Зима близко: эксперты о кризисе 2026-27
2026-й для российской экономики и рынка коммерческой недвижимости станет «самым тяжёлым с 2022-го», а «реальное потепление» начнётся с 2027-го, прогнозируют аналитики. Кому в 2026-м будет сложнее всех и как готовиться к «тёплому» 2027-му, поделились с CRE ведущие игроки отрасли.
Начало.
О том, каким будет 2026-й для разных сегментов коммерческой и мультифункциональной недвижимости, новых ЗПИФ-надеждах и прогнозах на 2027-й, читайте в продолжении.
Текст: Екатерина Горячева. Журнал CRE
Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявила: Банк России рассчитывает, что госбюджет на следующий год замедлит инфляцию, и появятся возможности для снижения ключевой ставки. Согласно базовому сценарию она составит 13-15 %. Недавно регулятор представил и затем обновил несколько вариантов развития экономики на ближайшие три года: базовый, дезинфляционный, проинфляционный и рисковый. Базовый предполагает, что трансформация продолжится; российская экономика будет ориентироваться преимущественно на внутренний спрос. С учётом проводимой ДКП, годовая инфляция по итогам 2026 года составит 4,0-5,0%. Нормализация бюджетной политики с возвратом к формированию расходов в соответствии с долгосрочными параметрами бюджетного правила с 2026 года будет иметь дезинфляционное влияние на прогнозном горизонте.
В 2027 году и далее экономика будет расти сбалансированными темпами, убеждены в ЦБ РФ. Вклад потребительского спроса в динамику ВВП в 2026-2027 годах увеличится по мере снижения процентных ставок. Повышение ставки НДС в 2026 году, иные налоговые и тарифные изменения же, по прогнозам регулятора, разово увеличат инфляцию, а также могут негативно отразиться на инфляционных ожиданиях. В среднесрочной перспективе влияние повышения налогов, способствующего сбалансированности бюджета, будет дезинфляционным. Владимир Брагин, директор по анализу финансовых рынков и макроэкономики «Альфа-Капитал», констатирует: прогнозируя 2026-й, «оптимистом быть сложно». Если в 2022-м и, тем более, в 2023-м было понятно, почему и при каких условиях экономика будет быстро расти, то сегодня такой сценарий выглядит не слишком реалистичным, поясняет аналитик. По его словам, следующий год в текущей экономической модели станет временем сложного выбора между инфляцией и ростом экономики; причём, чем дольше будет он откладываться, тем будет болезненнее. «Главной темой обсуждений в части экономической политики в уходящем году, конечно, была ключевая ставка, – продолжает г-н Брагин. – Она, напомню, достигала 21% при инфляции ниже 10%, что соответствует двузначной реальной ставке денежного рынка. Да и сегодня при инфляции в 4–6% реальная ставка не просто жёсткая, она репрессивная. Но, судя по риторике ЦБ, инфляция и инфляционные риски, снижаются недостаточно быстро. Как так получилось, что отлично работавший в 2015–2021 годах механизм процентных ставок не смог обеспечить быструю победу над инфляцией в 2023–2025 годах?».
Ответов, как всегда, несколько. Одним из основных факторов эксперт называет «избыточную уверенность» компаний и населения в кратковременности периода высоких ставок, что и заставило их терпеть жёсткую политику ЦБ РФ, не сокращая спрос в экономике. Г-н Брагин указывает и на недооценку регулятором фактора валютного курса: после начала СВО и блокировки движения капитала курс рубля перестал быстро реагировать на рублевые ставки. А значит, при повышении ставок рубль больше не укрепляется, как раньше, и это не приводит к снижению цен на импорт и экспортируемые товары.
Ещё один фактор – инфляция издержек: повышение ставок – бесспорно, дезинфляционная мера, но, чем дольше ставки остаются высокими, тем активнее компании начинают переносить в будущие цены высокую же стоимость денег; экономика адаптируется через ускорение роста цен. В сочетании с общим торможением растёт риск стагфляции (высокой инфляции при снижении ВВП).
Владимир Брагин выделяет и увеличение дефицита и изменение структуры расходов бюджета, которая стала более проинфляционной из-за роста доли оборонных статей. В итоге, например, повышение НДС может оказать дезинфляционное воздействие в 2026 году, если, конечно, дополнительные налоговые поступления не будут использованы для финансирования увеличившихся расходов, соглашается г-н Брагин с другими собеседниками CRE. «Глава «Сбера» Герман Греф в ходе годового собрания акционеров уже рекомендовал представителям реального сектора и банкам «набрать хорошую форму в 2025 году, чтобы не разочаровать инвесторов», – напоминает Наталья Фролова, генеральный директор City&Malls PFM.
