На старте никто не ждет
Идею о том, что для каждого возраста есть города, максимально соответствующие его потребностям, вбросил в общество почти двадцать лет назад экономист и социолог Ричард Флорида. Реальность, как всегда, оказалась сложнее. Жизнь в городах с интересной средой и яркими возможностями неподъемно дорога для тех, кто запускает стартап или только начинает путь в профессии. Нередко их энергия и первые заработанные деньги идут на создание новых точек роста — там, где никто и не ждал.
По разным оценкам, от 35 млн до 40 млн цифровых кочевников перемещаются по свету в поисках мест, где им захочется обосноваться. К этому числу добавляются те, кто стремится к оседлости. Они приводят в страну пребывания деньги, иногда создают рабочие места, обеспечивают спрос на аренду жилья, товары и городские сервисы — и гонят цены на недвижимость вверх.
Мода — дело государственное
Государства демонстрируют разную степень заинтересованности в том, чтобы привлечь и удержать «перелетных птиц», основное требование которых — максимум личной и финансовой свободы. Именно это, а не мода, климат или университетская среда превращают города в магниты для специалистов и предпринимателей в возрасте от 25 до 40 лет.
К настоящему моменту так называемые nomad-визы (буквально «визы кочевников», только цифровых) действуют в 66 странах. Условия их выдачи (требуемый уровень дохода, сроки пребывания, налоговый режим) довольно похожи, но почему в одном случае возникает мода на определенный город, а в другом нет?
«Мода — результат правильно выстроенного маркетинга. Топовые локации создаются благодаря целенаправленной работе правительств и муниципалитетов, которые занимаются продвижением городов, деловой среды, налогового режима и иммиграционных сервисов. Они сделали это своей стратегией и активно инвестируют и в эту политику, и в создание соответствующей инфраструктуры», — утверждает управляющий партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева.
«Мы видим, как государства повсеместно сокращают иммиграционные программы, связанные с инвестициями, и облегчают приезд молодым талантам и цифровым кочевникам, — отмечает главный редактор Prian.ru Филипп Березин. — Но срабатывает это по-разному. Например, практически одинаковые по условиям программы для цифровых кочевников сделали Испания и Италия. Но Испания демократичнее, бюрократические барьеры там ниже, и программа прекрасно работает. А в Италии она не работает совсем».
Второй ключевой аспект — наличие свободного жилья на рынке аренды вкупе со строящимися проектами. Постоянно пополняющееся предложение не снижает ставки, но в какой-то степени приостанавливает их рост. Поэтому точками притяжения для экспатов чаще становятся туристические центры: их рынок недвижимости обычно формируется с запасом на высокий сезон.
В топовую тройку молодежных городов-магнитов весной 2025 года эксперты уверенно включают Лиссабон, Дубай и Тбилиси, объединенные сочетанием нескольких универсальных факторов.
По словам Ирины Мошевой, «первый — понятный и прозрачный режим получения ВНЖ, отсутствие бюрократии, а также большой выбор вариантов ВНЖ для фрилансеров, наличие золотых виз. Второй — низкие налоги и простое их исчисление, специальные налоговые программы, налоговые каникулы. Далее — сложившееся или быстро формирующееся комьюнити и наличие инфраструктуры (коворкингов, устойчивого интернета в достаточном объеме для работы с видеофайлами, мест для проведения онлайн-совещаний). И, наконец, наличие в этих странах офисов IT-компаний, хантеров с предложениями удаленной работы, площадок для поиска заказчиков, нанимателей, сотрудников и контрагентов». Впрочем, каждый город добавляет в эту формулу свои переменные.
Место Одиссея
Легенда гласит, что Лиссабон был основан Одиссеем в ходе его странствий по тогдашней Ойкумене. Теперь это кажется символичным: это город, в котором много работают и классно живут, не собираясь оставаться насовсем. Всего за десятилетие здесь сформировалось одно из крупнейших цифровых комьюнити в мире — благодаря визам D2 для фрилансеров и D7 для получателей пассивного дохода, а теперь и nomad-визе, большому набору оснований для запроса ВНЖ. Включая ВНЖ за инвестиции (не требует проживания в стране), одному из самых коротких треков к получению гражданства и наличию налоговых каникул на доходы, полученные в других странах. Результатом стало создание экосистемы для стартапов, которая начиная с 2016 года увеличивала объем инвестиций на 30% ежегодно.
