Греф — Силуанов: 1:1. О каких убытках от льготной ипотеки говорят банки
В конце прошлой недели президент Владимир Путин поднял больную для многих участников рынка жилья проблему: приказал прекратить практику взимания банками комиссий за выдачу льготной ипотеки. В ответ те пообещали падение числа выданных кредитов. Строители опасаются, что их и без того не блестящие продажи от этого упадут на 20% и больше.
Примечательно, что отмену комиссий президент назвал «наведением порядка». Из этого определения нетрудно догадаться, как он относится к существующему положению дел.
Вот и поговорили
Откуда в Кремле эта идея, не секрет.
«Мы действительно выступаем против таких комиссий, потому что это очень непрозрачные схемы, которые ведут к завышению стоимости жилья», — призналась Эльвира Набиуллина, глава Банка России.
«Будем отменять, но это приведет к тому, что резко упадет объем выдачи ипотеки, — вздохнул президент Сбербанка Герман Греф (сейчас он гегемон на рынке жилищных кредитов с долей около 60%). — Банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она убыточна. И комиссии существовали для того, чтобы как-то поддержать объемы выдачи».
«Эти комиссии не от хорошей жизни, — подтверждает Андрей Костин, глава ВТБ, банка № 2 в стране. — Мы вначале не хотели их вводить. Но к нам пришли все — из других банков. И мы вынуждены были сравняться. А сейчас… раз президент сказал — сделаем, конечно».
Эти невидимые миру слезы были заботливо вытерты Антоном Силуановым, министром финансов России: «Со стороны правительства делается всё необходимое. Те деньги, которые потребовались в условиях более высокой ставки, мы нашли».
При этом он подчеркнул, что банкам недавно была увеличена гарантированная государством маржа при выдаче ипотеки, которую всё же надо давать именно под 6%, довольствуясь тем, что есть, не думая о комиссиях.
Справедливости ради, ни один банк до сих пор в своих отчетах не указал напрямую, сколько именно убытков он несет от выдачи льготной ипотеки.
Что за комиссии берут банки при выдаче ипотеки
Для обычного гражданина слова о комиссиях, которые банки берут за выдачу льготной ипотеки, остались непонятными. Ведь в его кредитном договоре четко указано: если семейная или IT-ипотека — то 6%, если сельская — то 3%, если дальневосточная — то 2%.
Собственно, по закону другого и не может быть, а банки у нас структуры законопослушные.
Так что комиссии за выдачу кредитов им платят не заемщики, а строители. Участники рынка рассказали «Фонтанке», что до февраля этого года средний размер такой комиссии составлял 17%. То есть вы берете ипотеку на 10 млн рублей, а банк, кроме процентов по кредиту и субсидии от государства, получает еще 1,7 миллиона от строителя.
С февраля Минфин начал компенсировать банкам 3% вместо 2%, как было раньше, сверх ключевой ставки. И финансисты умерили свои аппетиты, снизив комиссии за выдачу кредитов в среднем до 8%.
Сколько банки зарабатывают на льготной ипотеке
«Фонтанка» подробно рассчитывала и рассказывала, какие астрономические суммы в итоге обязуются выплатить в виде процентов по этой самой льготной ипотеке заемщики и государство.
После этих цифр мысль о том, что сверх всего этого банк берет себе здесь и сейчас еще 17%, кажется немного кощунственной. Особенно когда читаешь отчет о финансовых результатах того же Сбербанка. По итогам прошлого года он отчитался о чистой прибыли в 1,555 трлн рублей. За первый квартал 2025 года чистая прибыль выросла к прошлогоднему уровню еще на 11%.
Почему банкам мало денег
Но понять банкиров можно. Ваши проценты и госсубсидии будут размазаны на 30 лет. И из-за инфляции очень сильно потеряют за это время в стоимости. А деньги строителям они отдают прямо сейчас. Беря их откуда-то на рынке с ключевой ставкой 21%.
Если на минуту представить, что Сбербанк пустит вообще всю свою чистую прибыль на выдачу ипотеки, например по 10 млн рублей, получится всего 155 тысяч таких кредитов за весь год. Это объем, к примеру, ноябрь+декабрь 2024 года. И всё, больше у Сбербанка свободных денег нет (конечно, на самом деле есть — ведь ему кто-то эти два месяца будет платить ежемесячные платежи, но общая мысль понятна).
В реальности финансовый рынок работает куда сложнее. Чтобы поддерживать нормальную работу, любой банк постоянно берет и сам размещает деньги на рынке. Основным демпфером на этом межбанковском рынке выступает Центробанк, который тоже дает в заём банкам деньги, и, естественно, под проценты.
