Александр Шарапов: « Я — ключник, каменщик и садовник»
Его персона вот уже много лет вызывает пристальный интерес делового сообщества. Причем не только в нашей стране. Сам Александр Шарапов, основатель экосистемы Becar Asset Management и сети апарт-отелей Vertical, относится к подобной своей популярности спокойно, если не сказать философски. Как истинный предприниматель, он по-настоящему занят делом. На данном этапе — это отельный бизнес, который, по словам Александра Олеговича, является для него основным и наиболее привлекательным. Как следствие, мы в основном говорили о современной ситуации и трендах в индустрии гостеприимства, о прошлом, настоящем и будущем апарт-отелей как формата, об экономике таких проектов. Наша беседа продлилась больше часа, и время пролетело незаметно. Однако и вопросы о личном задать удалось…
Первые шаги в отрасли
— Александр Олегович, когда и почему Вы пришли в отельный бизнес?
— Всё началось в 2010 году. Тогда после экономического кризиса продавалось много дистресс-активов. И один из них я приобрел в Петербурге, на Московском проспекте, 73. Тогда же купил земельный участок на Большом Сампсониевском проспекте, 74 корпус 2.
Да, конечно, можно было их выгодно перепродать. Но посмотрев на статистику, иллюстрирующую процессы, происходящие в мире, вдруг с удивлением для себя обнаружил, что сегмент гостиниц — один из самых быстрорастущих. И в этом смысле где-то сравним с диджитал-сферой. Было видно: туризм растет невероятными темпами, а то, что отели обладают слишком низкой доходностью — всего лишь легенда, существующая на рынке, которая на самом деле опровергается многими исследованиями.
Отель как доходный бизнес
— Неужели всё так?
— Да. Как выясняется, доходность от отелей раза в два выше, чем, например, от покупки и последующей сдачи жилья. Тогда спросил себя: почемуприобретают жилье? Я ведь сам в свое время начинал с расселения коммунальных квартир и заработал на этом хороший капитал. Плюс в 1998 годупостроил один из первых бизнес-центров в Петербурге. Он назывался NOBEL и находился на Выборгской набережной. И уже тогда видел, что бизнес-центры во времена кризиса 2008-2009 годов чувствовали себя даже хуже, чем отели.
Как раз в тот момент я и осознал, какие процессы происходятс отелями во всем мире.Также стало ясно: у нас в стране нет понимания, что на отелях зарабатывается раза в два больше, чем на жилой недвижимости.
Кроме того, доходность офисного сегмента и торговых центров схожа с отельным рынком. Да, у последнего она, возможно, чуть меньше, но зато есть постоянный рост. Плюс на лицо стабильность актива при продаже. А рейты у отельногобизнеса — то, с какой доходностью ты его продаешь — существенно выше, чем у тех же складских помещений, и торговых центров.
— Какой вывод для себя сделали?
— Тогда я осознал, что господин Трамп — не самый глупый мужик (улыбается). Ведь когда возникали кризисы на рынке недвижимости (а они происходят каждые 8-10 лет), нынешний президент США не просто таксоздавал кондо-отели (апарт-отели). Причем делал это еще несколько десятилетий назад, когдараспродавал свои отели в розницу.
Этот американский опыт привлек мое внимание, потому что институциональных инвесторов, готовых создавать отели в России, всегда было очень-очень-очень мало. А уж после кризиса 2008-2009 годов их стало не найти. Днем с огнем не сыскать! И впоследствии я понял: для частного инвестора — если сравнивать разные аспекты — самое интересное — это приобретение квартир.
Квартиры как инвестиционный продукт
— Почему?
— Потому что мы все очень хорошо знаем, как их сдавать в аренду, и рассматриваем такое имущество, как доходную недвижимость. Покупать офис, вкладываться в ретейл, а уже тем более в склад, пусть даже небольшой — рискованное предприятие, когда нет соответствующего опыта. Как сдавать такой актив, как им управлять? Большинстволюдейпонятия не имеют. Да и не каждый человек в своей жизни хоть раз арендовал офис.
— Логично.
— Зато у практически у любого из насесть опытпроживания в отеле. Однако управление им — дело другое. Поэтому нередко побаиваются этим заниматься. Вот почему по отелям и ставки доходности выше — 8-9%. Для сравнения: по складам они составляют 12-13%, а по офисам — 10-11%. Но у большинства людей нет денег даже на мини-отель в 10-20-30 номеров. Да и знаний, как управлять таким активом, приобрести не успели.
Между тем, маленький отель плюс ко всему имеет высокую норму операционных затрат. Поэтому им, как и маленьким рестораном, нужно заниматься либо самому, либо вылетишь в трубу.
