Стрит-ритейл по осени считают

Эксперты ожидают этой осенью волну банкротств бизнесменов, следствием которой станет огромное количество аукционных помещений формата стрит ритейл, реализуемых по цене ниже рынка. Об этом рассказали эксперты в рамках онлайн-конференции «Коммерческая недвижимость в жилых домах: реальность и мифы об инвестировании в 1е этажи», организованной информационно-аналитическим порталом Arendator.ru совместно с Ярмаркой недвижимости.

Директор агентства коммерческой недвижиимости «Д5инвест» Андрей Семко рассказал, что сейчас срок окупаемости объекта стрит-ритейл составляет 10 лет. При этом, по его словам, начинающий инвестор должен определиться со стратегией инвестирования: «в долгую» или в «краткосрок». В первом случае инвестор покупает актив и держит его много лет (может быть даже передает в наследство), а во втором случае инвестор покупает актив, находит арендатора и продает как готовый бизнес.

Кроме того, Андрей Семко рассказал, что самими надежными арендаторами являются продуктовые магазины, так как спрос на их товар есть всегда. Достаточно надежными, по его словам, также можно назвать аптеки и детские сетевые магазины.

Артем Гудченко, вице-президент Ассоциации собственников и арендаторов стрит-ритейла, в свою очередь, рассказал, в чем разница между инвестированием в коммерческие помещения и инвестированием в другие классы активов. Так, по словам эксперта, коммерческая недвижимость имеет среднюю доходность при умеренной ликвидности и невысоком показателе рисков. У такого класса активов доходность выше, чем у банковских депозитов, но при этом, нужно уметь просчитывать риски. Артем Гудченко дал несколько практических советов, как минимизировать риски. «Провести аудит юридических рисков. То есть необходимо понять, каково финансовое положение арендатора. Так как договор заключается на 10 лет, есть смысл прописать и обговорить все риски и форс-мажорные обстоятельства (за чей счет будет делаться ремонт при каких-либо авариях, на каких условиях будет вестись сотрудничество, когда арендатор не будет зарабатывать и т д.

Во-вторых, нужно провести технический аудит. Выяснить насколько коммерческий объект может быть приспособлен под нужды разных ритейлеров: если действующий арендатор уедет, то кто мог бы заехать. Далее необходимо провести оценку несогласованных перепланировок. Нужно помнить, что по нынешнему законодательству 100% собственников в доме должны согласовать перепланировку. Если арендатор сам решит что-то изменить, то в суд попадут на собственника, а не на него. Также нужно структурировать актив. Кроме того, придется честно платить налоги и считать доходность. Если в год будет доход больше 150 млн, то уйти от налогов невозможно», - рассказал он.

Генеральный директор ООО «Группа Актив» Яков Волков отметил, что зачастую те люди, которые хотят приобрести коммерческое помещение в жилом комплексе сами являются жителем этого комплекса. При выборе коммерческой недвижимости они часто прибегают к тем же параметрам, что и при покупке жилья. Это ошибочный путь, так как арендаторы часто не заинтересованы в объекте из-за его плохой транспортной доступности или низкой проходимости. А непрофессиональный инвестор эти параметры не учитывает.

Также Яков Волков отметил, что в этот кризис, как и в любой другой, ликвидные объекты станут еще более ликвидными, то есть их арендная ставка возрастет, а неликвид потеряет последних клиентов. Поэтому при покупке какого-либо актива нужно смотреть на рынок, на арендатора и думать, каков будет простой, если этот арендатор съедет.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Becar Asset Managment Инна Кошелькова, отмечает, что на данный момент рано говорить о том, как изменился рынок, какие арендаторы уйдут, и как их уход повлияет на ставки. Только к осени станет видно, кто смог пережить кризис и будет дальше арендовать помещения на тех же условиях, кто просто уйдет, а кто продолжит просить скидки.