в свою очередь, скажется на количестве потенциальных клиентов. По итогу единственным вариантом для незарегистрировавшихся на госуслугах средствах размещения останется сдача в долгосрок. Но и здесь есть риски получения существенных штрафов вне зависимости от того, сдан ли юнит в аренду или же в нем проживает сам собственник.
Проверка со стороны уполномоченных органов может выявить один из двух фактов. Если в объекте собственник проживает сам, то он нарушает правила землепользования, ведь этот объект не является жилым фондом или гостиницей. Налицо нецелевое использование участка. В этом случае размер штрафа составит 1% от его кадастровой стоимости, или около 900 тыс рублей. Это очень значительная сумма.
Если же в юните проживает не собственник, а гость, то у него должна быть временная регистрация в соответствии с миграционными правилами. Если временной регистрации нет, то собственник должен будет уплатить штраф в размере 500 тыс рублей. Подобные штрафы проверяющие органы могут назначать каждые 9 месяцев. Очевидно, что при таких вводных в незарегистрированном псевдожилье жить станет просто невыгодно, и его никто покупать не будет.
Все это положительным образом скажется на развитии сегмента отелей и коливингов, а также повысит качество предоставления гостиничных услуг. Так, если гостиница имеет хотя бы одну звезду, то в ней должен быть, как минимум, ресепшен и помещения для хранения инвентаря. Если нет даже этого, то гостиницу сертифицировать не должны.
Разумеется, в законе еще остались некоторые детали, которые необходимо «отполировать». Но если власти все это отрегулируют и будут корректно проводить проверки, то, кажется, псевдожилью, действительно, пришел конец.
- Если говорить о вашем гостиничном продукте, то как он изменился за последние годы?
На рынке мы работаем уже на протяжение 11 лет. Так, первый отель под брендом Vertical на 138 номеров появился на Московском проспекте в Петербурге в 2014 году. С тех пор, конечно же, мы прошли огромный путь. Я помню, сколько площадей в нашем первом проекте было использовано неэффективно. Так, общая площадь нашего отеля составляет 10 тыс квадратных метров и, если бы мы его строили сегодня, то вместо 138 номеров в нем было бы, как минимум, 300. Но в те времена мне казалось, что постояльцам могут быть нужны нужны номера по 80 «квадратов», которые приносят меньше всего денег. А минимальный размер номера был 22 квадратных метра. Но тогда мы еще не знали, что западные компании уже давно минимизируют площади.
Также со временем мы сократили площади на размещение инженерных систем. В первых отелях мы оставляли под них дополнительных 15 квадратных метров на каждый этаж. При стоимости «квадрата» в 300 тыс рублей на этаж выходило 5 млн рублей. А если отель 20-этажный, то на круг недополученная потенциальная выручка уже может составить 100 млн руб, что серьезно сказывается на экономике проекта.
Кроме того, еще 10 лет назад я считал, что на территории отеля обязательно должен быть собственный ресторан. Сегодня, в свою очередь, мы сдаем помещения в наших гостиницах под рестораны исключительно в аренду. Также мы приняли решение отказаться от мини-баров в номерах, поскольку постояльцы могут спуститься выпить в наши лобби.
Более того, для сокращения издержек мы активно используем digital-инструменты: у нас автоматизировано больше сотни процессов, что экономит нам существенные средства. В этом нам помогают решения компании PropTech Solutions. Еще один пример оптимизации затрат - отсутствие телефонной станции, стоимость которой может достигать 30 млн руб для отеля на 200 номеров. Вместо нее используется виртуальная станция от PropTech Solutions. За годы ее использования нам удалось продемонстрировать Ростуризму, что эта виртуальная станция полностью заменяет телефонную.
В связи с тем, что я много езжу по миру и выявляю лучшие практики, в своих отелях мы начали прибегать к услугам собственной бригады по мобильной эксплуатации. Потому что важно не то, чтобы сотрудник пришел и зафиксировал поломку, а чтобы он эту поломку оперативно устранил.
Кроме того, количество сотрудников на объектах за последние годы уменьшилось вдвое: многие функции были перенесены в бэк-офис, расположенный не на территории отеля, а на окраине города.
- Как вы оцениваете потенциал сегмента коливингов в Петербурге? Ждете ли вы иностранных туристов?
В 2019-ом году, еще до пандемии, в Петербург посетило около 10 миллионов туристов. Половина из них были иностранцы, вторая половина – граждане России. В 2024 году турпоток составил 10,7 млн человек, достигнув допандемийных показателей. Иностранцев же среди них – около полумиллиона, большинство – граждане азиатских стран. При этом ценник на размещение в Северной столице сегодня ниже, чем в Таллине. Так, в Петербурге можно арендовать небольшой номер за 20-30 долларов, то есть по цене завтрака в европейской столице.
Очевидно, что в случае открытия границ турпоток из-за рубежа может снова достигнуть тех же допандемийных 5 млн человек. А учитывая дефицит качественных средств размещения в Петербурге, цены на отели – как верхнего уровня, так и среднего сегмента, включая коливинги – начнут расти. По моим прогнозам, они возрастут, как минимум, вдвое. Не думаю, что они достигнут уровня лондонских или парижских, но цена за номер в трехзвездочном отеле легко может составить 10 000 рублей. Параллельно с этим будет расти и доходность. Думаю, она увеличится раза в полтора-два. На самом деле, сейчас ценник такой смешной, что пока не поехал западный турист, нужно срочно посещать Петербург!
- Как вы планируете развивать сеть под брендом Vertical в новых условиях?
Максимально усовершенствовав наш продукт, мы вышли в регионы. В настоящее время у нас насчитывается шесть франшиз, и интерес к ним продолжает расти. Теперь наша задача – завоевать международные рынки. В этом году мы планируем присмотреться к рынку Средней Азии, включая Узбекистан и Казахстан. Эти две страны сегодня мне наиболее интересны, и с местными компаниями уже ведутся переговоры. Также мы изучаем рынок Грузии. Среди других направлений – Индонезия: и не только Бали, но и Джакарта. Также не исключаем возможность развивать бизнес в Таиланде и Вьетнаме. Мы нацелены, преимущественно на те страны, куда приезжает много западной молодежи или молодых людей, вернувшихся из-за рубежа. Отдельно хочется упомянуть Ближний Восток, а именно Саудовскую Аравию. После Дубая Эр-Рияд – одно из самых перспективных направлений данного региона.
Но все наши направления объединяет то, что мы всегда реализуем наши проекты в партнерстве с местными девелоперами из первой десятки. Реализовывать их самостоятельно я считаю категорически невозможным.