— Сегодня об этом говорят всё чаще.
— А еще я увидел, что многие предприниматели нередко покупают для своих жен салоны красоты и подобные бизнесы. Правда потом часто расстраиваются, поскольку доходность иногда от таких проектов минусовая.
Есть и те, кто покупает квартиры. Кстати, купив, допустим, пять квартир, вполне реально данным проектом занять жену, дочь, любовницу. Потому что пять квартир — это уже полноценная работа. Причем иногда супруга и ночью будет вынуждена уезжать из дома, потому что что-то сломалось, протекло, какой-то скандал случился (улыбается). И это уже не просто владение пятью квартирами, а активная занятость. С доходностью 4-5%. Правда, если еще оклад жене платить, то остается 1-2%.
Александр Шарапов о доходности апарт-отелей
— Так себе расклад…
— А в апарт-отелях математика другая. По крайней мере, если ориентироваться на то, что делал господин Трамп и многие другие в кондо-формате.
Я поездил по миру и посмотрел: такие объекты тогда, например, в Лондоне распродавались, причем в самом его центре. Я увидел, что можно давать доходность раза в два выше, чем в квартирах, а менеджмент вполне реально поручить управляющей компании, получая 8-9% уже после выплаты ей вознаграждения, а не до выплаты оклада супруге (улыбается).
— Звучит убедительно.
— Вот тогда и пришло ощущение, что это хорошая история. В итоге, появился отель VERTICAL на Московском пр., 73 на 132 номера. По сути, классический отель с номерами от 22 кв.м («стандарт») до 60 кв.м (люкс). Кстати, предварительно мы посетили целый ряд традиционных отелей.
— Александр Олегович, Ваш расчет оправдался?
— Скажу так: наш проект принес очень хорошую доходность инвесторам. Они на пятый год зарабатывали от вложенных сумм 17% годовых. Это очень здорово! И сама история оказалась симпатичной и интересной. Поэтому мы стали проектировать отели и подбирать земельные участки под строительство и в Москве, и Петербурге. А параллельно я посещал профильные мероприятия, на одном из которых в 2015 году произошел еще невероятный случай.
— Расскажите.
Скандал на конференции
— На конференции в Лондоне я стал свидетелем форменного скандала. Он произошел во время выступления представителя компании citizenM, которая тогдапрезентовала по тем временам новый формат отелей. Сейчасего все знают как lifestyle отель. А компания citizenM рассказывала о проектах сегментаaffordableluxary, как о конкуренте отелей категории «пять звезд». Это формат средств размещения для тех, кого называют digital nomad (цифровой кочевник), для креативной молодежи, для нового поколения путешественников. В таких проектах предлагались номера площадью 10,5 кв. м.
— Как реагировала на подобные новшества аудитория?
— Помню, классические отельеры ругали выступавшего на чем свет стоит, кричали, что все это — полный бред. А один из заслуженных семидесятилетних экспертов говорил, что в таких условиях вообще жить невозможно: «Я пробовал! У вас номер управляется с Ipad! И выключателей нет, поэтому пришлось надеть маску и спать со светом!».
— Вот это накал страстей!
— А недавно я узнал, что компанию citizenM, у которой было более 100 таких отелей, приобрела корпорация Marriott.
Александр Шарапов о «переделе» рынка и форматов
— Как думаете, почему их стало столько и почему их купили?
— Потому что стоимость проживания у них была по карману потенциальным гостям. Дешевле, чем в отелях категории «пять звезд», но сравнимо с «четверкой». Достаточно сказать, что с 10,5 метров площади каждого номера, онисобирают столько же, сколько традиционные отели получают с номера в 25 кв.м.
При этом в таких проектах новой волны действуют правила, согласно которым не приветствуется употребление алкогольных напитков в номерах, где, кстати, нет мини-баров. Не предусмотрена и такая услуга как room service. Словом, если гость хочет выпить, то должен это сделать в компании. Предлагается спуститься в лобби и поесть в нормальных, приспособленных для этого условиях. В обществе других людей, с возможностью насладиться атмосферой, посидеть в баре.
— Интересный ход…
— Именно поэтому они сделали большие, очень красивые, яркие дизайнерские общественные пространства в отелях, в том числе уютные коворкинги. Такая концепция меня заинтересовала. И в 2016 году я поехал посмотреть, что же это такое. А увидев, сильно удивился.
— Чему?
— Площадь номеров была действительно 10, 5 кв. м. включая туалетную комнату. Формат весьма компактный, но при этом очень яркий. Даже удалось там пожить…
Зарождение тренда
— Что было дальше?