После значительного роста в 2024 году, весь год экономика демонстрирует заметное охлаждение, однако рынок коммерческой недвижимости реагирует на это не сразу. Спрос во всех сегментах всё ещё достаточно высокий и превышает показатели 2020-2022 гг., но на фоне рекордных 2023 и 2024 гг. – стабилизировался.
Учитывая, что рекордные показатели двух прошлых лет во многом были обеспечены бюджетным импульсом, ожидать высоких значений в будущем не приходится. Игроки рынка готовятся к сложному году, сохраняющемуся росту стоимости строительства и значительной корректировке спроса.
Глубина падения будет отличаться в зависимости от сегмента, но, повторяю, что в целом год 2026 станет непростым. Для рынка коммерческой недвижимости 2026-й он будет периодом адаптации, оптимизации расходов и подготовки к более активному периоду 2027 года. Рост ВВП и оборота розничной торговли замедлится, а ключевая ставка большую часть года останется высокой. Это сохранит давление на инвестиционные решения и приведет к снижению спроса со стороны бизнеса и населения.
Алексей Ефимов
Генеральный директор IBC Real Estate
Дневник наблюдений
В «Альфа-Капитале» ещё раз обращают внимание на «вопрос природы инфляции», влияющий на все отрасли, в том числе строительную и смежные рынки. В этом году инфляция, наконец, начала снижаться, но почему? «Механизм инфляционного таргетирования не работает как надо, а мы наблюдаем суммарный результат действия нескольких факторов, – размышляет Владимир Брагин. – ЦБ РФ считает, что инфляция снизилась, в первую очередь, из-за снижения спроса вслед за жесткой денежно-кредитной политикой. Если регулятор прав, то мы имеем дело с инфляцией спроса. И тогда жёсткая денежно-кредитная политика ЦБ РФ будет способствовать дальнейшему снижению инфляции, пусть и за счет снижения темпов роста ВВП или даже рецессии. Снижение инфляции началось после укрепления рубля в начале 2025 года; до этого высокие ставки как-то не особенно действовали на инфляцию. Если дело в валютном курсе, то для сохранения низкой инфляции необходим стабильный рубль (курс не выше USDRUB 90-95), ещё лучше – его укрепление. А вот ослабление рубля (курс USDRUB 110 и выше) – почти наверняка вызовет новую волну роста инфляции».
Отдельно эксперт указывает на влияние крепкого рубля на ВВП: в сочетании с высокими ставками оно однозначно отрицательное как для всей экономики, так и отдельных сегментов, в частности, рынка недвижимости, ритейла и логистики. «Страдают ведь не только экспортеры и компании, конкурирующие с импортом, а ещё и те, которые могли бы воспользоваться крепким рублем для закупки оборудования и комплектующих, но не делают этого из-за высоких ставок, – рассуждает эксперт. – И, если высокие ставки начали транслироваться в потребительские цены, то при таких вводных инфляция может, к удивлению ЦБ РФ и участников рынка, начать расти. Если укрепление рубля в этом году стало мощным дезинфляционным фактором, оно могло замаскировать инфляцию издержек, создав ложное ощущение ее отсутствия».
Раскручивание инфляции издержек Владимир Брагин вообще называет «очень неприятной вещью»: поскольку гасить ее высокими ставками очень болезненно, экономика должна будет пройти через стагфляцию. Высок и риск серьезного финансово-экономического кризиса, но в условиях СВО такое развитие событий вряд ли будет приемлемым для правительства.
Далее – ЦБ РФ в этом году продаёт валюту в рамках бюджетного правила, но рассматривать его как фактор укрепления рубля не стоит. Объёмы покупок и продажи валюты зависят от нефтегазовых доходов, а они – от экспортных цен, поэтому общий эффект ситуации на сырьевых рынках и работы бюджетного правила плюс-минус нейтральный. «В середине прошлого года сначала влияние было положительным, рубль укреплялся, поскольку безналичный доллар и евро внутри России стали токсичными, – напоминает Владимир Брагин. – Ближе к концу года санкции уже сказались негативно на рубле, так как разрушение платежных цепочек же году санкции оказывали в основном психологическое влияние на рубль. Сначала больше позитивное, за счет робких надежд на мирный сценарий, а затем негативное – из-за рисков вторичных санкций для торговых партнеров».
