Инвестиции в ГАБ! Как изменился рынок готового арендного бизнеса?
По данным недавнего исследования, проведенного аналитиками инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» и бизнес-клуба «Московские сделки», большинство частных инвесторов в России считают лучшим вариантом вложения средств покупку готового арендного бизнеса (ГАБ) – коммерческого помещения с долгосрочным арендатором. ГАБ самым инвестиционно-привлекательным среди всех типов недвижимости считает практически каждый пятый инвестор – 18,81% от общего числа опрошенных.
При этом рынок ГАБ оказался под прямым ударом пандемии и связанных с нею ограничений.
Что изменилось в сегменте за время «коронакризиса»? Какие объекты стали самыми надежными и прибыльными? На какие критерии обращать внимание при выборе ГАБ?
Об этом и не только расскажем вместе с экспертами.
Общая нестабильность и возросшие риски
Именно в пандемию мы по-настоящему поняли, что такое быстрые и неожиданные перемены. Многие бизнесы, арендующие торговые помещения, оказались в прямой зависимости от ситуации, что существенно пошатнуло ликвидность ГАБов с такими арендаторами. Сильно пострадали салоны красоты, ломбарды, цветочные магазины, кофейни и рестораны, гостиничная сфера, объекты спортивного назначения.
«Сложнее всего приходится общепиту, поскольку риски заболеть в таких заведениях высоки, высок и отток людей. Пока отрасль не восстановилась, инвестирование в соответствующие форматы рискованно», ‒ говорит Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна».
Появились и риски общего плана, например, вероятность приостановки работы на неопределенный срок, поэтому у инвесторов нет гарантий, что их арендатор не съедет в любой момент. Из-за этого в сегменте готового арендного бизнеса стало трендом смещение вектора спроса в направлении арендаторов, не восприимчивых к Сovid-19.
«Произошел явный перекос в сторону продуктовых магазинов, аптек и всего, что не закрывается в пандемию. Это касается и точек выдачи интернет-магазинов. Активно открываются всевозможные доставки. В этом году из-за краткосрочных ограничений объекты стрит-ритейла не так сильно пострадали, поэтому они потихоньку восстанавливаются, а вакантных площадей становится все меньше. Ставки аренды находятся в стагнации, но неизбежно будут расти», ‒ отмечает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.
При этом, как отмечают эксперты, далеко не все сегменты рынка коммерческой недвижимости пострадали от пандемии.
«Достаточно уверенно чувствовала себя офисная недвижимость. Но существенные потери понесла инфраструктура бизнес-центров: столовые, кафе, автомойки, химчистки», ‒ утверждает Феликс Блинов, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал».
А другие и вовсе не видят прямой зависимости между развитием ситуации на рынке продажи готового арендного бизнеса и пандемией.
«Не могу сказать, что изменения, которые сейчас происходят, связаны с истерией вокруг ковида, так как, несмотря на риски, коммерческая и торговая недвижимость все равно являются самым стабильным и устойчивым активом с точки зрения сохранения денег и позволяют получать доходность хотя бы на уровне реальной инфляции», ‒ говорит Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.
Неоднозначное падение доходности
Доходность проектов в сегменте готового арендного бизнеса, как и ожидалось, снизилась, а срок окупаемости, наоборот, вырос. Как отмечает Катерина Соболева, в стрит-ритейле разрыв между растущей стоимостью и стагнирующей ставкой аренды «приземлили» инвесторов. Но при этом от роста стоимости выиграли инвесторы, которые использовали стратегию перепродажи.
«Даже в центре Москвы некоторые объекты продаются с прогнозируемой окупаемостью в 12 лет, а не 10, как раньше», ‒ утверждает Евгения Мельникова, директор департамента инвестиционных сделок Point Estate.
По некоторым объектам в определенный момент времени доходность даже «скатилась» до нуля, а процесс восстановления идет достаточно медленно. И это вполне объяснимо, так как изменения произошли не только на рынке ‒ поменялось сознание и потребительское поведение людей, добавляет Феликс Блинов.
Кто-то, напротив, «поднялся».
