Роман Блонов, Proptech Solutions: Роль AI на рынке недвижимости

Искусственный интеллект (AI или ИИ) стремительно трансформирует все сегменты недвижимости. Каким образом ему удается обеспечивать повышение эффективности, снижение затрат и улучшение качества услуг в разных сегментах, рассуждает CEO Proptech Solutions Роман Блонов.

Общий объем инвестиций в отрасль за последние 5 лет измеряется десятками миллиардов долларов, а с 2012 года в Proptech глобально вложено несколько сотен миллиардов – только в США с 2012 по 2025 год суммарный приток средств превысил $300 млрд.

В чем польза

Результатом стали серьезные подвижки в различных сегментах недвижимости. Например, в сегменте технической эксплуатации (facility management), AI позволяет перейти от реактивного обслуживания к предиктивному. Алгоритмы анализируют данные датчиков и инженерных систем, предсказывая отказ оборудования и планируя профилактику. Такой подход минимизирует простой и продлевает срок службы активов, что приводит к существенной экономии.

Робототехника и AI помогает существенно оптимизировать работы и в клининге. Автономные роботы-уборщики уже сегодня берут на себя монотонные задачи, такие как уборка полов, позволяя сократить потребность в персонале примерно на 20–25%. Также AI-алгоритмы могут анализировать данные о заполняемости помещений и их загрязненности.

В сегменте управления недвижимостью (property management) AI-инструменты помогают управляющим компаниям лучше обслуживать арендаторов и оптимизировать использование ресурсов. Например, инструменты на основе искусственного интеллекта позволяют в реальном времени проводить аналитику использования пространства, позволяя оптимально распределять офисные площади. Также AI помогает автоматизировать рутинные операции – от выставления счетов до мониторинга оплаты коммунальных услуг. Это не только снижает человеческий фактор, но и ускоряет процессы.

В сфере инвестиций в недвижимость AI используется для глубокой аналитики больших данных. Это серьезно улучшает качество принятия решений, ведь алгоритмы машинного обучения способны обрабатывать информацию о сотнях тысяч объектов и рыночных показателей, выявляя скрытые тенденции и недооцененные объекты.

Реальный опыт

Сейчас уже есть масса положительных примеров применения искусственного интеллекта в недвижимости. Например, работающая в ОАЭ группа Farnek внедрила AI-платформу CAFM для управления своими объектами. В результате затраты на техническое обслуживание снизились на 20%. Экономия была достигнута благодаря переходу к предиктивной модели работы.

В свою очередь компании Building Engines смогла уменьшить счета за электроэнергию по одному зданию сразу на 25%. И всё за счет использования AI-модуля оптимизации энергии.

Внедрив интерактивные 3D-виртуальные туры на части своих объектов, компания Greystar сумела увеличить по ним эффективную арендную ставку от 7% до 20% - в зависимости от степени интеграции. В то же время средний срок экспозиции квартир снизился на 5 дней.

Компания Cushman & Wakefield с помощью AI-системы автоматического распознавания и ввода данных добилась экономии 550 человеко-часов в месяц на работе бэк-офиса. Это эквивалентно примерно трем дополнительным штатным единицам. В клининге же роботизированные поломоечные машины повышают эффективность уборки на 25%. То есть при грамотном использовании один робот способен убрать столько же, сколько и бригада из нескольких человек.

Перечислять эти примеры можно очень долго. Подытоживая, могу сказать, что использование AI дает сокращение расходов на 15–30% и рост доходов на 5–20%. Сокращается потребность в тысячах часов ручного труда с одновременным улучшением KPI по обслуживанию объектов.

Всё это не может не оказать влияния на рынок труда в недвижимости. В первую очередь, это оптимизация численности персонала. Либо, с учетом его нехватки, снижение потребностей компаний в нем. Например, в клининге может идти речь о 20–30% штата. Например, могут быть сокращены или перераспределены должности оператора BMS, диспетчера и учетчика данных.

Отсюда следующий тренд: изменение профилей и навыков специалистов. Появление AI-инструментов не отменяет роль человека, но меняет характер его работы. Так, инженеры по эксплуатации и facility-менеджеры превращаются скорее в операторов сложных цифровых платформ: им нужны навыки анализа данных, работы с программным обеспечением, интерпретации аналитических отчетов от AI.

Также стоит ждать появление новых профессий. Например, уже сейчас многие ведущие девелоперы и управляющие компании вводят позиции вроде аналитик данных в недвижимости, специалист по цифровым продуктам, инженер по AI-системам здания и так далее. То есть, с одной стороны, часть профессий исчезнет, но появятся новые. Освобождая сотрудников от рутины, технологии позволяют им сконцентрироваться на задачах, требующих творческого подхода, стратегического мышления, общения с людьми – то есть на том, что плохо поддается автоматизации.