Спекулятивный фактор имеет место не только из-за санкций, подчёркивает аналитик. Например, заметное ослабление рубля наблюдалось перед последними двумя заседаниями ЦБ РФ. Привычка инвесторов, в том числе в недвижимости, ставить на ослабление рубля при снижении ставки ЦБ РФ никуда не делась даже в отсутствие иностранных игроков, способных поддержать движение курса выводом капитала. У правительства есть рычаги влияния: как через обязательства по продаже валютной выручки, так и с помощью других мер по контролю движения капитала. ЦБ РФ, в свою очередь, имеет возможности для валютных интервенций. И хотя регулятор декларирует, что курс рубля должен быть рыночным, но он вполне может изменить свое мнение, если того потребуют обстоятельства. Однако базово рубль остается недооцененной валютой, и при сохранении профицита счета текущих операций ослабление рубля говорит о том, что сохраняется значительный спрос на вывод капитала из страны. На этот процесс правительство может влиять.
Ну и ещё одна важнейшая новая вводная для макроэкономики и строительной отрасли в 2026-м – повышение НДС. Базово это дезинфляционная мера, и пример 2019-го, вроде бы, подтверждает, вспоминает Владимир Брагин. Но сегодняшняя ситуация существенно отличается от тех условий – в первую очередь, финансовым «самочувствием» компаний, для которых дополнительный налог обернётся снижением уже и так просевшей маржинальности. Это, снова же, может ускорить перенос издержек в цены, увеличив вероятность ускорения инфляции.
Министр экономического развития РФ Максим Решетников, впрочем, считает, что «налоговые меры по балансировке бюджета обеспечивают соблюдение бюджетного правила». Другим вариантом стало бы наращивание дефицита бюджета, что привело к более длительному сохранению жёстких денежно-кредитных условий.
2026-й стоит воспринимать не как испытание, а как смену правил игры, в рамках которых ключевым для игроков станет точный расчёт, гибкость и способность своевременной адаптации продуктовой стратегии. Не кризис, но очередной этап рыночной трансформации, со своими законами и балансом, и каждый год неповторим: трансформация законодательных норм, фискальной политики, мер государственной поддержки и ключевых экономических показателей.
Павел Иншаков
Директор по продажам и аренде коммерческой недвижимости PIONEER
Расти большой
Никита Дронов, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики CMWP, соглашается с основными сценариями макроэкономических прогнозов, при которых тенденция с выходом на стабильный (стабильно низкий) уровень экономического роста в 2026-м сохраняется. В этом случае при отсутствии внешних факторов, влекущих за собой ценовые шоки, ожидается постепенное снижение инфляционного давления и, соответственно ключевой ставки, поддерживает он. Но, поскольку это длительный процесс, то уровень кредитных ставок, благоприятный для восстановления экономического роста, будет достигнут не ранее второй половины следующего года. Таким образом, учитывая инерцию в экономике, на бизнес-активности в отрасли выход из жёстких денежно-кредитных условиях действительно отразится в большей степени в 2027 году, в то время как 2026 год будет служить для большинства рынков проверкой на прочность. «Прогноз ЦБ РФ предполагает в 2026 году наиболее низкие темпы экономического роста, но и сохранение траектории роста экономики, – добавляет Владимир Лящук, заместитель директора отдела исследований CORE.XP. – Под него компаниям могут потребоваться дополнительные мощности, в частности, в сфере коммерческой недвижимости. Среди сегментов коммерческой недвижимости может сохраниться активность в складском сегменте, где компании, в частности электронной торговли, которые растут опережающими темпами, в ожидании восстановления потребительской активности в 2027 году могут совершать форвардные сделки со складскими площадями под будущее расширение бизнеса». На рынке уже заключаются долгосрочные договоры аренды на 3-7 лет с гарантированной индексацией, что обеспечит дальнейшую стабильность сегмента, соглашается Антон Вовк, старший вице-президент банка ВТБ, руководитель департамента залогов, председатель совета Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН). Долгосрочными драйверами спроса остаются программы комплексного развития территорий (КРТ), продолжающееся импортозамещение и развитие электронной коммерции. Сложнее всех придётся операционным бизнесам, зависимым от инвесторов, считает Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow. «Доходность необходимо выдерживать не меньше 30% годовых в связи с конкуренцией с банковскими предложениями, – поясняет г-н Петров. – На пятки наступает и менее рисковый формат инвестирования в недвижимость, где в случае быстрых циклов продаж от покупки помещения на ранних стадиях строительства (и заключение и договора купли-продажи на инвестора) до продажи ГАБа, доходность выходит не меньше, чем в ресторанном сегменте при минимальных рисках с учетом растущего спроса на аренду помещений в сегменте складов и торговли «у дома». В общем, следующий год будет «переходным» — не катастрофическим, но вязким. Высокая стоимость денег, осторожность потребителя и ограниченный спрос на новые торговые площади сохранят давление на рынок. Тем не менее, если 2022–2025 были годами адаптации и реакций, то 2026 — это уже год стратегии и консолидации. «Потепление» с 2027-го действительно выглядит реалистично: именно тогда начнут работать инвестиционные и девелоперские решения, принятые сейчас».
