Частные инвесторы переезжают в апартаменты
Сервисные апартаменты и апарт-отели в Петербурге стали логичной альтернативой инвестициям в жилые новостройки. Хорошо заработать на последних смогли те, кто купил их в начале 2020 г. Теперь же получить достаточный уровень дохода от «пенсионной однушки» вряд ли получится.
Переход инвесторов с рынка жилья на рынок сервисных апартаментов и апарт-отелей не стал эксклюзивной ситуацией только для Петербурга или даже России – он характерен для всех развитых экономик. Точно сказать, сколько частных инвесторов в этом году перешли из одного сегмента в другой — сложно. Однако спрос растет и это доказывают цифры.
В первом полугодии 2021 года объем сделок на рынке апарт-отелей 3 и 4 звезды в Петербурге составил более 2 тыс. юнитов – на 54% больше, чем за аналогичный период 2020 г., и почти в 3 три раза больше, чем за январь–июнь 2019 г. В сегменте сервисных апартаментов продажи за первые 6 месяцев превысили прошлогодние результаты (за тот же период) более, чем в три раза. Загрузка апарт-отелей в условиях пандемии постоянно менялась. Из-за отсутствия привычного потока туристов многим проектам пришлось перестроиться на средний и долгий сроки – гибкость формата дает такую возможность. В итоге на данный момент заполняемость апарт-отелей составляет примерно 75-80%.
Несмотря на нестабильное состояние рынка и снижение турпотока, динамика была позитивной. Это связано как с увеличением нового предложения, так и с повышением привлекательности сегмента для инвесторов. В Петербурге исторически сформировалось большое предложение сервисных апартаментов и апарт-отелей. С 2017 года их доля в общем объеме предложения не падала ниже 50%, а к середине 2021 года достигла 89%.
Город, во-первых, близок к Европе, а во-вторых – в принципе очень интересен и для туристов, и для молодежи. В Петербурге сегодня только студентов около 500 тыс. человек. И примерно половина из них – приезжие. Здесь огромный спрос на арендное жилье. А есть спрос – есть и предложение.
В развивающихся странах символом инвестиций остается однокомнатная квартира. Просто потому, что все мы жили в таких квартирах. Однако сегодня она практически перестала приносить инвестору доход, еще один огромный минус в том, что она сложна в управлении. Когда инвестор вкладывает деньги в сервисные апартаменты, он освобождает себя от многих проблем – начиная с организации клининга и до оплаты коммунальных услуг. Однако у апаратаментов есть и свои недостатки: в них нельзя прописаться. Тарифы за коммунальные услуги – выше.
Если смотреть глобально, то и апартаменты, и жилье защищаются ФЗ 214. Однако с апартаментами есть некоторые возможные проблемы. Во-первых, нерадивые застройщики могут продавать их не по ФЗ 214, а другие – и вовсе под видом апартаментов могут продавать парковку. Второй минус заключается в том, что, покупая псевдо-жилье, вы можете по факту получить объект, не отвечающий СНИПам и СанПинам, например, по освещенности. УК может из рук вон плохо им управлять, а в соседней квартире разместится, например, офис или салон красоты. В итоге ликвидность сильно упадет, как и доходность от сдачи в аренду. Ставка аренды будет той же, что и в случае с квартирой, однако сопутствующие расходы – выше.
При всех недостатках потенциал будущего развития апартаментов все еще велик. Его надо оценивать с двух сторон: спроса и предложения. Спрос на сегодняшний день только растет. Особенно на молодежные коливинговые форматы. Людей в возрасте от 20 до 35 лет, которые стремятся к такому типу саморазвития и жизни, около 20-30%, и эта доля постоянно увеличивается. И предложение апартаментов в Петербурге пока стабильно отстает от спроса.
Востребованность апартаментов будет расти вместе со снижением ввода жилья в Петербурге. В октябре 2020 г. власти города объявили о том, что им удалось договориться с Минстроем о снижении установленного ранее ежегодного объема строительства жилья в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». Изначально по нацпроекту должно было строиться 5,5 млн кв. м в год, теперь же этот объем снизился до 3,047 млн кв. м в 2021 г.
Ежегодно в Северной столице в последние годы покупалось 4 млн кв. м. Это значит, что скоро на рынке образуется дефицит недвижимости для проживания. Соответственно, цены вырастут как на жилую недвижимость, так и на апартаменты. В 2022 г. они могут увеличиться на 15-20% в обоих сегментах.