— Вдруг в 2016 году слышу новость: появился бренд отелейMOXY. Плюс компания ACCOR запускает отдельное направление четырехзвездочных lifestyle отелей Mama Shelter, что примерно то же самое делает сеть 25HOURS в отелях категории «пять звезд». И их целевая аудитория — молодые креативщики. Тем же путем идет Joe&Joe, но в «трех звездах».
— Настоящий бум.
— Да. И дальше я понимаю, что экономика отеля, который я создал в период дефицита в Петербурге номерного фонда и отелей в целом, далека от идеала. К тому же доход с номера у меня гораздо меньше, чем в классических отелях.
Я выходец из офисной недвижимости, а там мы никогда не считали, сколько приносит весь офис. Ведь они бывают и 50 кв. м., и 1000 кв.м. Потому имеет смысл брать доход с метра. У меня в отельном проекте, к слову, такой показатель, как доход на номер/на лот, сдаваемый в аренду, вообще отсутствовал.
— Нестандартный подход.
Другой взгляд на отельную экономику
— Знаете, у меня взорвалась голова, когда я увидел, что вся статистика на отельном рынке идет через ADR и RevPAR, и никто не считает, сколько приносит номер, точнее, метр площади.
Позже в Лондоне мне удалось встретиться с ребятами из citizenM. Они как раз сказали, что увидели это раньше. И только сейчас другие крупные сети — Marriott, ACCOR, Hilton — осознают, что на самом деле нужно считать доход на метр.
В России такой статистики нет и сегодня. А на Западе она только-только последние годы стала появляться, что неудивительно. Ведь доходность отелей всегда оценивалась в доходности на номер. Когда я это осознал, то понял: вот кажется то самое решение! Надо брать лучшее, что есть.
— С таким аргументом не поспоришь…
— А дальше мы увидим еще один очень интересный тренд: большие номера нужны для всех традиционных, классических туристов, которые были в ХХ столетии, то есть уже в прошлом веке.
— О ком речь?
— Это семейные пары, люди пенсионного возраста, путешествующие с большими чемоданами, а еще бизнесмены, а чаще бизнес-леди, которым нужно приехать с определенным количеством разных нарядов на все случаи жизни.
— Что поменялось?
Александр Шарапов о новой целевой аудитории
— В мир отелей ворвался и большую его долю «захватил» сегмент молодых ребят, новых путешественников. К 2015 году, как оказалось, их количество приближалось к 50%, а к 2019 году стало 50%. Сейчас, по разным оценкам,таких гостей уже более 2/3.
— Кого Вы имеете в виду?
— Говорю об айтишниках, программистах. Иными словами, все те, кто ездит по миру с рюкзачком, максимум с ручной кладью. Им прикольно, если в номере отеля офигенный матрас, такая же подушка, душ, как тропический ливень. А еще важно наличие общественных пространств, где можно было бы пообщаться, поскольку для них номер в отеле — не более, чем спальня.
— Довольно серьезная трансформация…
Веление времени
— И я осознал, что подобные отели — это круто! И мы начали проектироватьименно такие объекты в Москве и Питере.
А классический отель чем-то похож на солидный, роскошный ресторан. Один из тех, которые занимали большую часть петербургского или московского центра (внутри садового кольца). Их также можно было найти в Париже и в Лондоне, например.
— Спасибо за любопытное сравнение.
— Но обратите внимание: рестораны еще раньше увидели появление нового потребителя: молодежи. Она захватила центры городов в сегменте ресторанов, баров.
Посмотрите, какое количество проектов нового формата открывается именно в центре городов, в том числе в Питере и Москве! Они вытеснили классические, менее доходные.
Да, теперь на одного гостя приходится небольшая площадь, зато он получает офигенный, яркий, брутальный дизайн. Чаще всего, это бетон, металл, дерево, то есть используется экотема. Притом рассадка очень плотная, а атмосфера весьма дружеская.
— Это веление времени?
— Пожалуй. Причем, если неотъемлемой частью дорогих ресторанов считался швейцар во фраке или строгом костюме на входе, то символом новых ресторанов и отелей стал бариста в худии кедах. Так что, если придете в один из наших отелей, то увидите яркий дизайн, интерьер, выполненный в бетоне, металле и дереве, а на ресепшн ребят одетыхв худи. Конечно, если приезжает гость в галстуке, то к нему обратятся на вы, а если на человеке нет галстука, то, скорее всего, на ты.
— Почему?