Под сколько ЦБ дает в долг — называется ключевая ставка. И сейчас она — 21% годовых. А на эту цифру ориентируется весь «межбанк» в своей ежедневной и непрерывной работе. Сверху — стоимость денег для банка, собственные расходы, резервирование средств под выданные объемы. В итоге эвфемизм «рыночная ипотека» обозначает сейчас в среднем 27–28% годовых, а не 24%, которые государство гарантирует банкам, выдающим льготную ипотеку.
Разумеется, это тоже очень упрощенная картина мира. Но ее достаточно, чтобы понять — с чего это банки заговорили о том, что льготная ипотека для них убыточна, раз государство им доплачивает до уровня «ключ+3%».
Хотя, конечно, вопрос о том, можно ли банкирам прожить на 3%, еще ждет своего осмысления.
Кто за всё платит
«Правительство за счет нас, за счет налогоплательщиков, возмещает банкам разницу между ключевой ставкой и льготной и плюс докидывает три процента. По сути, такая ипотека получается для них безубыточной. Но рыночные ставки за счет баланса спроса и предложения выше, мы же в условиях рыночной экономики живем. И, в принципе, есть люди, которые готовы брать ту же семейную ипотеку и под 10%. Поэтому банки договариваются со строителями, чтобы те повышали цену на 5–6% в среднем, а где-то и до 12% доходит повышение цен. И вот эта разница шла в прибыль банка», — объясняет кандидат экономических наук, доцент кафедры экономической теории Финансового университета при правительстве РФ Пётр Арефьев.
По его словам, говорить о том, что «ключевая ставка + 3%» — именно убыточная, можно лишь с большой натяжкой. Ведь даже ключевая ставка сейчас гораздо выше инфляции. Однако тот плох банкир, который бы не хотел низкодоходные операции превратить хотя бы в просто доходные.
И строители, и банки — в заявлениях и даже в документах — обязательно повторяют мантру: комиссии не влияют на стоимость квартир. В многостраничном документе, в котором Сбербанк разъясняет порядок предоставления «субсидий» застройщиками (кто-то может счесть это очередным эвфемизмом, которые вообще широко употребляются на рынке жилья), много раз повторяется фраза:
«Не допускается корректировка стоимости приобретаемого объекта недвижимости на размер субсидии. В случае нарушения данного условия банк вправе приостановить сотрудничество в рамках программы кредитования на условиях договора».
Однако, из каких источников тогда материализуются 1,7 млн рублей в 10-миллионной ипотеке, наука умалчивает. Очевидно, что, уплачивая их, строитель относит эту сумму к своим расходам. Либо коммерческим, либо себестоимости. Последнее менее вероятно, так как стоимость квартир относительно жестко закреплена в договорах проектного финансирования. Хотя с учетом того, что условия этих договоров диктуют строителям всё те же банки, для бухгалтеров с обеих сторон остается пространство для маневра.
О чём можно уверенно говорить — постоянный рост стоимости квадратного метра, с которой можно не делать вид, что это не относится к вопросу о комиссиях банков.
Но тогда надо будет как-то объяснять, за счет чего именно с середины 2023 года цены выросли на 30%. При вдвое меньшем официальном уровне инфляции.
На что это повлияет
Строители в целом больше склонны верить Герману Грефу, а не Антону Силуанову. Отмена комиссий действительно приведет к сокращению числа выданных ипотек.
«Отмена комиссий сама по себе не сокращает число выданных ипотек. Сокращение происходит из-за вторичных эффектов, связанных с тем, что банки стремятся компенсировать потерю доходов и снизить риски. Банкам нужно будет как-то компенсировать упущенную прибыль, и они, скорее всего, переложат ее на плечи заемщиков, что сделает ипотеку менее доступной», — уверена Ольга Тихомирова, начальник отдела продаж СК «Дальпитерстрой».
«Да, мы уже наблюдали это на практике. После отмены комиссии по семейной ипотеке в одном из крупных банков наши клиенты начали массово получать отказы по ипотеке. Либо же им предлагались существенно меньшие суммы по кредиту, — говорит Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК „КВС“. — Речь идет не о снижении платежеспособности населения — речь о том, что банк начинает внутренне „ужимать“ свои риски, потому что у него исчезает механизм компенсации этих рисков через комиссию. В результате клиенту вместо 6 миллионов одобряют 3, и он вынужден либо искать другой банк, либо отказываться от покупки».
