Рынок апартаментов ждет Дня знаний
До наступления новых правил осталось три месяца
В первом квартале в Санкт-Петербурге было продано более 500 лотов сервисных апартаментов общей площадью около 15 тыс. кв. м — на несколько процентов меньше, чем в аналогичном периоде 2024-го. Текущий год для сегмента станет поворотным: с 1 сентября апарт-отели обяжут проходить классификацию объектов размещения для получения «звезд». Эксперты уверены, что это поможет оздоровить рынок и сделать его более прозрачным. Кроме того, управлять юнитами самостоятельно станет сложнее, а значит, фонд номеров под управлением профессиональных УК увеличится.
По данным NF Group, в первом квартале 2025 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составил 129 тыс. кв. м, или 4,2 тыс. лотов. За три месяца показатель сократился на 8% по площади и на 10% по количеству лотов, в то время как в годовой динамике был отмечен прирост: 15% и 11% соответственно. «С одной стороны, это обусловлено высокой девелоперской активностью во второй половине прошлого года, а с другой — ограниченным объемом нового предложения в первом квартале, когда рынок пополнился лишь одним объектом — "Сота" от ГК "Старт". Для сравнения, в январе — марте 2024 года на рынок вышли два объекта (Hovard Club, Look Apart), а также новый корпус уже реализуемого комплекса апартаментов Avenue Apart Pulkovo»,— поясняет Ксения Федорова, аналитик-консультант NF Group.
В Nikoliers отмечают, что объем спроса на рынке за первые три месяца составил 540 ДДУ, что в целом соответствует аналогичному периоду прошлого года (554 ДДУ). Основной объем сделок в апарт-сегменте уже традиционно совершается с применением длительной рассрочки, доля ипотеки минимальна — всего 4% в структуре первичных продаж.
По подсчетам NF Group, в течение первого квартала 2025 года на рынке сервисных апартаментов Петербурга было реализовано 547 лотов суммарной площадью 14,8 тыс. кв. м, что на 5% по количеству и на 3% по площади сделок уступает показателям аналогичного периода прошлого года. При этом в квартальной динамике зафиксировано более существенное снижение: на 23% и 25% соответственно. Снижение, с одной стороны, отражает традиционную для рынка сезонность спроса, с другой — является вполне закономерным после всплеска покупательской активности во второй половине 2024 года.
«По итогам первого квартала 2025 года средняя цена предложения на первичном рынке сервисных апартаментов составила 280 тыс. руб. за кв. м. В годовом выражении показатель продемонстрировал незначительный рост (+2%), квартальное увеличение составило 1%»,— добавляет Ксения Федорова. По данным Nikoliers, в первом квартале средневзвешенная цена первичного предложения апартаментов Петербурга составила 322 тыс. руб./кв. м (+3% за квартал).
Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality, отмечает, что по итогам первого квартала 2025 года рынок демонстрировал устойчивую активность — даже несмотря на традиционное сезонное снижение в марте. «Объем продаж VALO в этом периоде оказался на 29% выше, чем в аналогичном 2024 года. Наибольшая активность наблюдалась в феврале, тогда же был зафиксирован и ценовой пик — 312 тыс. рублей за "квадрат", что указывает на готовность инвесторов приобретать юниты по верхней границе рынка»,— поясняет эксперт.
Переломный момент
С 1 сентября 2025 года рынок апартаментов в России ждут большие перемены. Вступают в силу положения закона №436-ФЗ, согласно которым все средства размещения — в том числе апарт-отели — обязаны пройти классификацию и получить официальную «звездность». Для рынка это означает переход к полностью регулируемой модели, с едиными требованиями по инфраструктуре, безопасности, уровню сервиса и документации.
Как отмечает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, сегодня на петербургском рынке экспонируется около 50 проектов (в том числе 24 введенных в эксплуатацию) общим объемом 22 тыс. лотов, из них в продаже около 4,5 тыс лотов. Среди экспонируемых сейчас (и введенных в эксплуатацию) проектов только 36% прошли сертификацию на категорию 3–4*. Оставшиеся лоты работают в формате сервисных апартаментов или псевдожилья.
По словам экспертов, грядущие изменения предполагают обязательное соответствие объектов размещения определенным стандартам (ресепшен, клининг, охрана, персонал и пр.); легальный запрет на размещение на платформах бронирования объектов без классификации; существенные сложности в прохождении процедуры классификации для объектов без централизованного управления.
«Мы рассматриваем это как необходимый шаг к формированию цивилизованного гостиничного сегмента и готовим свои объекты к соответствию новым требованиям. Скорее всего, в результате законодательных изменений произойдет естественное "очищение" рынка от нерегламентированных форматов и усиление позиций системных проектов с профессиональным управлением»,— отмечает Константин Сторожев.