Александр Шарапов о влиянии перемен
— Потому что таких путешественников уже очень много, и они хотят попасть в ту атмосферу, которая им симпатична. Более того, считаю, что отели нового формата вытесняют старые классические. Проще говоря, мы видим ту же тенденцию, которая проявляется в ресторанном бизнесе.
— Чем, кстати, это объясняется?
— Проекты нового формата приносят больший доход. А «классика» остается главным образом на дорогих курортах, переезжает в пригороды, на условную Рублевку. Хотя и там уже можно отметить появление проектов нового формата.
— А что к это привело?
— На мой взгляд, гости стремятся свести разговоры с персоналом к минимуму. И в барах, и в отелях. Еще между собой гости пообщаться готовы, но не более. И то, часто, даже придя с кем-то, мы теперь зависаем в гаджетах… Усилилось желание заказать максимум услуг через телефон, будь то такси или, скажем, пицца. Ради этого не хочется специально подходить или звонить на ресепшн.
Александр Шарапов о трансформации отелей Vertical
— Как на такие изменения в поведении гостей отреагировали вы?
— У нас нет в номерах телефонных аппаратов в классическом понимании. По сути, телефонная станция находится в смартфоне каждого гостя. К тому же часто бронирование и заезд осуществляется через предварительно установленное приложение, заказы делаются путем отправки sms, а общение происходит через чат в мессенджере.
— Двадцать первый век…
— Конечно, если хочется или есть необходимость, то можно позвонить на ресепшн. Правда РОСТУРИЗМ нам в свое время согласовал право не устанавливать телефонную станцию и законно пройтипроцедуру классификации.
Не секрет, что телефонная станция — это дополнительные вложения. А при современных мобильных устройствах, нет необходимости тратить лишние десятки миллионов рублей на то, чтобы инсталлировать проводную сеть. И без нее всё будет работать. Более того, можно спокойно состыковаться с FIDELIO или OPERA. Благо приложением предусмотрены шлюзы. Безусловно, телефонная станция по требованиям классификации в отеле должна быть. Но, повторюсь, она вполне может находиться у человека в его смартфоне. Хотите приведу еще один аргумент за такое решение?
— Да, конечно.
— Вы видели за последнее время хоть одного человека, у которого нет с собой мобильника? Так что у каждого из нас в кармане есть телефонная станция, только виртуальная.
Александр Шарапов о своей репутации
— Александр Олегович, у Вас репутация новатора. Скажите, каково это быть впереди рынка?
— Понимаете, есть люди, которые считают, что у России особый путь. А есть те, кто уверен: мировые тренды едины для всех. И я отношусь ко вторым. Однако признаюсь: делать нечто такое, чего до меня еще никто не делал, я побаиваюсь.
Да, с 2014 года провожу большую часть времени за рубежами нашей великой Родины. И часто принимаю участие в профессиональных конференциях, где рассказывают о ситуации и актуальных трендах в мировом отельном бизнесе. Когда эксперты говорят о чем-то, что уже стало привычным в Европе, США, Китае, понимаю: и в России будет так.
Конечно, некоторым образом я казачок засланный. Шпиён! (улыбается). И если раньше, во времена СССР, таким людям приходилось добывать интересующие сведения, кого-то подкупая, то теперь достаточно заплатить за входной билет на крупнейшие отраслевые конференции, приезжать на открытие отелей, смотреть, спрашивать, участвовать в бизнес-турах.
Таких много не только в моем багаже, но и за плечами у моих сотрудников. Поверьте, после этого начинаешь гореть той или иной идеей. Когда я стал рассказывать о новыхидеях тем своим коллегам, у кого есть опыт работы в классических отелях, они сначала реагировали примерно одинаково: «Так не бывает!».
Шоры и перестройка сознания
— Что предприняли Вы?
— Пришлось не единожды вывозить их в командировки и показывать на месте, как это работает. И только тогда некоторое количество моих сотрудников смогло перестроиться. Правда с некоторыми все же расстались.
— Сурово…
— Дело в том, что отельный бизнес — очень-очень классический. Мы во многом зашорены. И скандал на одном из мероприятий в 2015 году, о котором я уже упомянул, точнее спор, что таких отелей не может и не должно быть, я до сих пор помню хорошо.
Да, наша российская ментальность отличается от западной. Потому там подобные отели начали создавать еще в 2008 году. Только лет через 7-8 подобные проекты появились в управлении классических операторов. Мы же такой объект — апарт-отель Vertical Лесная (на Большом Сампсониевском проспекте, 74 в Петербурге) открыли лишь в 2020 году. А уже в 2021-м открыли такой отельна Таганке в Москве.
