На креативных кластерах рано ставить крест
Почти 15 лет назад в Петербурге появился первый креативный кластер. В отличие от того времени сегодня ажиотажа вокруг их создания нет. Эксперты трезво оценивают как плюсы, так и минусы этого бизнеса. При этом потенциал его развития отнюдь не исчерпан, в том числе и инвестиционный.
Сегодня в Петербурге насчитывается, по данным Becar Asset Management, около полусотни креативных кластеров. Общая площадь оценивается экспертами примерно в 700 тыс. м2. В число самых крупных проектов, по данным Knight Frank St. Petersburg, входят «Порт Севкабель» (136 тыс. м2), «Новая Голландия» (78 тыс. м2), Design district DAA (48 тыс. м2), «Дом культуры» (25 тыс. м2), «Арт Муза» (13 тыс. м2).
В свое время власти Петербурга решили, что кому как не культурной столице делать ставку на развитие креативного сегмента экономики. Благо для этого все есть: вузы, готовящие творческих специалистов, недвижимость, освободившаяся в результате деиндустриализации, политическая воля. Так, в 2018 году появился закон о поддержке организаторов креативных пространств. Тогда власти рассчитывали, что такая поддержка позволит к 2030 году увеличить вклад креативных индустрий в формирование валового регионального продукта Петербурга с 7 до 12%. Судя по оценкам АСИ 2021 года, пока доля суммарной выручки всех организаций, приходящаяся на креативные индустрии, составляет 4%. Всего же в креативных отраслях Петербурга заняты 12% населения.
По мнению Игоря Кокорева, руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, сегмент креативных кластеров появился на удачно совпавших во времени нескольких трендах: растущий запрос на новый формат общественных пространств, наличие в городе значительного количества объектов, которые необходимо приспособить к современному использованию при небольших инвестициях, а также появление новых предприятий сервиса и торговли, где формат креативных кластеров также пришелся к месту по причине доступных ставок аренды и концентрации целевой аудитории.
Проблема в месте и концепции
Однако поначалу появлявшиеся как грибы после дождя креативные кластеры и пространства со временем столкнулись с проблемами. Одна из них связана с локацией. Как поясняет Игорь Кокарев, в целом модель кластера строится на балансе, с одной стороны, низких затрат на получение объекта – оптимально в управление или недорогую аренду, с другой — малых затрат в открытие и эксплуатацию, что позволяет держать конкурентоспособные ставки для широкого пула арендаторов. При этом такие объекты располагаются в весьма привлекательных местах. «В долгосрочной перспективе большая часть объектов, которые сейчас занимают креативные кластеры, может быть редевелопирована в объекты более высокого класса, что позволит лучше капитализировать преимущества локации», — поясняет Игорь Кокорев. По его словам, именно по такой схеме с рынка ушел некогда входивший в топ-10 по посещаемости кластер «Ткачи».
Еще одной проблемой для многих оказалась выбранная управляющими компаниями концепция. Как отмечают эксперты, если изначально креативные кластеры задумывались как места, где производятся интеллектуальные продукты или услуги, то, на чем можно зарабатывать, по факту многие из них превратились в досуговые пространства с перекосом в сторону общепита. Именно поэтому пандемия с ее запретами на проведение массовых мероприятий так сильно ударила по арендаторам креативных кластеров, а в итоге это вылилось в недовольство собственников зданий финансовыми результатами. Именно разочарование инвесторов, как писали СМИ, стало причиной смены ими управляющих компаний после пандемии. Так, изменения произошли в «Голицын лофт»: владелец креативного пространства «Бронка» групп» отказалась от работы с УК BS Art Development Group. А компания «Тандем-истейт», владеющая территорией, где размещалось пространство ArtPlay, стала развивать новый креативный проект — Design district DAA.
«Профессиональных управляющих компаний, понимающих особенности данной сферы, на рынке очень мало, — считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. — Я бы сказала единицы».
Крест ставить рано
Впрочем, несмотря на сложности, эксперты полагают, что ставить крест на креативных кластерах рано. В Петербурге слишком много промышленных территорий, не используемых по назначению, а также объектов культурного наследия, требующих приспособления под современное использование, отмечает Ольга Шарыгина. «С учетом того, что серый пояс города традиционно оценивается примерно в 30% от его территории, то потенциальный объем рынка креативных кластеров может составлять несколько миллионов кв.м., — считает эксперт. — Понятно, что вся «промка» не будет в итоге отдана этому сегменту. Думаю, что 1-1,5 млн кв. м — вполне реальный объем».
Игорь Кокорев тоже полагает, что перспективы есть. По его словам, недостатка в объектах, которые можно было бы отдать под креативные кластеры, в ближайшие 10–20 лет скорее всего не предвидится. Другое дело, что речь уже будет идти не о такой удобной локации как в случае с первыми проектами. «Впрочем, понятие «удобства доступа» с развитием транспортной системы города будет также меняться», — уточняет эксперт.
В Комитете по инвестициям на вопрос о перспективах креативных кластеров ответили, что в настоящий момент инвестиционных проектов с формулировкой «креативные кластеры» нет, но есть запрос на развитие общественных пространств. «Такие инвестиционные проекты не только повышают туристическую привлекательность, улучшают качество городской среды и жизни горожан, но и увеличивают бюджет города и создают новые рабочие места», — пояснили в ведомстве.
Самый крупный инвестиционный проект из их числа, который находится в развитии, — «Остров фортов» в Кронштадте. Он был запущен в 2019 году и находится под патронажем президента РФ. Проект предполагает создание на территориях общей площадью более 100 га, прилегающих к Каботажной гавани, нового городского кластера образовательной и рекреационной направленности с комфортными общественными пространствами. Кластер создается поэтапно. Как сообщали СМИ, в 2022 году только на реконструкцию трех фортов правительство РФ выделило из федерального бюджета 1,1 млрд рублей. Основная же часть финансирования приходится на помощь спонсоров и меценатов. За три года ведущихся работ привлечено 40 млрд рублей, сообщала в свое время пресс-служба «Острова фортов».
По словам Ольги Шарыгиной, креативные кластеры инвестиционно-привлекательны настолько же, насколько привлекателен любой другой бизнес в коммерческой недвижимости, если есть идея, концепция, команда, управляющая компания, не космические кап. затраты и еще ряд удачных факторов. «Если все это есть, то даже в текущих условиях речь может идти о 8-10 годах окупаемости, — говорит Ольга Шарыгина, — Другой вопрос, что срастить эти факторы не всегда удается. Поэтому инвестиционная привлекательность каждого отдельного кластера должна оцениваться индивидуально. Тут нет общей формулы».