Чего ждать в ближайшие 5–10 лет

В следующее десятилетие влияние искусственного интеллекта на рынок недвижимости будет усиливаться, оно станет повсеместным и фундаментальным. Многие технологии, которые сегодня являются передовыми, к 2030 году станут уже стандартными.

Вот некоторые из них:

• Умные здания с AI перестанут быть редкостью и перейдут в разряд обязательных. То есть практически у всех крупных объектов коммерческой недвижимости будут «цифровые двойники» с элементами AI, которые в режиме реального времени мониторят инженерные системы, потребление ресурсов, заполняемость и состояние объекта.
•  Предиктивная аналитика и профилактика станут повсеместными. Если сегодня еще встречаются компании, работающие «по заявкам», то через 5–7 лет формат predictive maintenance с AI-прогнозами станет доминирующим. IoT-датчики будут установлены повсеместно – от кондиционеров до лифтов. При этом AI-модели научатся с высокой точностью предсказывать, когда узел потребует обслуживания.
•  Весь процесс сделок с недвижимостью, как и оценок станет полностью автоматизирован. Уже сегодня началось внедрение алгоритмов для оценки недвижимости (автоматизированные модели оценки – AVM). По мнению экспертов, через 5–10 лет подавляющая часть объектов будет анализироваться алгоритмами мгновенно на основе больших данных продаж, аренды и экономических показателей. Это ускорит сделки купли-продажи: стороны будут доверять AI-оценкам или использовать их как базу для переговоров. Также AI возьмет на себя юридическую экспертизу документов при сделках – глубокое обучение позволит мгновенно проверять сотни страниц договоров, выделять риски и сверять условия.
•  Также достаточно глубоко в ближайшие 10 лет AI проникнет в девелопмент и строительство. Алгоритмы, которые сами проектируют планировки и конструкции, оптимальные по множеству параметров, станут обычным инструментом архитекторов. Проектирование зданий будет происходить в тандеме человека и искусственного интеллекта.

На стройплощадках тоже увеличится применение робототехники и визуального контроля качества при помощи AI-решений. Например, дроны с компьютерным зрением будут отслеживать прогресс работ, сравнивать с BIM-моделью и сразу отмечать отклонения, предотвращая ошибки.

• В самих зданиях мы также увидим больше роботов, помогающих в его эксплуатации. Помимо уже упомянутых роботов-уборщиков, станут обычным делом роботы-охранники, патрулирующие территории и объекты с помощью AI-аналитики видео (такие пилотные проекты уже есть в США и Европе). Роботы-консьержи могут встречать посетителей в бизнес-центрах, помогать с навигацией по зданию. Через 5–10 лет значительная часть физической работы по обслуживанию объектов будет механизирована. Это повысит безопасность, снизив зависимость от человеческого фактора, скорость реагирования и снизит затраты на персонал.
•  AI станет ключевым инструментом реализации ESG-повестки. Инструменты на основе искусственного интеллекта помогут лучше мониторить энергопотребление и выбросы здания. Причем в режиме реального времени. Без AI будет трудно добиться целей по углеродной нейтральности, ведь нужен непрерывный анализ огромных массивов данных об эксплуатации.
•  Если есть искусственный интеллект, то должно быть и его нормативное регулирование. Поэтому стоит ждать новых правил игры уже через 5 лет. Наверняка большинство развитых стран будут заинтересованы в том, чтобы принять законодательство об использовании AI в различных отраслях, включая недвижимость. Вероятно, для написания законов они тоже будут использовать AI, но это не точно. Безусловно, что в том числе и эта инновация призвана сделать рынок примения искусственного интеллекта в недвижимости более зрелым.

 Суммируя всё вышесказанное, я хочу обратить внимание, что через пять-десять лет искусственный интеллект или технологии на его основе проникнут во все сферы рынка недвижимости. Начиная от проектирования и строительства до управления и принятия решений о сделках. Вероятнее всего мы стоим на пороге новой промышленной революции, триггером для которой станет как раз искусственный интеллект. Поэтому в ближайшее время мы станем свидетелями перехода недвижимости на новый уровень технологичности. Стандартизируются технологии, которые сейчас только обкатываются: цифровые двойники, предиктивная аналитика, роботизация, автоматизация сделок и оценок, персонализированные сервисы с AI. Компании, которые первыми освоят эти инструменты, получат конкурентное преимущество, но постепенно применение AI перестанет быть чем-то из ряда вон. Наоборот, это станет таким же обычным требованием, как наличие интернета или системы безопасности в здании. В результате отрасль недвижимости станет более эффективной, прозрачной, клиентоориентированной и устойчивой.