В 2022 году технологические компании, работающие в Лиссабоне, показали рост стоимости в 26 раз, до €21 млрд. А в 2024 году, по данным платформы TTR, Лиссабон получил €886 млн венчурных инвестиций — на 55% больше, чем в 2023 году. Только стартап-хаб Unicorn Factory Lisboa с 2022 по 2024 год обеспечил поддержку 820 стартапов и способствовал привлечению более €1 млрд.
К плюсам Лиссабона специалисты относят крупнейший хаб Cowork Central, международные мероприятия для IT-специалистов (осенний Web Summit, а теперь уже и Crypto AI 2024) и англоязычную среду. Кроме того, с 2017 года операторы вложили более €10 млрд в инфраструктуру для широкополосного доступа в интернет, и к началу 2025 года 5G-сети обеспечили 98% покрытия для всех проживающих в Португалии и практически 100% успешных онлайн-сессий.
Лиссабон начал выигрывать конкуренцию за экспатов у Лондона, Берлина и Амстердама, увеличил население агломерации до 3 млн человек и соответственно подорожал.
По оценке Александра Шарапова, основателя компании Becar и Российской гильдии управляющих и девелоперов, за краткосрочную аренду квартиры здесь платят в среднем €2500 в месяц, а при аренде жилья на год — €1200.
Город-сад в Персидском заливе
Населенный на 85% экспатами Дубай предлагает простую и быструю процедуру получения ВНЖ, доступную «визу фрилансера» ($3000–5000), нулевой НДФЛ, ряд недорогих возможностей для открытия компании и повсеместно слабый английский в качестве lingua franca*. Результат — рост населения примерно на 120 000 человек ежегодно, до 3,82 млн человек, большинство которых моложе 40 лет.
Привлекательными сторонами для ведения дел и работы в Дубае остаются IT-парк Dubai Internet City с 1600 технологическими компаниями, среди которых Microsoft, Google и IBM, широкополосный интернет, инфраструктура Dubai Silicon Oasis, где можно арендовать не только офис или места в коворкинге, но и лабораторию, наличие дата-центров и облачных платформ, а также государственного фонда поддержки стартапов. В прошлом году Палата цифровой экономики Дубая поспособствовала созданию и расширению 1210 цифровых стартапов, их оказалось на 120% больше, чем годом ранее.
«Дубай давно наладил индустрию по притоку людей и денег, — отмечает Ирина Мошева. — Кроме того, быстро растущий рынок Среднего Востока порождает рост потребности в специалистах. Из минусов — высокие расходы. Найти квартиру дешевле чем за $2000 в месяц вряд ли удастся».
По данным компании Knight Frank, с 2020 по 2024 год цены на недвижимость в Дубае выросли на 124%. В 2024 году цены на аренду в самых популярных районах поднялись на 20%. В феврале 2025 года был зафиксирован очередной рекорд в сделках с недвижимостью, и власти Дубая заговорили о том, что инфраструктура города перестала успевать за ростом населения.
Тбилиси — значит «теплый»
Тбилиси ворвался в топ всего за три года благодаря мощной волне релокантов из Белоруссии, России и Украины. Однако нельзя сказать, что магнитом для IT-специалистов и предпринимателей город с постоянным населением 1,2 млн человек стал неожиданно для себя. Режим e-residence** для предпринимателей, зарабатывающих на Amazon, Spotify, YouTube, eBay, Upwork и других цифровых платформах, Грузия ввела еще в 2020 году, и к середине 2022 года преимуществами такого резидентства воспользовались около 50 000 человек из 21 страны.
Однако безвизовый режим для граждан трех постсоветских стран, простая процедура регистрации бизнеса и дешевизна аренды и продуктов привели не только к мощному притоку цифровых кочевников, но и к структурным изменениям бизнес-среды. Тбилиси предлагает удаленным работникам и предпринимателям рабочие станции в коворкингах Fabrika, Terminal, Impact Hub, Mediathek, Regus, ANO OFFICE, KD4US, энергичное развитие широкополосной сети со скоростью от 100 мегабит до 1 гигабита в секунду по программе Log-in Georgia («Залогинься в Грузии») в партнерстве со Всемирным банком и EIB.