Потепление приходит к тем, кто готов к нему заранее. 2026-й будет непростым, но я не стал бы называть его «самым тяжелым». Скорее, это будет год адаптации к новой экономической реальности, когда компании учатся работать с осторожным потребителем и высокой стоимостью капитала. Реальное «потепление» возможно ближе к середине 2027-го – по мере возвращения уверенности и активности инвесторов.
Нужно готовиться к году рационализации. Фокус – на эффективности, гибкости и скорости реакции. Это время не роста, а выстраивания устойчивых моделей бизнеса.
Главные риски – валютная волатильность, снижение покупательской активности, задержка инвестиций, геополитическая неопределенность и перегрев отдельных сегментов строительства и логистики.
Банкам и инвесторам – укреплять доверие и прозрачность, девелоперам – работать над проектами с реальной добавленной стоимостью, ритейлу и управляющим компаниям – вкладываться в клиентский опыт и цифровизацию. Это инвестиции в позицию на «тёплом» рынке.
Сохраняйте ликвидность, инвестируйте в технологии и команды, действуйте гибко, развивайте партнерства и используйте период охлаждения, чтобы укрепить фундамент бизнеса.
Брендон О’Рейли
Управляющий директор Fashion House Group
Сценарный план
В «Альфа-Капитал» настаивают на трёх вероятных макроэкономических сценариях для экономики и отрасли. Базовый: если ЦБ РФ прав и жесткая денежно-кредитная политика через ограничение спроса позволит снизить инфляцию или же рубль останется крепким, будучи при этом дезинфляционным фактором, то для экономики и финансовых рынков 2026 год обещает быть довольно неплохим. Ставки будут снижаться, деловая активность – оживать. Рост ВВП будет выше, чем в 2025 году, и всё это обеспечит хорошую динамику рынка акций и облигаций. Повышение потребительского спроса будет способствовать росту импорта, внешняя торговля будет смещаться ближе к сбалансированному состоянию.
Второй – стагфляция. Если ЦБ РФ ошибается и высокие ставки стали проинфляционным фактором или рубль, будучи главным дезинфляционным фактором 2025 года, начнет слабеть, например, на фоне снижения доверия инвесторов к российской экономике, то инфляция начнет расти. В худшем варианте ВВП начнет снижаться в условиях высокой инфляции. Самое опасное, если ЦБ РФ ответит на это ужесточением денежно-кредитной политики, повышением ключевой ставки. Это вызовет ещё большее охлаждение экономики, а инфляция может не просто остаться высокой, но и продолжить расти. В условиях СВО и сложной геополитической обстановки такой сценарий может быстро свести на "нет" кредит доверия к ЦБ РФ. Возникнет сложный выбор: продолжать пытаться давить инфляцию ценой стагнации экономики или отпустить цены, но обеспечить рост экономики. «На следующий год многие экономисты прогнозируют так называемую стагфляцию, то есть сохранение высокого уровня инфляции при нулевом или близком к нулевому росту экономики, – соглашается Александр Шарапов, основатель экосистемы Becar Asset Management. – В сравнении с тем, какими были предыдущие три года – да, 2026-й будет сложнее. Но нам приходилось проходить через разные кризисы. В 1998-м и 2008-м гг., да и в 2014-м, когда ВВП сокращался, было намного хуже. Но, конечно, очевидно: эпоха дешёвых денег закончилась навсегда, и это поняли игроки во всём мире, которые будут работать, исходя из этих вводных. Высок и риск усиления геополитической напряженности. Хотелось бы, чтобы он не реализовался. Ну а первыми из кризиса выйдут компании, относящиеся к реальному сектору экономики. Отложено будет потепление для тех, кто работает с большим временным лагом. Это как раз компании сектора недвижимости, поскольку срок реализации проектов, пусть и сокращается с развитием технологий, но всё же составляет несколько лет».
