Мода на «цифровое общежитие»

Коливинг: инновации и сервис в сфере совместного проживания

В последние три года совместный формат аренды жилья с почти отельным сервисом стал популярен у молодежи в мегаполисах России. Вчерашние студенты хотят строить карьеру, проживая не в «бабушкиных» квартирах, а в современных стильных апартаментах с такими же соседями. О том как создается комьюнити, зарождаются новые сервисы, включая шеринги, формируется инвестиционная привлекательность, изданию PRO Шеринг рассказали операционный директор международной сети коливингов Colife Сергей Смирнов и сооснователь Артем Бабинов.

«Шел отток, но мы росли»

В Москве и Петербурге, куда тысячами приезжают учиться студенты, задолго до коливингов (совместное проживание — англ.) молодежью практиковалась совместная аренда квартир. Как правило, в постсоветских «бабушкины коливинги» селились молодые специалисты без семьи. Квартира была местом для сна и вечерних посиделок на кухне. После пандемии и популярности удаленного формата работы, граница между домом и рабочим местом стала стираться, а требования к жилью у молодого поколения начали расти. Один из крупнейших российских коливингов Colife запустился в пандемию в 2021 году. Несмотря на мировой экономический кризис, компания начала активно развиваться. А уже в феврале 2022 года сеть вышла за пределы России и открыла филиал в Дубае. Сегодня филиалы есть в Гонконге и Стамбуле.

Сергей Смирнов, Colife
«Хотя шел отток населения из Москвы в 2020-2022 годах, связанный с переходом на удаленную работу и возвращением людей в регионы, спрос на коливинг рос пропорционально развитию нашей компаний и популяризации концепции»

Коливинг оказался устойчивым форматом, способным адаптироваться к изменяющимся экономическим условиям. Особенно он привлек тех, кто работает в гибридном формате, планирует построить карьеру и ценит нетворкинг, а также мобильность в проживании.

Если в 2023 году общий объем предложения коливингов в России достигал 2200 номеров (данные Becar Asset Management), то сейчас только у компании Colife 3 тыс. комнат. Сегодня этот формат развивает всего две компании. Помимо Colife – петербургский девелопер Becar, который запускает видоизмененную модель апарт-отелей и называет это клабливинг. Целевой аудиторией являются более обеспеченные мобильные горожане от 30 лет. Например, сейчас девелопер запускает проект Vertical Московская отельного типа.

Вместо «хрущевки» нетворкинг

Основной целевой аудиторией коливинга Colife в Москве стали молодые специалисты до 35 лет, преимущественно из IT-сектора и креативных индустрий. Среди жильцов как студенты ведущих московских вузов («Бауманка», Высшая школа экономики), так и молодые профессионалы, недавно начавшие карьеру. Такая аудитория ценит мобильность, удобство и возможность быстро менять место проживания без дополнительных хлопот. Для IT-специалистов особенно важны стабильный интернет и комфортное рабочее пространство, а также возможность не отвлекаться на бытовые вопросы.

Айтишники готовы платить за комнату 25-35 тыс. рублей, если сервис коливина берет на себя бытовые проблемы. Поколение «зумеров» видит в совместном проживании возможность выстраивать полезные связи для роста за счет интересных соседей.

В стоимость включены услуги, обеспечивающие комфортное и беспроблемное проживание:

• Еженедельные уборки общих зон.
• По запросу уборка личных комнат (за отдельную плату).
• Клининговые услуги.
• Обслуживание и ремонт бытовой техники и сантехники с гарантией быстрого реагирования (мастер приезжает в течение нескольких часов).
• Организация и проведение мероприятий для жильцов.
• Полностью оборудованные кухни и общественные зоны.

Стоимость проживания в коливинге на 30-35% ниже по сравнению с арендой однокомнатной квартиры в том же районе, при этом предлагается полный комплекс сервисов и высокий уровень комфорта.

