Апартаменты выстояли

Петербургский рынок апартаментов благополучно пережил сложный год. Предварительные итоги внушают оптимизм. Цены и динамика продаж юнитов в строящихся проектах в целом повторяют зигзаги первичного рынка жилья. Однако сдача в аренду готовых апартов сильно просела, хотя и не так катастрофично, как у классических гостиниц.

Объём первичного рынка апартаментов, по данным Colliers International, превышает в Петербурге 700 000 кв.м. Три четверти этого объёма сосредоточено в 19 «сервисных» проектах. Этот формат начинает серьёзно теснить традиционные гостиницы. Если девелоперам удастся реализовать запланированные объекты, уже в 2023 году в Петербурге будет около 24 000 апартаментов – больше, чем номеров в классических отелях уровня «три-четыре звезды».

Рост валютного курса и «бегство от рубля» вызвали ажиотажный спрос не только на квартирном рынке, но и в апарт-проектах.

В результате за год юниты подорожали в среднем на 25%. Особенно заметно подросли цены в проектах комфорт-класса: 145 000 рублей за кв.м против 116 000 годом ранее. По данным Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, цены в действующем отеле We&I by Vertical выросли со 190 000 до 245 000 рублей за кв.м, а на самые маленькие номера – до 260 000 рублей.

По словам Александра Кречетова, директора по маркетингу PLG, с июля в инвест-отеле «Интуит» продажи увеличились на 40%, хотя в апреле-мае сделок практически не было; цены поднялись на 17–26%.

В комплексе «Про.Молодость» темп продаж почти удвоился, лоты подорожали на 12–20%.

Пандемия резко усилила интерес к загородным объектам, включая рекреационные апартаменты. По оценке президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, с апреля спрос на рекреационные проекты компании — Eco City и «Русские сезоны» – вырос на 50–70%. А цены на лаунж-студии за два года (от старта до сдачи) удвоились: от 140 000 до 280 000 рублей за кв.м.

В поисках бренда

Растёт число проектов, к управлению которыми девелоперы привлекают международных операторов.

В марте открылся первый апарт-отель VALO на 750 юнитов; одновременно здесь же начались продажи номеров в строящемся корпусе под брендом Mercure международного оператора Accor.

Компания Becar Asset Management летом запустила апарт-отель We&I by Vertical на Большом Сампсониевском пр. А осенью девелопер начал продажи юнитов в двух корпусах апарт-отеля cOASIS на ул. Орджоникидзе.

В первом – апартаменты под брендом Ramada Encore by Wyndham (актуальные цены – от 191 000 руб./кв.м), во втором – первый в Петербурге коливинг YouCo на 774 юнита (от 165 000 руб./кв.м).

В декабре 2020-го ГК «ФСК» подписала соглашение с Best Western. Под этим брендом будет работать первая очередь строящегося проекта Zoom Apart на наб. Чёрной речки (на 847 номеров). По количеству номеров это будет крупнейший отель BW в России.

В конце года появилась информация, что CК «Монолит» возведёт отель на 932 номера на ул. Крыленко с тремя брендами Wyndham: Days Inn, Super 8 и AmericInn. Гостиничный оператор пока не подтверждает эти сведения – но и сама попытка показательна. CК «Монолит» завершает по соседству второй корпус апарт-отеля Wings.

Другая заметная тенденция – сочетание разных форматов в рамках одного проекта. Так, крупнейший комплекс апарт-отелей VALO объединяет пять различных форматов.

В комплексе Status by Salut! строится комбо-отель, состоящий из классической гостиницы Novotel (4*) и апарт-отеля Adagio Access (3*). У «Бекара» в проекте cOASIS будут апарты Ramada Encore by Wyndham, коливинг YouCo и апарт-отель Vertical. Во второй очереди проекта Docklands заявлены три формата.

Ещё один важный фактор: в этот сегмент пришли корпоративные инвесторы. Столичный фонд коллективных инвестиций «Рентавед» начал реконструировать аварийные дома под сервисные апарт-отели. Сейчас «Рентавед» реализует два проекта на Лиговском проспекте: открыты продажи в апарт-отеле имени Матильды Кшесинской (на 20 юнитов) и в комплексе имени архитектора Василия фон Геккера на 40 номеров.

Проверка на прочность

Менее радужная картина – в действующих апарт-отелях, которые из-за ограничений «пролетели» с высоким сезоном. Небольшой всплеск был в августе и начале сентября – за счёт активизации внутреннего туризма. Долгосрочных арендаторов на всех не хватает.

Управляющим приходится снижать цены. В среднем тарифы и заполняемость апарт-отелей за год снизились на 20–40% (в зависимости от уровня объекта и локации).

Но традиционные гостиницы и вовсе балансируют на грани катастрофы. По данным аналитиков Rusland SP Hospitality, по итогам 2020 года общая недополученная выручка петербургских объектов размещения составит 18,45 млрд. Средняя загрузка в 2019 году сократилась с 70 до 35%. Средний ADR составил 2800 рублей против 4500 рублей в 2019 году (минус 38%).

Алексей Мусакин, вице-президент Российской гостиничной ассоциации, считает такую оценку оптимистической. По его данным, загрузка классических отелей Петербурга в этом году упала практически до 10–15%. Вдобавок власти отменили новогоднюю ночь.

Управляющие гостиниц и апарт-отелей надеются, что ситуация начнёт выправляться в высокий сезон 2021 года. Если откроют границы...

Конечно, спад туризма влечёт снижение доходности апартаментов. Инвесторы уверены, что карантин – не навсегда.