«Выросла доходность складских объектов. В связи с большим спросом их стоимость в период пандемии росла», ‒ рассказывает Ольга Кашкарова, инвестиционный директор компании «Ориентир».
Но в целом ситуация с доходностью в сегменте ГАБ достаточна благоприятна для инвесторов.
«На самом деле стабильный рынок готового арендного бизнеса в Москве сформировался всего два года назад. Он прошел много трансформаций, но один фактор объединял практически все сегменты ГАБов ‒ это период окупаемости в 8 лет (примечание редакции – доходность в 12,5% годовых). Это было нормой и главным показателем ликвидности. Главной проблемой того времени был дефицит хороших предложений. С приходом пандемии малый бизнес пошатнулся. Следовательно, те, кто еще вчера купил ГАБы с 8-летним сроком окупаемости, начали пересчитывать доходность в надежде решить новую и незнакомую проблему. Но сейчас мы увидели, что рынок только набирает обороты, и инвесторы совсем не потеряли интерес к ГАБам. Но вместе с интересом стало появляться все больше предложений. Те, кто говорит, что сегодня сложно найти ГАБ окупаемостью в 8 лет явно заблуждаются. Рынок захлестнула новая волна, которую я бы назвал эффектом привыкания. Теперь мы снова ищем объекты окупаемостью в 8-10 лет, но в отличие от допандемийного времени, исчез дефицит, и каждый день появляются новые предложения», – рассказывает Павел Поликарпов, основатель и руководитель бизнес-клуба «Московские сделки».
Сегодня чаще всего окупаемость 10-12 лет имеют ГАБы с арендатором в лице сетевого ретейлера с договором от 10 лет. Остальные же предлагаются с 8-летней окупаемостью или честными 9 годами, включая все расходы.
«Еще необходимо учитывать, что существует достаточно большое количество ГАБов с недооцененной арендной ставкой. И инвестор может увеличить доходность вложения средств с помощью модернизации помещения, создав формат для более дорогого арендатора», – добавляет Павел Поликарпов.
В доказательство своих слов руководитель бизнес-клуба «Московские сделки» приводит несколько конкретных активов, которые можно купить в столице с «допандемийным» уровнем доходности.
Например, инвесторы могут приобрести за 96 миллионов рублей готовый арендный бизнес с арендатором в лице супермаркета сети «Верный» на Волжском бульваре. Арендный доход объекта ‒ 870 тысяч рублей. Таким образом, доходность инвестиций составит 10,88% годовых.
Доходность в 12% в год принесет инвесторам ГАБ с интернет-магазином «Самокат» на улице Вешняковской. Помещение площадью 223 кв. м с земельным участком обойдется в 35 млн и будет приносить 350 тысяч в месяц.
В свою очередь ГАБ в районе возле метро Жулебино – помещение с отдельным входом площадью 291 кв. м на первом этаже жилого дома, принесет инвестору 310 тысяч в месяц при цене 32 млн. То есть доходность достигнет 11,6% годовых.
Арендаторы с «иммунитетом»
Пандемия неоднозначно повлияла на ликвидность ГАБ. Одни, ранее считающиеся лучшими арендаторам, свои позиции потеряли, другие, наоборот, стали флагманами надежности. К последним эксперты относят продуктовые супермаркеты и аптеки, работающие при любых ограничениях.
Евгения Мельникова из Point Estate приводит в пример еще и алкомаркеты, поскольку во многих из них продукты занимают значительную часть ассортимента и, следовательно, такие магазины имеют право работать в период локдаунов.
В выигрыше остаются пункты доставки еды и выдачи товаров, а также другие объекты складской недвижимости. В данном сегменте ставка аренды растет и, соответственно, инвесторы в нем получают более высокий доход.
Дмитрий Томилин среди надежных выделяет крупных международных операторов, например, Louis vuitton. Но тут есть подводный камень ‒ надежные арендаторы как раз платят меньше.
Самыми рентабельными будут арендаторы небольших помещений от 30 до 150 «квадратов», ориентированные под продажу табака, печати, аптеку. Они за каждый квадратный метр платят максимальную ставку. А вот надежному оператору арендодатель обязан предоставить дисконт, что невыгодно», считает он.
