Областное перераспределение
До последнего времени в Ленинградской области две трети спроса концентрировалось во Всеволожском районе как самом близком к Петербургу. На втором месте был Ломоносовский район. Но с уменьшением количества свободных участков под строительство девелоперы все чаще смотрят на южные направления.
Эксперты отмечают, что в 2021 году вектор интереса девелоперов сместился в сторону периферийных и областных локаций. Это обусловлено дефицитом земельных участков в черте Петербурга и рекордным повышением цен на «первичку» на протяжении 2020–2021 годов. По данным Colliers, превалирующая доля приобретенных в 2021 году участков (около 80%) приходится на периферийные районы и ближайшую Ленобласть.
Что касается предложения жилья в Ленобласти, то сейчас оно крайне структурировано, есть определенные области, которые востребованы у застройщиков. Пока наибольшие объемы предложения сконцентрированы в Ломоносовском районе и Мурино. «Мурино развивается за счет соседних территорий (Лаврики и Бугры), Ломоносовский район стал осваиваться позже, здесь достаточно много участков под застройку. Объем строительства в Муринской агломерации можно оценить в 760 тыс. кв. м, в Ломоносовском районе — в 1320 тыс. кв. м. Но если оценивать темпы продаж, то интерес покупателей к северным территориям традиционно выше»,— отмечает Ольга Ульянова, директор по маркетингу «Полис Групп».
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», 74% областного спроса приходится на Всеволожский район, где активно развиваются близкие к городу локации: Бугры — Мурино, Кудрово, Янино, из новых «точек роста» — Новосаратовка. На втором месте — Ломоносовский район, где расположены такие активно развивающиеся локации, как Новогорелово и Новоселье.
По словам Андрея Троицкого, руководителя отдела продаж группы компаний «Штаб», причина в том, что эти районы расположены ближе всего к городу. Путь до Петербурга отсюда может составлять от получаса до нескольких минут. Также здесь наиболее развита инженерная инфраструктура, есть доступ к коммуникациям.
Районы с перспективой
По словам Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, рынок недвижимости Ленинградской области развивается быстро. «Ранее мы наблюдали активную застройку Всеволожского района, поселка Бугры и других локаций. Сегодня, на мой взгляд, самый недооцененный и одновременно перспективный район — юг Ленобласти, территория за Пулковскими высотами. Мы видим там достаточно большой потенциал»,— отмечает эксперт.
По словам Дмитрия Канунникова, заместителя генерального директора ГК «Запстрой», южные районы — Ломоносовский и Гатчинский — активно конкурируют с Пушкинским (Шушары) и Красносельским районами Петербурга. Сейчас там реализуются 16 проектов, возводится около 1460 тыс. кв. м жилья. И потенциал еще не исчерпан.
В апреле этого года Гатчина получила статус столицы Ленинградской области, что, по мнению экспертов, не могло не сказаться на спросе.
«Гатчина, которая де-факто входит в состав петербургской агломерации и является самым крупным по численности городом Ленинградской области, действительно обладает большим потенциалом для развития. Сегодня это комфортный для проживания город с необходимой торговой, транспортной, коммерческой и социальной инфраструктурой. Здесь расположены объекты культурного наследия международного значения (дворцовые, парковые ансамбли и др.), которые по красоте не уступают Петергофу и Пушкину»,— поясняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
По словам Александра Ванчуры, председателя правления концерна «Русич», в Гатчинском районе находятся 64 жилых комплекса (включая строящиеся и построенные), но из-за высокой конкуренции и удаленности от КАДа здесь относительно невысокая стоимость квадратного метра.
При этом за время, прошедшее после получения нового статуса, средняя цена жилья в Гатчине выросла почти на 8%. «В среднем сейчас стоимость одного квадратного метра на первичном рынке в этой локации составляет 121,7 тыс. рублей. Самые бюджетные варианты вторичного жилья варьируются от 32 тыс. рублей до 74 тыс. рублей за кв. м. Для сравнения: во Всеволожском районе рост цен за год составил более 47%»,— добавляет Антон Мороз, вице-президент Национального объединения строителей.