— Кстати, что подтолкнуло Вас к открытию отеля Vertical Boutique Таганская, да еще и в помещении бывшей тюрьмы?
— Дело в том, что мы принципиально стараемся проводить локализацию объектов. Между прочим, в отельном бизнесе появился такой тренд, как глокализация.
— Поясните, пожалуйста.
— Глобальный бренд с глобальными стандартами по максимуму использует преимущества местоположение объекта, его историю.
Использование преимуществ
— Каким образом?
— Я это в первый раз увидел в отеле Mama Shelter бренда ACCOR в Мюнхене. Представьте: ты заходишь внутрь, а там кругом печатные машинки, поскольку отель находится в бывшем здании фабрики по производству печатных машинок, напротив вокзала. Дизайн офигенный!
И в целом это иллюстрирует один из современных трендов: если раньше люди приезжали в условный Hilton, зная, что он будет таким же, как в любой стране мира, то теперь они хотят получить локальный опыт и жить в локальном отеле, даже если он работает под международным брендом.
Повторюсь, это уже тренд. Я о нем знал. Потому, когда ко мне пришли владельцы здания бывшей Таганской тюрьмы, мы тут же решили, что будем отрабатывать эту историю по максимуму.
Реализация задуманного
— Как реализовали задуманное?
— В нашем отеле есть музей, сделаны фотографии и тех, кто там сидел, и тех, кто там выступал, включая Федора Ивановича Шаляпина. И когда приходят гости, мы проводим экскурсию, рассказываем об истории сооружения. И при входе при желании можно сделать селфи с табличкой на традиционном для тюрьмы фоне — сфотографироваться в фас и в профиль.
На мой взгляд отель, как и любой успешный ресторан — это немного театр. И люди хотят играть роли. Вообще считаю, нам не хватает игривости в отношениях. И это снова не моя идея. Это всё идеология отеля нового формата lifestyle,который сейчас настолько завоевывает мир.
Это веяние нашло отражение и в нашем апарт-отеле Vertical Московская на улице Орджоникидзе, 44, что в Северной столице. Его первый корпус открылся в июне 2023-го. И, разумеется, для того, чтобы осознать, что нужно считать доходностьна метр, и именно такой формат отелей сегодня более востребован, а загрузка у них выше, потребовалось определенное время. Однако сегодня люди приходят к нам, смотрят и удивляются.
— Их можно понять!
— Конечно. Наши проекты привлекают внимание. Поэтому мы активно работаем с региональными девелоперами, предлагаем им свою франшизу, по которой уже работают наши отели в Казани, в Хабаровске. В целом, их уже 6 по России. Плюс сейчас мы активно сотрудничаем в этом плане с Казахстаном и Узбекистаном. Они тоже заинтересовались.
Интерес к формату и бренду
— Чем Вы это для себя объясняете?
— Доходность выше. Кондо-формат дает возможность даже при высоких ставках кредитования реализовывать эти проекты на деньги частного инвестора, который предпочитает приобрести такую недвижимость.
Сравнивая наши проекты с классическими апарт-отелями, которых в Петербурге очень много, могу ответственно заявить: в прошлом сезоне мы показали большую заполняемость, чем традиционные отели. Но все же номера в них в большинстве своем такого же формата, как у нас в петербургском апарт-отеле VERTICAL Фрунзенская на Московском, 73 — от 25 до 60 кв. м., чаще 30-35 кв.м.
А если смотреть доходность на метр, то она ближе к «классике».И надо признать: инвесторам классические отели периодически нравятся больше.
Доходность в деталях
— Наверное, в силу привычки.
— Возможно. Однако когда начинаешь считать доход на метр, то картинка складывается другая. Ведь человек не для себя проживание покупает. Он зачастую приобретает покупаю юнит для получения дохода. Сейчас такой подход только раскручивается. С моей точки зрения, чтобы отельерам и девелоперам привыкнуть к тому, что это хорошо, и убедиться в правильности оценки, нужно время.
— Сколько?
— Думаю, бум таких объектов в России настанет через 7-8 лет. Тогда профессионалы отрасли осознают, что портрет потребителя изменился. Гость стал иным. В основном это представители молодого поколения: миллениалы и зумеры. То есть, люди часто путешествующие долгосрочно.
В свое время бум апарт-отелей в мире начинался с классических ADAJIO или Residence-inn by Marriott — известных брендов в отельном мире. Однако и они сейчас перестраиваются под новые форматы. Уже появились club-living или co-living. Там человек живет несколько недель, а то и несколько месяцев в небольшом номере с кухонькой и внушительным общественным пространством.