Мнения экспертов

«В целом продажи в 2020 году оказались несколько больше, чем в 2019-м. В отдельные месяцы (летом) спрос и объёмы сделок в 1,5–2 раза превышали прошлогодние показатели. Количество ликвидных вариантов на рынке быстро сокращалось, а новые проекты не выходили, это привело к росту цен. В среднем по рынку, по нашим оценкам, они увеличились на 10–20%. Сейчас в сегменте апартаментов накоплен отложенный спрос. В 2021-м цены будут расти примерно на 4-5% за квартал, в зависимости от экономической ситуации в стране и общей конъюнктуры. На рынок будут активнее выходить международные отельные операторы. Кроме того, недооценён потенциал загородных апартаментов: думаю, в 2021-м мы увидим новые проекты в этой сфере. На волне пандемии некоторые компании отказываются от офисов, а коворкинги продолжают набирать популярность. Полагаю, они появятся и во многих апарт-проектах»
Марина Сторожева
директор по продажам Комплекс апарт-отелей VALO

«Уходящий 2020 год был абсолютно непредсказуемым, но в целом его итоги для нас оказались положительными. Весной произошёл спад продаж, но спрос в конце года превзошёл все ожидания. В целом продажи увеличились примерно на 30% по сравнению с 2019 годом, цены – на 15–20%. Убеждена, что в дальнейшем цены будут только расти. В нашей локации активно строятся крупные общественно-деловые комплексы («Лахта-центр», торгово-офисные комплексы, гостиницы, яхтенный порт и пр.), а также дороги, мосты и развязки. При этом объектов недвижимости для жизни в продаже остаётся всё меньше. Во время пандемии больше пользовались спросом апартаменты в комплексе «Лахта Плаза». Однако уже к осени спрос выровнялся, и сегодня примерно одинаково хорошо раскупают апартаменты и в «Лахта Плазе», и в «Лахта Парке». Мы готовим документацию по новым проектам, подробности объявим чуть позже»
Анна Прозорова
директор департамента недвижимости ООО «Лахта Плаза»

«Мы не пересматривали программы доходности, они декларируются на третий год операционной деятельности отеля, когда его загрузка достигает 60%. Первая очередь инвест-отеля «Интуит» уже вводится в эксплуатацию, мы разработали поддержку собственников программой «Бизнес – гарантированный доход». По этой опции инвестор в течение года с запуска отеля – вне зависимости от загрузки – получает не менее 20 000 рублей в месяц. Это минимальный фиксированный доход. Всё, что номер заработает выше этой суммы, также перечисляется собственнику. В других проектах, запуск которых запланирован на 2022-й, мы тоже сохраняем программы гарантированного дохода. Собственникам юнитов инвест-отеля «Интуит» ключи передадим до 30 июня 2021 года, операционная деятельность начнётся в третьем квартале. На 2021-й мы смотрим реалистично и не ожидаем традиционного высокого сезона во время белых ночей. Скорее всего, не стоит ждать полного открытия границ в ближайшем будущем. Основными приоритетами станут долгосрочная и среднесрочная аренда. Внутренний туризм поможет, но это будет краткосрочная аренда на выходные. Тем не менее мы постоянно ищем решения, которые помогут увеличить доход собственников номеров в наших отелях»
Екатерина Лисовская
генеральный директор УК «Плаза Отели» PLAZA LOTUS GROUP

«В этом году высокого сезона в Петербурге не было. С апреля по июнь количество бронирований и средний тариф оказались минимальными. Максимальная загрузка пришлась на август. В среднем тарифы и заполняемость, в зависимости от типа объекта, за год снизились на 20–40% (если сравнивать с 2019-м). Доля долгосрочных бронирований в период локдауна была порядка 70%. С мая 2021-го мы ожидаем увеличения числа бронирований за счёт постепенного открытия границ, снижения напряжения в обществе и активизации внутреннего туризма. При этом, возможно, мы увидим значительное снижение среднего чека по сравнению с 2019-м»
Евгения Гиль
директор по развитию сети отелей Vertical

Первый против пандемии

1 марта в комплексе апарт-отелей VALO начались продажи номеров под брендом Mercure международного оператора Accor.

Первые уровни этого корпуса отведены под объекты инфраструктуры, с 4-го по 8-й этаж разместится классический отель Mercure 4* на 160 номеров, выше – 320 юнитов Mercure Residence 4*.

VALO – крупнейший комплекс апарт-отелей в Петербурге. Он рассчитан на 3655 юнитов и расположен напротив метро «Бухарестская». Кстати, VALO уже два года демонстрирует самую высокую динамику продаж среди сервисных апартаментов. Чтобы обеспечить заполняемость и сгладить сезонный фактор, в комплексе предусмотрено пять различных форматов.
Первые две очереди проекта распроданы, на рынок выведена третья. Более 1000 номеров переданы в управление УК VALO Service.

«Вертикальный» запуск

Апарт-отель We&I by Vertical, построенный Becar Asset Management на Большом Сампсониевском пр., победил в ежегодной международной премии «Рекорды рынка недвижимости – 2020» в номинации «Недвижимость для инвестиций №1». При разработке концепции эксперты Becar опирались на европейский опыт.

Уменьшены размеры номеров (от 12 кв.м), внедрены элементы коливинга: более 1000 кв.м выделено под пространства для общения и работы. В составе отеля есть восемь номеров, схожих с хостелом: каждый – на несколько гостей с отдельными спальнями-«капсулами» и общей зоной. Весь номерной фонд (420 юнитов) выкуплен частными инвесторами, управляет объектом УК Becar.