Александр Шарапов, Becar Asset Management: Как изменились правила игры на мировом рынке недвижимости
В октябре Мюнхен на три дня стал мировым центром рынка недвижимости. Сюда, на выставку EXPO REAL, съехались те, в чьих руках сосредоточена почти половина мирового богатства —управляющие офисами и складами, гостиницами, торговыми и дата-центрами. Несмотря на многообразие тем и вопросов, которые здесь обсуждались, их объединяло осознание того, что эпоха дешёвых денег безвозвратно ушла, уступив место периоду трезвых расчетов и операционной эффективности. О трендах международного рынка недвижимости рассуждает Александр Шарапов, основатель экосистемы Becar Asset Management.
Жизнь по-новому
В коридорах выставочного комплекса чувствовалось настроение «похмелья». Его метко описал один из экспертов: «после большого праздника дешёвых денег наступило отрезвление». Сорок тысяч профессионалов из 70 стран, заплативших за входные билеты 36 миллионов евро, не обсуждали возможности быстрого заработка, а искали способы получить устойчивые доходы в новых реалиях.
Прежние стратегии предполагали постоянный рост цен на недвижимость, больше не работают. Фокус сместился на повышении операционной эффективности. На этом делали акцент практически все крупнейшие консультанты, но в первую очередь я бы хотел выделить представителей CBRE, которые управляют активами на $150 млрд. В компании говорят открыто: будущее за теми, кто умеет генерировать денежный поток через управление, а не просто ждет подорожания активов.
Особое внимание на EXPO REAL уделялось жилью новой формации и тому «анти-пузырю», который формируется на рынке. Это новое для многих понятие характеризуется уникальной ситуацией, которая сейчас складывается на рынке. С одной стороны, при дорогой ипотеке и снижении объемов строительства в растущих городах накапливается дефицит качественного жилья. Понимая это, крупные мировые фонды активно скупают активы, рассчитывая заработать не только на арендном доходе, но и на том росте их стоимости, который произойдет в будущем.
Одновременно становится очевидно, что в авангарде развития рынка недвижимости стоит три формата жилья: студенческое жилье со стабильным спросом, коливинги, предлагающие сообщество и сервис, и микрожилье, делающее ставку на эффективность использования пространства. При этом они не существуют отдельно друг от друга, а формируют своего рода новую экосистему, в рамках которой человек проходит путь от студенческого общежития к клубному дому для цифровых кочевников.
В поисках новых смыслов
Подобно рынку жилья трансформировался и ритейл вопреки прогнозам многих о его смерти. Действительно, в прошлое ушли гигантские моллы в чистом поле. Но вместе с тем небольшие торговые площадки в жилых кварталах и туристических зонах показывают не просто устойчивость, но высокий спрос на свои услуги. Они ориентированы в первую очередь на покупателя нового типа, для которого характерен иной тип потребления: он не ездит за покупками специально, а предпочитает делать это по пути.
Интересы глобальных инвесторов также все больше смещаются от перегретых активов в США и Европе в сторону рынков Азии. Именно об этом говорят опросы, чьи результаты озвучивались на многочисленных сессиях. Единственным исключением в этом плане остается южная Европа и в первую очередь Португалия, которая сохраняет интерес в первую очередь с точки зрения жилья для цифровых кочевников.
Склады и дата-центры, движимые спросом на отлайн-ритейл и цифровизацию всех отраслей, продолжают привлекать интерес крупнейших мировых игроков, способных на крупные капиталовловложения. В то же время собственники офисной недвижимости и элитного жилья, переживающие не лучшие времена, вынуждены перепрофилировать свои объекты под новые нужды.
Новую реальность, в которой сегодня живет рынок, можно отлично описать словами, произнесенными одним из участников EXPO REAL: «Мир недвижимости жив, просто теперь он дышит не гипсокартоном, а данными и нейронными сетями» При этом мерилом успеха в этой новой эпохе является не количество квадратных метров, а способность создавать смыслы и экосистемы для жизни.