Александр Шарапов о потенциале новых форматов
— Означает ли это, что у отельного бизнеса в новом формате есть серьезный потенциал для развития?
— Вы знаете, мне кажется, мы не замечаем того, что в мировом отельном бизнесе происходит революция — переход от классического формата к формату lifestyle. Достаточно сказать, что в 2023 году в мире уже насчитывалось порядка полумиллиона номеров в отелях данного направления. А сейчас их «штампуют» в огромном количестве.
Тот же ACCOR сделал целую линейку брендов в сегменте «три звезды», «четыре звезды» и «пять звезд». И в прошлом году он открывал по новому отелю под одним из своих брендов каждый день. У Marriott это MOXY и ALOFT. У корпорации Hilton — Canopy и Motto. В случае с Hayatt — Caption.
Более того, все широко известные отельные сети сейчас задумываются об открытии объектов в формате club-living. И, судя по тому, что сейчас происходит на мировом гостиничном рынке, после пандемии эти объекты нового формата обогнали классические отели международных брендов по заполняемости.
— Этому есть объяснение?
— В первую очередь странствовать рванули активные молодые путешественники. В результате, отели нового формата, согласно данным CRE, обогнали «классиков»: по заполняемости на 21%, а по средней цене номера на метр — на 27%.
— Какой напрашивается вывод?
— Сегмент молодых брендов сейчас очень мощно растет. А когда отельная сетка сейчас достигает 10-30-100 объектов, её часто приобретают за очень хорошие, большие деньги классическими гигантами. Словом, у данного сегмента огромный потенциал. Понятно, что денег у них больше, и они покупают, по сути, опыт, digital, умение организовывать новые форматы проживания.
У нас, например, в каждом из наших отелей есть коммьюнити-менеджер — такая совершенно неклассическая отельная должность.
Александр Шарапов о своей роли в бизнесе
— В этой новой системе координат, какой Вам видится собственная роль?
— У меня три профессии: ключник, каменщик и садовник. Поясню: ключник, потому что всё время подбираю ключи, ищу, где можно больше заработать, если говорить об объектах недвижимости.
А еще я каменщик: придумываю и подсказываю, как выполнить задачу более эффективно, сокращая затраты. Поверьте, золотой унитаз поставить в номере несложно. А вот реализовать проект за разумные деньги и сэкономить при этом бюджет — куда интереснее. Мы на объекте в 400 номеров посчитали, что экономим примерно 150-200 миллионов рублей по сравнению с классическим отелем. И это хорошие, большие деньги для девелопера.
Третья моя роль — садовник. И она как раз в управляющей компании. Ведь даже уже придумав объект, качественно его построив, важно сделать всё, чтобы он рос, процветал. О нем нужно постоянно заботиться, поскольку меняются внешние «погодные» условия (я имею в виду ситуацию на рынке), другими со временем становятся желания гостей, резидентов. Поэтому за своим «садом» просто необходимо постоянно ухаживать.
«Профессии» и предпочтения
— Какая из этих «профессий» Вам больше по душе?
— Пожалуй, первая и третья. Что касается роли каменщика, то ее суть в том, чтобы составить разумный бюджет, обеспечить экономию. Потому что строительство отеля — дорогая история. И приходится погружаться в детали, чтобы лучше разбираться в каждом из процессов.
Так что, если кто-то за меня станет выполнять работу каменщика, буду только рад этому (улыбается). Поэтому, кстати, мы и сотрудничаем с девелоперами, развиваем франшизу. Считаем, что своих объектов в портфеле компании в будущем должно быть 2-3%. Так же, как у всех крупных отельных сетей.
— Александр Олегович, позвольте уточнить: какой Вы ключник?
— Традиционный, поскольку всегда старался искать инвесторов под объекты недвижимости. Так былов своем время и в офисном сегменте, и при расселении коммуналок с целью их дальнейшей продажи, и сейчас в отельном бизнесе.
— Почему выбрали такой путь?
— У меня к кредитам отношение исключительно аккуратное. Видел очень многих, кто обанкротился из-за кредитов. А мне хочется спать спокойно. Пусть я больше заплачу за эквити, за частного инвестора. А он охотнее приходит туда, где на данный момент более высокая доходность. В общем, как ключник я подбираю ключи к более доходным объектам. И сейчас такой сегмент я для себя нашел, думаю, на ближайшие два-три десятилетия. И он мне очень и очень симпатичен: lifestyle отели и club-living.
Законы привлекательности
— Почему?
— Верю, что сейчас именно это направление будет очень мощно развиваться, и на сегодняшний день данный сегмент — самый интересный. Потому на другие не обращаю внимания. Хотя, на мой взгляд, есть еще два сегмента, не менее привлекательных.