Надежность не равна выгоде. Каждое предложение надо рассматривать сквозь призму своих целей и стратегии, Тем не менее, в стрит-ритейле это, безусловно, продуктовые магазины, аптеки, пункты выдачи, полагает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.
«С точки зрения покупки готового арендного бизнеса самая стабильная ситуация именно у объектов сопутствующей инфраструктуры жилых комплексов. Среди них наиболее надежными и выгодными, как представляется, выступают объекты площадью от 40 до 70 кв. м, где чаще всего открываются аптеки, салоны красоты, службы доставки и розничные магазины», ‒ утверждает Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101».
Также пандемия дала активное развитие некоторым новым форматам. Сейчас идет резкое развитие e-commerce. Операторы этого направления буквально выгребают с рынка все помещения от 30 до 100 кв. м. Резкий импульс к развитию получили dark store и dark kitchen.
«Поэтому все заняты поиском помещений под этот формат от 100 до 3 тысяч квадратных метро для районных магазинов. Причем такие подразделения запустили не только «Озон» и Wildberries, но и «Сбер-маркет», и даже «М-видео». Условно, если раньше помещение на 40 «квадратов» сдавалось за 70 тысяч рублей, то теперь интерес к ним послужит росту цены до 100 тысяч», ‒ говорит Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна».
Популярные факторы выбора помещений
В целом на фоне пандемии факторы ликвидности помещений не изменились. Определяющими по-прежнему являются площадь и локация. Конечно, всегда есть и индивидуальные запросы ‒ старые дома или новые ЖК, планировка и возможность обустройства зоны погрузки-разгрузки.
«Наиболее востребованы помещения площадью от 50 до 150 кв. м. Самые ходовые варианты ‒ 100 кв. м, они подойдут и алкомаркетам, и салону красоты, и кафе, и магазину сантехники. Самыми ликвидными являются торговые помещения на первых этажах жилых домов или встроено-пристроенные. А вот отдельно стоящие здания, напротив, пользуются куда меньшей популярностью», ‒ говорит Евгения Мельникова.
Дмитрий Томилин указывает на определенный спрос на помещения от 30 до 100 кв. м под ПВЗ, помещения под dark store и dark kitchen – от 100 до 3000 кв. м.
Интересно, что спрос на локацию претерпел некие изменения. При том, что прежнее значение имеют транспортная доступность и окружающая инфраструктура, он стал смещаться от центра в сторону окраин».
Антон Белых замечает, что основной спрос сейчас ‒ на помещения с аптеками, алкомаркетами, медицинскими центрами, продуктами площадью либо до 100 кв. м +/-, либо более 350 кв. м, которые подходят под размещение продуктовых супермаркетов. Все опасаются локдауна, куар-кодов, поэтому хотят видеть у себя в помещении максимально стабильных арендаторов, которые будут работать всегда. Тем не менее практически на любое сданное в аренду на нормальных условиях помещение сейчас есть спрос, так как это позволяет получать доход с первого дня работы.
«Наибольший спрос сейчас в бюджете до 25 млн руб., по такой цене очень мало стоящих предложений с готовыми арендаторами. Мы видим сокращение спроса на покупку помещений в центре Москвы, деловых районах, бизнес-центрах, зато инвесторы активно переориентировались на окраины и на большие ЖК, где спрос стабильно высок, и даже в случае закрытия арендатора найти ему замену по сопоставимым ставкам будет несложно», ‒ говорит эксперт.
По его мнению, наиболее доходными являются объекты, расположенные в местах с хорошей транспортной доступностью, в шаговой удаленности от метро, а также удобно расположенные относительно центра города или в районах, где активно развивается деловой кластер. Также важным является наличие рядом с объектом точек притяжения ‒ торговых комплексов, досуговых центров, спортивных объектов, экопространств и т.п.
В целом, как отмечают эксперты, надежность и инвестиционная привлекательность ГАБ зависит от целого ряда факторов ‒ удачной локации, качества строительства здания, эффективности управления этим объектом и его эксплуатации. С этой точки зрения, инвестиционно-выгодный объект может быть представлен в любом сегменте.