Ценовой диапазон варьируется в зависимости от локации и размера комнаты:

• спальное место — от 22 тыс. рублей в месяц;
• комнаты — от 25-26 тыс. рублей, до 60 тыс. рублей и более в центре Москвы с привлекательным видом.

В стоимость проживания включены услуги, обеспечивающие комфортное и беспроблемное проживание:

• Еженедельные уборки общих зон
• По запросу уборка личных комнат (за отдельную плату)
• Клининговые услуги
• Обслуживание и ремонт бытовой техники и сантехники с гарантией быстрого реагирования (мастер приезжает в течение нескольких часов)
• Организация и проведение мероприятий для жильцов
• Полностью оборудованные кухни и общественные зоны

Стандарты проживания в коливинге строго регламентированы — максимум два человека проживают в одной комнате. В квартирах предусмотрены общие кухни и зоны отдыха, что усиливает чувство комьюнити и совместного проживания. Квартиры преимущественно трех-четырехкомнатные, что оптимально подходит под формат коливинга. В Москве под управлением компании находится около 700 квартир и 3000 комнат, при этом средний размер квартиры составляет более 3 комнат.

Проживание исключает необходимость взаимодействия с собственниками жилья, что значительно упрощает жизнь арендаторов.

Операционное управление и ИТ-инфраструктура

Поскольку концепция формата коливинга подразумевает открытость и прозрачность арендодателей перед жильцами, то и свои бизнес-процессы команда Colife строит по таким же принципам — максимально открытые условия для жильцов и инвесторов. Это выражается в четком и понятном финансовом учете, отсутствии скрытых комиссий и прозрачном управлении объектами недвижимости. Такой подход формирует доверие и снижает риски как для арендаторов, так и для инвесторов, поясняет Сергей Смирнов.

Управление большим портфелем квартир и комнат в коливинге — задача высокой сложности. На текущий момент в Москве под управлением компании находится около 700 квартир и 3 тыс. комнат. Чтобы их обслуживать, компания через сервисы проводит 3-4 тыс. уборок в месяц; координирует сотни выездов мастеров по ремонту; мгновенно реагирует на бытовые чрезвычайные ситуации, например, перебои с электричеством, затопление соседей и т.д. Для обеспечения высокого качества сервиса действует команда подрядчиков по клинингу, эксплуатации, сопровождению, работающая 24/7. Высокий уровень сервиса является критически важным для удержания клиентов.

В Colife активно интегрирует IT-решения для повышения операционной эффективности. В управлении используются самописные модули для планирования работы мастеров и учета времени. Конечно же, CRM-системы с интеграцией мессенджеров для общения с жильцами. Подключили управляющие и BI — аналитику и искусственный интеллект для мониторинга качества работы подрядчиков и поддержки клиентов (анализируется около 80-100% переписок). Такой подход вполне логичен, ведь сооснователем сети выступала ИТ-компания «Ланит».

Коммуникация с жильцами ведется преимущественно через мессенджеры и чаты, где жильцы активно обсуждают бытовые вопросы и участвуют в жизни сообщества. На 3 тыс. жильцов приходится около 6 тыс. сообщений в месяц, что свидетельствует о высокой вовлеченности.

Стратегия роста и эффективности

Масштабирование коливинга — ключ к повышению экономической эффективности. Компания планирует увеличить количество квартир с 700 до 1400 в ближайший год, что позволит снизить операционные издержки и улучшить качество сервиса.

Операционная прибыль начинает стабильно появляться примерно с сотого объекта, а окупаемость первых вложений составляет около 15 месяцев, отмечает Сергей Смирнов.

Артем Бабинов, Colife:
«В 2025-2026 годах мы хотим развивать полноформатные коливинги, как наш отдельно стоящий дом на ул. Госпитальная. Ниша отдельных комплексов-коливингов только набирает обороты, и она продолжит расти»

Сейчас учредители занимаются поиском подходящих зданий под эту нишу. Но традиционный формат отдельных квартир также продолжит расти в разных ценовых сегментах.