«Банки прямо заявляют, что выдавать льготную ипотеку им невыгодно. В случае запрета на взимание комиссии за выдачу кредита либо начнут ссылаться на закончившиеся лимиты, либо „резать“ размер одобряемой суммы. Как было, например, с банком ВТБ, который с начала года в течение нескольких месяцев работал без комиссии, но при этом вместо 12 млн рублей одобрял клиентам максимум по 4–6 млн рублей, и они вынуждены были либо обращаться в другой банк, либо брать оставшуюся сумму по рыночной ставке без господдержки. А потом у банка „закончились лимиты“, и возобновились они только с комиссией, — вспоминает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж „Отделстроя“. — Ситуацию усугубляет еще и то, что размер комиссии каждый банк устанавливает индивидуально (отсутствует единая ставка): сейчас у Сбера это 9,8%, в ВТБ — 6,8%, в Альфа банке — 7,5%. И эти проценты меняются примерно каждые 2–3 недели, что вносит неразбериху в работу с банками и клиентами. Есть так называемая комбо-ипотека. Когда банк, к примеру, требует брать кредит не менее 15 млн рублей, из которых 12 млн идет по сниженной ставке, а 5 млн по рыночной. И процентная средняя ставка за всю сумму получается около 9,7%. Таким образом банк пытается повысить доходность по кредиту».
«Для застройщиков и покупателей, конечно, это негативный сценарий развития событий, похожий на конец 2024 года, когда рынок находился в режиме искусственного замедления — лимиты заканчивались, одобрения затягивались, появлялись дополнительные условия для получения ипотеки. Учитывая предыдущий опыт, речь может идти как о повышении первоначального взноса, так и о росте требований со стороны банков к заемщикам и/или застройщикам», — прогнозирует Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой».
По ее мнению, подобный подход банков существенно снижает эффективность госпрограмм. Строительный сектор сильно зависит от доступного ипотечного кредитования, особенно в сегменте массового спроса. Ограничения в выдаче льготной ипотеки приведут к снижению доступности для покупателей. В текущих условиях это чувствительный удар по всей отрасли.
«Сейчас средняя доля ипотеки на рынке первичной недвижимости порядка 40%. И 90% из этих сделок обеспечивает семейная ипотека. Если выдача таковой сократится вдвое (что вероятно), то продажи новой недвижимости в целом уменьшатся примерно на 1/5», — рассчитывает Кирилл Кудрявцев, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК».
Как исправить ситуацию
«Такая перспектива действительно может негативно отразиться на строительном секторе и снизить эффективность государственной поддержки через программы льготной ипотеки. Это может произойти из-за снижения доступности ипотеки, сокращения спроса на жилье, снижения прибыльности строительного бизнеса и замедления новых проектов. Поэтому, конечно, государству и банкам необходимо тщательно продумать компенсационные меры, чтобы смягчить негативные последствия отмены комиссий и сохранить поддержку строительного сектора», — предлагает Ольга Тихомирова, начальник отдела продаж СК «Дальпитерстрой».
«На сегодняшний день доля ипотечных сделок составляет уже далеко не 80%, как это было год назад. Сегодня доля ипотеки — это процентов 40–50, по моим ощущениям. Полагаю, что если эта доля еще уменьшится, то застройщики будут вынуждены придумывать какие-то свои финансовые схемы и еще более длительные рассрочки, нежели те, что существуют сейчас, — говорит Алексей Илюхин, заместитель руководителя Центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management. — Сегодня на рынке уже есть рассрочки на 8 лет, и я думаю, что мы увидим еще более длительные предложения под 14–15% годовых. Конечно, застройщики будут стараться обезопасить себя, проверять заемщиков через БКИ, требовать страховать имущество, жизнь, здоровье. Думаю, что мы уже скоро придем к новым реалиям продаж».
О собственных программах рассрочки в том или ином виде уже всерьез думают почти все строители. Это жизненно необходимо им, чтобы хоть как-то поддержать падающие объемы продаж. Так, по данным агентства Dataflat.ru, в административных границах Петербурга к марту 2025 года было продано всего 2540 квартир против 4120 годом ранее. В такой же пропорции — на 38% — упало и количество проданных квадратных метров. Что выросло за год, так это средняя цена: 281,7 тыс. рублей против 248,4 в марте 2024 года.
«Из льготных ипотечных программ действительно массовой остается только семейная ипотека. Она действует во всех регионах, и на нее приходится до 75–80% выдачи от доли всех ипотечных программ. А в столицах и вовсе более 90%. Так что уменьшение доли выдачи таких кредитов действительно ударит по строительному сектору, продажи на котором и так значительно сократились, а значит, и по всей российской экономике, — рассуждает Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК „А101“. — С моей точки зрения, оптимальным решением было бы дополнительное увеличение размера компенсации банкам со стороны Минфина, это позволило бы и отменить комиссионное вознаграждение, и не снижать процент одобрения заявок со стороны потенциальных покупателей».