Петербургский рынок складской недвижимости ожидает резкого "охлаждения"
В 2022 году девелоперы планировали ввести в эксплуатацию более 370 тыс. кв. м качественной складской недвижимости в Петербурге. Однако текущая экономическая неопределенность, удорожание банковского финансирования и нарушение цепочек поставок существенно замедлили активность в этой сфере. По прогнозам консалтинговой компании "Коллиерз Интернешнл", к концу года показатель ввода складов может быть ниже на 50% от заявленных планов. Одновременно с сокращением объемов ввода, ожидают эксперты, будет расти количество незанятых складских площадей.
Перенос по времени
Сейчас в Петербурге на разных этапах проектирования и строительства находится более 550 тыс. кв. м складов. Более 80% из них приходится на объекты, находящиеся на начальных этапах стройки. На спекулятивные объекты приходится чуть более 200 тыс. кв. м, большинство их еще не перешли в фазу активного строительства.
"Мы ожидаем переноса сроков части анонсированных объектов на более поздний период. Особенно это касается складов, ввод которых заявлен на конец 2022-начало 2023 года. Рост неопределенности, волатильность курса рубля, нарушение цепочек поставок, удорожание банковского финансирования, динамичный рост стоимости и дефицит стройматериалов и рабочей силы — все эти факторы усложняют запуск новых проектов и создают условия для приостановки уже строящихся", — комментирует генеральный директор "Коллиерз Интернешнл" в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
На данный момент объем стройки, которая вышла из стадии котлована и с большой долей вероятности будет завершена в срок, составляет не более 120-150 тыс. кв. м. В результате, объем ввода складов в 2022 году может снизиться на 50% и более по сравнению с ранее объявленными планами. Гарантировано достроят и скорее всего, введут в эксплуатацию во втором квартале 2022 года новые объекты в составе складских комплексов Ahlers Logistic в Горелово (20 тыс. кв. м), ПСК "Новоселье" от ГК "Гепард" (19 тыс. кв. м), "Тродекс Логистик" в Шушарах (18 тыс. кв. м), "Октавиан" в Мурино (8 тыс. кв. м). С января по март в Петербурге и пригородах не было сдано ни одного объекта, отмечают эксперты.
Рост уровня вакансии
В "Коллиерз Интернешнл" уверены, что ухода с рынка ряда иностранных компаний, а также изменение цепочек поставок и возникающие логистические ограничения будут иметь отложенный эффект — у части арендаторов появится потребность в освобождении и сдаче в субаренду пустующих блоков. По экспертным оценкам, международные компании арендуют до 25% качественных складов.
По состоянию на конец марта уровень вакантных помещений на рынке качественной складской недвижимости Петербурга не превышает 1% (около 30 тыс. кв. м), в то время как доля "скрытой вакансии" находится на уровне 2-2,5% (порядка 100 тыс. кв. м).
"Если доля свободных площадей превысит показатель в 5-6% от общего объема рынка, ставки аренды могут начать снижаться. Рынок складской недвижимости уже перегрет, и, если собственники решат повышать ставки, клиенты будут активней оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей", — отмечает Андрей Косарев.
По данным IPG.Estate, в начале этого года ставки аренды на складские объекты класса А находились на уровне 750-850 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В — 600-650 руб. за кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов).
"Ждут стабилизации"
Схожие проблемы наблюдаются и в других секторах рынка. Как ранее сообщал РБК Петербург, застройщики в Северной столице начали откладывать вывод на рынок новых жилищных проектов. "Я знаю немало девелоперов Петербурга, которые новые проекты планировали запускать, открывать во втором квартале продажи и стройку, и сейчас из-за неопределенности останавливают новые проекты и ждут стабилизации ситуации", — рассказывал президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, основатель Becar Asset Managment Александр Шарапов.
По словам директора Dataflat.Ru (база данных по реализации новостроек и ценам на первичном рынке) Александра Пыпина чем хуже будет прогнозируемая экономическая ситуация, тем меньше вероятность вывода на рынок новых корпусов и проектов и больше поводов для согласования новых параметров проектного финансирования между банками и застройщиками. Это приводит к паузам в продажах и снижению объемов предложения на первичном рынке.