«Мы расширяем продуктовую линейку, чтобы охватить большую аудиторию. Например, сейчас появились квартиры в Москва-Сити», — говорит Артем Бабинов

Инвестиционные модели

Инвестиционная модель коливинга предполагает различные форматы сотрудничества:

• Инвесторы могут приобрести квартиру или здание для сдачи в аренду через коливинг-платформу.
• Совместные инвестиции в ремонт и управление объектами.
• Вложение средств в расширение портфеля объектов с целью получения дохода выше рыночного на 3-4% годовых.

Рентабельность EBITDA компании составляет порядка 13%, что сопоставимо с ритейл-бизнесом. Для масштабирования привлекаются как крупные, так и частные инвесторы.

Цифровизация, интеграция и шеринг

Коливинг в Москве отражает глобальные тренды цифровой трансформации и изменения образа жизни молодого поколения:

• рост популярности мобильных моделей проживания вместо владения недвижимостью;
• повышение роли IT и цифровых сервисов в управлении жилыми пространствами;
• формирование активных сообществ и расширение шеринг-сервисов как части жилого опыта;
• интеграция дополнительных услуг и сервисов, ориентированных на комфорт и эффективность времени жильцов.

За время работы профиль жильцов заметно изменился. Если раньше основную часть аудитории составляли студенты, то сейчас примерно поровну представлены три группы: молодые IT-специалисты, студенты старших курсов и специалисты креативных профессий (маркетологи, пиарщики, организаторы мероприятий).

Сергей Смирнов прогнозирует дальнейший рост доли IT-специалистов, учитывая развитие отрасли и интеграцию «цифры» в различные сферы бизнеса.

Как коливинг улучшает нетворкинг и карьеру

Одним из преимуществ развитой сети коливинга является мобильность жильцов – при необходимости они могут переехать в другой район, где есть квартиры или комнаты Colife. На сегодня 5-7% клиентов из 3 тыс. проводят миграцию внутри сервиса за счет фонда в 700 квартир только в Москве. Такая внутренняя миграция существенно облегчает адаптацию при смене работы или изменении жизненных обстоятельств. Примером служит история жильца, который три года подряд перемещался внутри сети, сохраняя при этом привычный уровень комфорта и обслуживания.

Коливинг — это не только проживание, но и построение активного сообщества жильцов. В рамках сети регулярно проводятся мероприятия разной направленности: от занятий английским и философии до йоги и спортивных игр. В настоящий момент организуется около 9-12 мероприятий в неделю, включенных в стоимость проживания.

В квартирах создаются мини-сообщества по интересам: например, айтишники-бэкэндеры живут вместе, что способствует развитию профессиональных и личных связей.

«Есть реальные примеры, когда жильцы колливинга организовывали бизнесы, запускали продукты, а также образовывали семьи — в том числе проводились свадьбы», — вспоминает Сергей Смирнов.

Новые модели шеринга

Компания стремится расширять форматы услуг, создавая внутренние шеринговые сервисы для своих «домочадцев». Colife первым планирует создать сервис шеринга вещей внутри своей сети.Это позволит жильцам обмениваться редко используемыми бытовыми предметами и услугами, а компании улучшить свои операционные показатели. Популярными являются такие предметы, как кухонная утварь, а также услуги внутри сообщества — от бариста и диджеев до мастеров маникюра.

«Эта модель работает благодаря высокому уровню доверия внутри закрытого сообщества, что решает проблему недоверия, характерную для классических моделей шеринг-сервисов. Запросы на шеринг фиксируются централизованно, и компания планирует закупать необходимые предметы, поддерживая их в исправном состоянии», — рассказал Сергей Смирнов.

В ближайшие годы ожидается дальнейшее масштабирование рынка коливинга, рост инвестиций и развитие инновационных IT-решений, поддерживающих операционную деятельность и социальную составляющую.

Источник