Недооцененные территории
По словам экспертов, пока крайне медленно развиваются приграничные территории к северу и северо-западу от мегаполиса — Сертолово, Порошкино.
«В Сертолово есть точечные проекты, но до массового освоения пока дело не доходит, в том числе из-за удаленности от Петербурга. К району Порошкино застройщики только начинают присматриваться, этому способствует активное строительство в районе Парнас и расширение застройки агломерации Мурино / Бугры. Территории, которые находятся в мини-городах, таких, как Шлиссельбург, Кировск, вообще практически перестали развиваться также из-за своей отдаленности»,— отмечает Ольга Ульянова.
При этом, по мнению Андрея Троицкого, Кировский остается достаточно перспективным районом Ленинградской области. «На данный момент земля здесь недорогая, спрос небольшой. Основной причиной этого были пробки на Мурманском шоссе. Но до конца года должна закончиться реконструкция трассы, что позволит добираться до города не за два часа, а за 30–40 минут»,— отмечает он.
Недооцененным районом, по мнению эксперта, является Тосненский. «Там есть места с красивым лесом, водоемы, не забитые толпами отдыхающих, а при наличии новой платной трассы добираться туда быстро и удобно»,— резюмирует господин Троицкий.
Областные перспективы
Эксперты считают, что развитие рынка недвижимости в Ленинградской области продолжится, в том числе, потому, что, несмотря на общий рост цен, разница с Петербургом по-прежнему остается значительной.
По словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers, рекордный рост цен на жилье и снижение доступности льготной ипотеки стимулировали интерес покупателей к периферийным локациям. «Однако и здесь мы наблюдаем повышение стоимости квадратного метра: по данным Colliers, в третьем квартале 2021 года средний чек оказался на 30% выше, чем год назад, и на 50% выше, чем два года назад. При этом количество зарегистрированных с первого по третий квартал 2021 года сделок в Ленобласти осталось на уровне прошлого года»,— отмечает она.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, за последний год цены на недвижимость в Ленинградской области росли с разной интенсивностью. В самом популярном Всеволожском районе рост в сегменте масс-маркет составил 32,2% за 11 месяцев 2021 года, в Ломоносовском районе — 21,4%. Сейчас стоимость недвижимости в областных объектах в среднем на 30% ниже, чем в городских новостройках аналогичного сегмента.
«Сегодня наиболее дорогое жилье в области реализуется в Кудрово. Ограниченное предложение толкает цены вверх. Стоимость квартир в этом районе сейчас приближается к уровню города и составляет около 160 тыс. рублей за кв. м. Наиболее бюджетное жилье можно найти в Гатчинском районе — некоторые локации здесь одновременно имеют отличное транспортное сообщение с Петербургом, и при этом в них можно найти квартиры стоимостью около 2 млн. рублей. Средняя стоимость одного «квадрата» в Гатчинском районе, по нашим оценкам, составляет всего 116 тыс. рублей за кв. м»,— добавляет Дмитрий Канунников.
Основными тенденциями на областном рынке недвижимости, по словам Андрея Троицкого, остаются прежде всего высокий спрос на покупку и аренду жилья, в том числе участков и домов, и стремительно заканчивающиеся свободные земельные пулы в ближайшем радиусе Петербурга (10–20 км).
Дмитрий Канунников отмечает изменения, которые произошли в портрете покупателя жилья в области. «Все чаще покупают жилье для себя, для улучшения жилищных условий, причем таким покупателям крайне важно, чтобы заехать можно было вскоре после получения ключей. В связи с этим популярностью пользуются квартиры с отделкой. Например, в нашем проекте ЖК «Ново-Антропшино» популярны также предложения с меблировкой. При этом вариант без отделки выбирают меньше 30% покупателей»,— поясняет он.
«В целом среди всех районов Ленобласти покупатели отдают предпочтение тем пригородным локациям, в которых уже идет активное строительство. Поэтому дальнейшее развитие территорий и динамика спроса будут зависеть от активности девелоперов, от улучшения транспортной доступности и от насыщенности локаций объектами социальной инфраструктуры»,— заключает Ольга Трошева.