«В Тбилиси сейчас хорошо себя чувствуют те, кто делает бизнес на криптовалютах, — говорит Ирина Мошева. — Многие компании открыли офисы, в городе представлены крупнейшие криптобиржи — «Бинанс», «Байбит». Кроме того, квартиру в центре или в приличном районе можно снять за $400–500, таких цен ни в Лиссабоне, ни в Дубае просто нет». «Помимо недорогой аренды, Тбилиси симпатичен колоритом и простотой коммуникаций. В Дубае или Лиссабоне вы будете общаться с официальными органами на английском языке. Здесь представители государства говорят на русском», — добавляет Александр Шарапов.
Новый Сохо, новый Монмартр
Как ни странно, качество городской среды не играет определяющей роли в глазах экспатов. Иначе трудно было бы объяснить быстрое оформление молодежных комьюнити на Пхукете и Бали, во Вьетнаме и Камбодже. В Европе стремительно растущие сообщества молодых характерны для Пафоса, Лимасола, Барселоны и Белграда.
«Эти места привлекательны не только для россиян. На Кипр едут много немцев, англичан. Испания притягивает огромное число людей из Латинской Америки, Африки, Центральной Европы. Таиланд интересен китайцам и американцам. В принципе для появления в конкретном месте иностранного комьюнити важно, чтобы там можно было что-то развивать, открывать, начинать. А еще там должно быть тепло и вкусно. Без жестких проблем с местным населением, конечно», — считает Филипп Березин.
Некоторые эксперты отмечают, что сейчас в глобальном масштабе повторяется то, что раньше происходило с Монмартром в Париже или Сохо в Лондоне.
«Начинается все с благоприятного климата, недорогой аренды, английского языка и доступных перелетов. Важно, чтобы место обеспечивало чуть больше свободы, чем другие. Есть вероятность, что в таком месте появится сообщество людей с одинаковыми ценностями, к ним потянутся другие, возникнет интеллектуальная среда, творческая атмосфера, какие-то активности», — объясняет Александр Шарапов.
Разница с Парижем и Лондоном в том, что старт к освоению новых локаций дает не богема, а все, кто зарабатывает с помощью «цифры»: IT-специалисты, авторы видео- и текстового контента, дизайнеры, консультанты по личному стилю, преподаватели, переводчики и т. д.
Второе отличие в том, что у «пришельцев», помимо творческих и инвестиционных идей, есть деньги.
Однажды возникнув, сообщества экспатов создают мощный запрос на сервисы, к которым они привыкли дома. И сами же инвестируют в их развитие, начиная собственные стартапы или действуя в коллаборации с местным бизнесом.
Самая очевидная история — появление сервисов доставки, каршеринга, аренды байков, самокатов, велосипедов везде, где возникает более или менее крупное сообщество русскоязычных релокантов. Одновременно с ними открываются «свои» рестораны, бары, коворкинги, салоны красоты.
Следующим шагом становится создание культурной и образовательной среды: лекториев, книжных магазинов, курсов иностранных языков, танцевальных клубов, частных детских садов и школ.
«Здесь работает логика: мы этим пользовались раньше, хотим пользоваться здесь. А раз этого пока нет, то есть свободная ниша, надо ее заполнить, — объясняет Ирина Мошева. — Среди самых успешных историй, которые мне известны, — русские кондитерские в Дубае. Они популярны даже у местных».
«Те, кто приехал первым на Бали, на Майорку, в Таиланд, были терпимы к бытовым трудностям, жили в дешевых квартирах и устраивали андеграундные вечеринки. Те, кто пришел следом, требовательнее, но и сервисы уже присутствуют в большем объеме. Ждем подхода кавалерии. В Дубай она уже пришла и требует лакшери-услуг, мишленовских ресторанов, дорогих спортивных клубов. С Сохо и Монмартром в свое время произошло то же самое — они стали слишком дорогими для молодежи и ее экспериментов», — прогнозирует Александр Шарапов.