— Какие?
— Склады и data-центры. Однако в первый я не иду, потому что для меня он совсем непонятен. А второй не прельщает, поскольку интереснее создавать недвижимость, которая сдается не машинам, а людям.
К тому же отельный бизнес дает возможность создавать атмосферу, способствовать общению. Плюс притягателен процесс коммуникации с гостями и формирования стандартов. Не менее захватывающая история — формирование сообщества. Всё это очень и очень интересно.
Тем более у меня самого четверо детей, младшему из которых семнадцать лет, среднему двадцать восемь, старшему сыну тридцать один, а дочери исполнилось 34.
Нюансы целевой аудитории
— Весь срез Вашей целевой аудитории…
— Действительно так. И я вижу, как меняется мир. Замечаю, что дети не умеют общаться. Особенно эта проблема проявилась в пандемию. Когда к нам в club-living заселяется новый резидент, мы сразу заполняем анкету, спрашиваем, чего человек хочет: общаться с другими постояльцами, играть в мафию (что у нас есть), ходить на пилатес, делать пробежки, участвовать в кинопросмотрах.
— И каковы результаты анкетирования?
— Мы видим, что 90% хочет знакомиться. При этом чуть больше 10% могут это делать самостоятельно. Таково новое поколение. Молодые люди и девушки готовы знакомиться через соцсети, но они разучились общаться и взаимодействовать вживую.
И когда мы говорим, что готовы организовывать пространства для знакомства друг с другом, у молодых людей появляется тяга, интерес, желание коммуницировать. И так во всем мире.
Причем мощный рост интереса к формату club-living произошел в пандемию. Как раз осенью 2020 года мы открыли отель, в котором площадь номером составляла в среднем 17 кв. м., включая маленькую кухоньку. Там средний возраст проживающих — 26 лет, а в нашем отеле на улице Орджоникидзе — 32 года.
Так вот тогда ребята оставляли свои однокомнатные хоромыпо 35-45 метров, на Выборгской стороне и переезжали к нам в 17 кв. м., потому что у себя квартире они только спали и оставались в одиночестве. А у нас получали общую инфраструктуру дома. Плюс им можно было разговаривать с людьми, чтобы банально не сойти с ума.
Одиночество как фактор бизнеса
— Но ведь пандемия завершилась…
— Но отношение к одиночеству не изменилось. Поэтому-то на конференциях по co-living постоянно говорят о том, что решают социальную проблему. Более того, в Европе уже начали дотировать такие проекты, и даже частично компенсировать эквити, потому что это поддержка молодежи. И задача — сделать так, чтобы подобных проектов в городе появлялось больше. Потому что цифровых кочевниковвсе любят, и хотят, чтобы они приезжали в отели.
— Какова Ваша философия бизнеса?
— Для меня главное, что мы делаем не только офигенные дизайн — яркий и необычный —, не только создаем атмосферу и предоставляем возможность проживания по доступной цене, но и решаем вопросы одиночества. Тем самым вносим свой вклад в изменение мира. Это приятное дополнение к бизнес-задачам, что мне очень нравится! А еще данный сегмент мне ближе, потому, что, как уже сказал, у самого четверо детей. Хотя, повторюсь, доходность в складах и дата-центрах не меньше.
Александр Шарапов о себе
— Что бы ответили тому, кто попросит Вас рассказать про Александра Шарапова, дать ему характеристику?
— Я бы сказал, что это ключник, каменщик и садовник. А еще — сын своих родителей. Моя мама до сих пор жива, дай Бог ей здоровья. И отец своих детей. Я человек, который наслаждается собственной семьей. Конечно, я увлеченный путешественник. Очень люблю странствовать, изучать новое. Раньше источником знаний для меня были книги, а теперь довольно часто им становится СhatGPT.
Кроме того, мне по душе занятия спортом, пробежки и йога. Признаюсь: я человек, который хочет получать радость от жизни и делиться ею с близкими, со своей семьей и друзьями, добрыми знакомыми и коллегами по бизнесу.
Считаю, что, если человек не в состоянии сделать счастливым себя, то он не сможет сделать счастливыми окружающих. Вообще люблю радовать себя и людей какими-то необычными, сказочными, яркими арт-историями. Мне это очень симпатично.
— Без какого качества характера Вас невозможно представить?
— В свое время я учился у Петра Щедровицкого — одного из методологов старой доброй школы, существовавшей в СССР. И знаю, что у каждого человека есть разные роли в разных жизненных ситуациях.