Правда, есть ещё и турецкий сценарий, добавляет Владимир Брагин: лет десять назад Турция оказалась в ситуации перегрева экономики, и в классическом варианте правительство и ЦБ должны были бы активно заниматься охлаждением экономики для снижения инфляционных рисков. Но поскольку в тот период на рынок труда Турции выходила значительная часть молодого населения, то замедление экономического роста могло бы привести к крайне неприятным последствиям. Молодые безработные люди – идеальная среда для развития анти-правительственных и анти-государственных настроений, что весьма опасно с точки зрения государственной стабильности. Особенно с учетом того, что Турция – страна с довольно сложными отношениями с близкими и дальними «партнёрами». Поэтому выбор был сделан в пользу роста экономики, платой за что стало ускорение инфляции и ослабление национальной валюты. «В российском варианте турецкий сценарий – это про необходимость роста экономики на фоне продолжения СВО, – поясняет аналитик. – Кроме того, инфляция – гораздо меньшая «беда» в глазах дружественных стран, чем глубокая рецессия или вообще финансово-экономический кризис. Если начнет реализовываться сценарий стагфляции, то поворот к турецкому сценарию в России станет лишь вопросом времени».
Описываемый вариант «сложного 2026-го» для отрасли реалистичен, но всё слишком зависит от политической ситуации в России и мире, поддерживает Михаил Костромин, партнер и акционер компании Aktivo. «Как будет меняться «погода» в стране, предсказать невозможно, поэтому я тоже советую не пытаться что-то угадать, но подготовиться к разным сценариям развития событий, – продолжает эксперт. – Итак, главные риски — политические – от нас не зависят. Самое важное для рынка инвестиций — стоимость денег в стране и инфляция. Сейчас есть тренд на снижение ключевой ставки, и это сказывается положительно сегменте. Сложные годы подкидывают не только проблемы, но и возможности; риск инфляции может быть снижен за счет инвестиций в коммерческую недвижимость. В 2025-м, например, который тоже можно назвать тяжёлым годом, оказалось проще находить объекты коммерческой недвижимости, привлекательные с инвестиционной точки зрения. От следующего года ожидания те же. Когда идет экономический рост и ключевая ставка низкая, качественные объекты коммерческой недвижимости стоят дорого, их невозможно приобрести без кредитного плеча. Сейчас рынок дает такие возможности: покупать подобные проекты с кредитом невыгодно из-за стоимости денег в стране, а мы подбираем такие объекты и заводим их в фонды недвижимости без кредитной нагрузки. При другой ключевой ставке до качественных объектов сложно дотянуться. Когда начнется бурный рост экономики, возможно, придется искать предложения среди строящихся объектов, а это дополнительные риски».
Частная лавочка
Крепкий рубль, похоже, необходимое условие для того, чтобы экономика избежала стагфляции в 2026 году и пошла по базовому сценарию, резюмирует Владимир Брагин. «Сильное ослабление рубля – очень плохой сигнал, в том числе, для финансовых активов, – поясняет эксперт. – Исключение – валютные облигации. Кроме того, крепкий рубль не является достаточным условием того, что стагфляции удастся избежать. Если инфляция предложения наберет обороты, то цены начнут расти и при крепком рубле. При этом высокие ставки и крепкий рубль будут негативно сказываться на росте. В общем, в ближайшие месяцы стоит внимательно следить за оперативными данными по инфляции; её рост в условиях крепкого рубля и высоких ставок – однозначный сигнал роста инфляции предложения. Это очень плохой сигнал для рублевых активов. Для терпеливых инвесторов стагфляция – хорошая точка входа в акции. И если стагфляция быстро развернется в турецкий сценарий, то сочетание ускорения роста экономики, высокой инфляции и при этом относительно низких ставок – лучший вариант для рынка акций в разных сегментах».
Однако при любом сценарии в России авансцену рынка недвижимости продолжат занимать частные инвесторы, убеждён Михаил Костромин. «70% сделок, например, на рынке складской недвижимости уже в этом году было проведено с помощью коллективных инвестиций — профильных ЗПИФ, — напоминает эксперт. — Инвесторы, которые «парковали» капиталы, покупая квартиры, в 2026-м будут обращать внимание на другие активы. Законодательство для владельцев инвестиционных квартир ужесточается, рынок находится под давлением, в этом году стало больше пустых квартир. Учитывая отсутствие льгот, деньги из этого сегмента будут перетекать в альтернативные инструменты».