Ничего личного
Рынок недвижимости в городах с большими сообществами экспатов — это прежде всего рынок аренды. «В категории до 30–35 лет доля тех, кто выбирает аренду, больше 60%, независимо от того, где они живут. В случае с экспатами этот тренд усугубляется тем, что большинство из них не рассматривают свое место жительства как постоянное», — отмечает Ирина Мошева.
Живой рынок аренды питает такие форматы недвижимости, как сервисные офисы (коворкинги) и сервисное жилье (апарт-отели, коливинги, клаб-ливинги).
«Молодость — это всегда клубная история. Через совместное пользование можно получить то, что раньше могли иметь только состоятельные «взрослые» — комплекс с бассейном, кинозалом, лобби. Клаб-ливинг открывает возможность относительно недорогой аренды в интересном районе, а небольшая площадь квартирки компенсируется инфраструктурой дома и сообществом», — рассказывает Александр Шарапов.
Без коворкингов трудно представить жизнь цифровых кочевников.
Возможность арендовать рабочие места в розницу по цене от $80 до $300 имеет ключевое значение не только для фрилансеров и стартапов, но и для корпораций, которые так размещают удаленные команды (они являются пользователями 27,6% всех рабочих станций). В 2024 году мировой рынок коворкингов оценивался в $22,01 млрд, в 2025 году авторы Coworking Space Global Market Report ожидают $25,11 млрд, в 2026 году — $30,36 млрд. И этот рынок «физически» движется вслед за конечными пользователями — точки роста соответствуют местам притяжения digital-номадов.
Новые намагниченные
Мнения экспертов о будущих топовых локациях расходятся. «С точки зрения интересного молодежного комьюнити я бы выделил городские локации Юго-Восточной Азии (Пхукет, Бали, Вьетнам, Камбоджа). Цивилизация приходит в самые неожиданные места. Для культуры надо чуть больше времени. Из европейских направлений быстро развивается Кипр. Для россиян особую привлекательность имеют городские центры Испании, Сербии и Черногории. Они дают доступные возможности получить определенный статус и начать жить в Европе. Все зависит от того, насколько раскованной будет политика государств в конкуренции за молодые таланты. Сюрпризы могут возникнуть там, где никто не ждал. Например, в Хорватии существует интересная программа для цифровых кочевников, и теперь комьюнити из нескольких сотен россиян уютно расположилось в Загребе. Не хаб, но в масштабах страны — точка роста», — считает Филипп Березин.
«В 2025 году топ-3 точно сохранится, по крайней мере для русскоязычных экспатов. У азиатских локаций невероятный потенциал, но выходцы из России и Восточной Европы теряются на фоне огромного азиатского комьюнити из Китая и Индии. Если говорить про Средний Восток, то Маскат, столица Омана, работает над привлечением релокантов в свою юрисдикцию: там создают IT-парки, заводят офисы крупнейшие IT-компании. Если Саудовская Аравия сумеет обеспечить более легкую легализацию бизнеса и проживания, а также большую открытость страны, то у Эр-Рияда есть потенциал, чтобы составить конкуренцию Дубаю», — полагает Ирина Мошева.
«В Эр-Рияде происходят огромные изменения, формируется деловой центр. Они постепенно и аккуратно вырастили общество с внутренним запросом на модернизацию. Я бы сравнил его с Дубаем 2002–2004 годов, когда там толь ко начали продавать недвижимость иностранцам», — добавляет Александр Шарапов.
Рынок подтверждает интерес иностранных покупателей к Эр-Рияду, однако его активность влечет за собой рост цен, что потенциально может стать барьером для тех, кому меньше 40 лет. «В 2024 году объем сделок с жильем в Эр-Рияде вырос на 51,6%, спрос на квартиры в городе с 2023 года прибавляет по 44–45% в год. Средняя стоимость квадратного метра в столице достигла $1639 (+13,4% за год). Уровень заполняемости офисов класса А — 98,1%, что связано с притоком международных компаний, открывающих здесь региональные штаб-квартиры», — приводит цифры владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.
В горизонте 20–30 лет в числе модных у молодежи хабов могут неожиданно оказаться Афины и Буэнос-Айрес, добавляет Александр Шарапов: «Новые направления есть всегда».