Так вот если говорить о бизнесе, то в нем я бульдожка: вцепился в проблему и ее решаю. Это подтверждают, в частности, подарки от партнеров — статуэтки в виде бульдожки. Что касается семьи, то я в первую очередь любящий человек. Вообще считаю, что у нас в отношениях с разными людьмиразличные роли, и ненужно их смешивать. Самая страшная для меня история — это когда при встрече с родными говорю: «Здравствуйте, коллеги!» (улыбается).
— Как реагируют близкие?
— Советуют пойти прогуляться на свежем воздухе.
Александр Шарапов о потенциале рынка
— Как Вы думаете, при существующем сегодня в нашей стране отельном рынке и при современной ситуации в отрасли, в частности, при существующем отношении к апарт-отелям, насколько у этого сегмента есть потенциал для роста?
— Отвечу так: рынок апарт-отелей сегментирован на три части.
— Какие?
— Первая — псевдожилье. Когда мы открывали свой отель в Москве на Таганке, процесс согласования документов шел очень трудно. Ведь предстояло поменятьназначение земли и перевести из комплекс из офисной недвижимости в отельную. Представители официальных органов боялись, что я в итоге, как и подавляющее большинство моих коллег-девелоперов, сделаю там жилье. Чиновников не убеждало даже то, что у меня уже есть действующие отели и на Таганке будет такой же объект, ориентированный на краткосрочнуюаренду.Им все равно было страшно выдать разрешительные документы, поскольку они опасались лишиться своего места, в случае, если я их в результате обману.
Вторая — объекты, которые сейчас строятся так же, как и в классическом сегменте, с большими площадями. А делать номера в 17,5 кв м. меблировать их, создать и подвести всю инженерию будет стоить столько же, сколько 34 кв.м. в апарт-отеле. И даже если есть номера по 50 и 70 кв. м., доходность там начинает приближаться к доходности жилых квартир. Потому этот сегмент всё больше разочаровывает инвесторов.
Третья — lifestyle отели с номерами небольшой площади, но высокой доходностью. Понятно, что как и в любом отеле такой объект начинает быть интересным на второй-третий год. А первое время он зарабатывает себе доброе имя и хорошие рейтинги. И, на мой взгляд, именно подобныепроекты будут развиваться крайне успешно.
Перспективы апарт-отелей
— До каких пор будут существовать апарт-отели в формате кондо в России?
— Думаю, до тех пор пока не сформируется нормальный рынок. Причем не только в нашей стране, но и в Азии, в развивающихся странах, в Латинской Америке. Проверьте, там тоже они растут очень приличными темпами.
— В чем причина?
— Нет институциональных инвесторов, которые в Америке и Европе буквально охотятся за проектами в формате club-living и за lifestyle отелями. Там уже поняли, что нет смысла тратить время на распродажу в розницу. Гораздо эффективнее построить объект на кредитные деньги, разумные по стоимости, стабилизировать гостевой поток в течение двух лет, и дальше спокойно продать его институциональному инвестору.
А если говорить о развитых рынках, то там кондо-формат развивается в основном в кризисные времена, когда институциональные инвесторы боятся вкладывать деньги.
Взгляд в будущее
— Александр Олегович, как думаете, что в этом смысле ждет нашу страну?
— По моему мнению, как только мы станем развитым рынком с невысокими разумными ставками, кондо-формат, как и в развитых странах,конечно же, просядет. А сейчас предлагаю, всем, кто заинтересован, идти в Азию, например, в Дубай. Там, кстати, очень хорошая доходность. Правда не дают кредитов (улыбается). Как альтернативу можно рассмотреть южную Европу — Португалию или Испанию, где не только реально получить кредит, но и реализовывать подобные проекты.
А нас, как компанию, имеющую опыт управления объектами в Дубае, уже приглашают в Саудовскую Аравию, а именно в Эр-Рияд, местные девелоперы.
Так что сейчас мы в основном выступаем не как инвесторы, а как управляющая компания. Вот почему я уже давно не называю себя девелопером. Повторюсь: я ключник, ищущий новые форматы, и отельер.
И наша задача — минимум объектов строить нам свои деньги. Наша главная цель — развитиеи продажа франшизы, управление объектами, с учетом накопленного опыта. Плюс реализация редких объектов за счет инвестора. И в этом смысле выбранная нами стратегия развития — абсолютно классическая. В ней новаций нет.
— Александр Олегович, в заключение один почти философский вопрос: о чем попросите высшие силы, зная, что желание сбудется?
— Считаю, что нужно просить здоровья себе и своим близким. Всё остальное мы сможем сделать сами. Я в этом уверен.