По мнению Юрия Грудина, основателя и генерального директора компании Formula City, измененные требования к централизованному управлению, по сути, институционализируют сегмент и придают ему необходимую прозрачность. «Уже сегодня большинство существующих в Санкт-Петербурге объектов работает в рамках управляющих компаний, и для таких проектов перемены будут, скорее, формальностью. В то же время сегмент частной посуточной аренды — через агентства или самостоятельно — неизбежно будет трансформироваться: собственники апартаментов начнут объединяться в управляемые кластеры либо перейдут на долгосрочную аренду»,— поясняет он.
Управленческая централизация
Эксперты отмечают, что сегодня на петербургском рынке по-прежнему встречаются как централизованные, так и гибридные схемы управления апартаментами. По данным РГУД, управляющие компании контролируют около 41% номерного фонда, остальное находится в руках частных собственников. Однако, учитывая новые требования законодательства к классификации, роль управляющих компаний в ближайшее время возрастет многократно.
По словам Константина Сторожева, централизованная модель сейчас становится ключевой для рынка. Она обеспечивает единый уровень сервиса, маркетинга и технической эксплуатации, стабильную загрузку и прозрачную отчетность. Гибридное управление, когда собственник может самостоятельно сдавать апартаменты или проживать в них — практикуется, однако с 1 сентября этот формат окажется под давлением.
«Ключевой риск здесь заключается в разрозненности интересов собственников: кто-то проживает, кто-то сдает, кто-то инвестирует. В результате налицо отсутствие консенсуса по вопросам эксплуатации, ремонтов, модернизации, что ведет к стагнации состояния объекта и снижению стоимости активов. Дополнительным риском становится отсутствие контроля УК над арендаторами, которых заселяют частные собственники,— это ухудшает качество сервиса и безопасности, снижает лояльность гостей и общую доходность проекта»,— добавляет эксперт.
При этом, по мнению Игоря Кокорева, операционного директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers, для качественных апарт-отелей, которые предоставляют номера для краткосрочного и среднесрочного проживания, изменения с 1 сентября не должны существенно повлиять на работу с оперируемым фондом, но сам размер фонда в управлении может увеличиться, так как возможность предоставлять гостиничные услуги частным лицам будет ограничена и часть номеров могут перейти в управление УК.
Перспективы роста
По данным Hotel Advisors в выборке Nikoliers, важнейший показатель RevPar (чистый доход от номера без дополнительных услуг) в апартаментах Санкт-Петербурга с 2023 по 2024 год вырос более чем на 20%, что безусловно положительно сказалось на доходности для инвесторов, которые покупали апартаменты несколько лет назад и ранее.
Константин Сторожев отмечает, что в последние годы в апарт-отеле VALO фиксируется устойчивая положительная динамика доходности для инвесторов. «Особенно значимые изменения произошли в 2024 году, когда за счет ввода новых корпусов номерной фонд увеличился на 78%, что позволило существенно масштабировать операционную выручку. Средний доход на один инвестиционный юнит вырос на 30%. В первом квартале 2025 года суммарная выручка отеля увеличилась на 69% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом средний доход на юнит вырос на 29%, несмотря на повышение коммунальных расходов»,— поясняет он.
По словам Юрия Грудина, доходность апартаментов в Петербурге на текущий момент демонстрирует стабильный уровень. При этом со вступлением в силу новых правил рынок неизбежно претерпит корректировку. «Мы ожидаем определенную переоценку стоимости и доходности, особенно в массовом сегменте, где конкуренция наиболее острая, а требования к управлению станут более строгими. В то же время объекты премиального уровня, расположенные в ключевых локациях (в центре города и рядом с транспортными узлами), сохранят свою привлекательность и устойчивость доходности»,— считает он.
В перспективе среди основных драйверов развития сегмента эксперты называют активизацию внутреннего туризма, устойчивый спрос на доходную недвижимость и консолидацию рынка вокруг профессиональных управляющих компаний, способных обеспечить стабильную загрузку и высокий уровень сервиса.
Ожидается, что ввод в эксплуатацию новых проектов в 2025 году достигнет рекордных показателей — до 5,2 тыс. юнитов, при этом доля качественных апарт-отелей с централизованным управлением будет стремительно расти. Одной из главных проблем при этом останется положение так называемого псевдожилья. В целом же, по мнению экспертов, централизация и укрупнение рынка станут логичным следствием законодательных изменений, усиливающих требования к прозрачности и профессионализму в управлении.