Коворкинги прогнулись под работу
Наличие на рынке неиспользуемой офисной недвижимости и стремление арендаторов заключать договоры с гибкими условиями стимулировали резкий рост сегмента коворкингов. Ввод таких пространств в январе—августе более чем на 30% превысил показатель за весь прошлый год и стал рекордным. Но часть операторов коворкингов осторожно подходят к экспансии из-за роста вакантности в сегменте в связи с ужесточением конкуренции и уходом с рынка иностранных компаний.
По итогам января—августа 2022 года в Москве введено 15 новых коворкингов площадью 104 тыс. кв. м. Это на 30,4% выше показателя за весь 2021 год и превышает все годовые результаты прошлых периодов наблюдения, говорится в исследовании Knight Frank. Так, в 2019 году было введено 53 тыс. кв. м гибких офисов. До конца этого года, по расчетам консультантов, анонсирован ввод еще 33 коворкингов площадью 143 тыс. кв. м.
Таким образом, по итогам 2022 года общий ввод площадей может достигнуть 247 тыс. кв. м.
На явный рост ввода коворкингов обращают внимание и в Becar Asset Management, где по итогам года ждут появления 270 тыс. кв. м новых площадей. В Nikoliers говорят о 221 тыс. кв. м.
По оценкам Knight Frank, в Москве сейчас 366 тыс. кв. м коворкингов — около 2% от общего объема офисов. Активный рост гибкого формата происходит во многом на фоне спада в сегменте классических офисов. В Knight Frank подсчитали, что за первые восемь месяцев этого года в Москве было введено всего 40 тыс. кв. м офисов, что стало одним из самых низких показателей за историю наблюдений. А операторы коворкингов активно осваивают помещения в существующих бизнес-центрах на фоне роста вакантности последние два года.
Активность операторов коворкингов частично подпитывается запросами со стороны собственников зданий, которые не знают, что делать с пустующими площадями, считает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Хотя, добавляет она, в большей степени операторы ориентируются на спрос.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина уточняет, что многие арендаторы «снижают горизонт планирования и ищут варианты с более гибкими условиями входа и выхода в договор».
Средний срок аренды коворкингов — два-три года против трех—пяти лет в сегменте классических офисов, указывает она. По словам госпожи Зиминой, такие объекты часто находятся в ключевых деловых районах.
Гендиректор сети коворкингов «Ключ» Георгий Голенев подтверждает, что компания получает много предложений из-за высокой скрытой вакантности офисного рынка в целом: «Операторы занимают высвобождающиеся площади с готовым ремонтом или даже выкупают контракты игроков, уходящих с рынка». Конвертацию классических офисных площадей в гибкие с помощью операторов он называет одним из векторов развития на рынке. Для собственников часто эффективнее отдать помещение в управление профильным арендаторам, добавляет управляющий партнер сети SOK Ирек Аллаяров. По его словам, самостоятельно управлять гибкими пространствами не так просто.
«Ключ», по словам господина Голенева, осторожно подходит к выбору локаций. «Рынок коммерческой недвижимости снова стал рынком покупателя»,— указывает он. Директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская отмечает, что активно вводят новые площадки в основном молодые операторы коворкингов, а более опытные игроки выбирают сдержанную стратегию, ориентируясь на запросы конкретных арендаторов. Хотя управляющий партнер сети BusinessClub Мурад Дамиров говорит, что расширяют свой портфель сейчас и профессиональные операторы.
Осторожная стратегия части участников рынка легко объяснима с учетом роста вакантности в сегменте.
Если в мае, по оценкам Knight Frank, были свободны 23% площадей коворкингов, то в августе — уже 29%. Средняя стоимость рабочего места за аналогичный период практически не изменилась, сохранившись на уровне 39,9 тыс. руб. в месяц. Мария Зимина такую динамику связывает преимущественно с открытием новых площадок. А Ольга Шарыгина объясняет рост вакантности уходом иностранных арендаторов и закрытием небольших местных IT-компаний.