Баром за амбаром
Бум внутреннего туризма и уход иностранных арендаторов в самых привлекательных местах Москвы и Петербурга, возможно, помогут барным улицам стать, наконец, отдельным форматом коммерческой недвижимости в России.
Столицей барной культуры страны остаётся Петербург – на популярных «барных» улицах (Рубинштейна, Белинского, Жуковского, Некрасова, части Большого проспекта П.С.) она прижилась, как нигде, считает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга, партнёр IPG.Estate. Больше всего площадей владельцы баров арендуют на Рубинштейна, Белинского, Жуковского, Некрасова и на Литейном проспекте, соглашается Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St.Petersburg. Некоторые из улиц имеют уже многолетнюю «барную» историю: например, улица Рубинштейна получила барно-ресторанный статус еще в середине 2000-х; при этом первое заведение там открылось в 1994 году (Mollie`s Pub).
В большинстве случаев барные улицы в Петербурге формировались благодаря высокому пешеходному трафику, удачной локации и транспортной доступности. При этом пешеходные потоки могут оказывать влияние на развитие района как барного в большей степени. Например, на Белинского основной поток идет по нечетной стороне, где и сконцентрированы заведения общественного питания, включая бары. В итоге улица Белинского считается барной лишь наполовину. Впрочем, возможно, «винная функция» возникла «умышленно», скажем, на Инструментальной улице Петербурга, уточняет Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. «Ресторанные и барные концепции стремятся уходить от стереотипов, поэтому открываются в неизвестных ранее локациях, где выгодно можно подчеркнуть «атмосферность», камерность, индивидуальность проекта, и, при этом, арендовать площади по низкой ставке, – продолжает г-жа Лапченко. – Уже потом эти районы начинают притягивать других арендаторов общественного питания. Так, после открытия на Кирочной ресторана Birch, локация стала развиваться в этом направлении. Также сейчас активно заполняются ресторанами и барами маленькие улочки в центре Петербурга, в шаговой доступности друг от друга – Басков переулок, Виленский переулок, Ковенский переулок и улица Радищева».
Формат баров в Петербурге вообще демонстрирует устойчивые тенденции к росту, как минимум, последние пять лет. Помимо собственно барных улиц, в городе действуют барные и ресторанные кластеры в составе общественных пространств. В частности, в Севкабеле открылась отдельная барная линия – проект в стиле европейских руинных кластеров, сообщает Анна Лапченко. Сосредоточение заведений общепита, включая бары, наблюдается в «Бертгольд центре». Перспективным для формата районом может стать и недавно запущенное пространство Seno в пешеходной зоне между Гороховой улицей и Сенной площадью.
Александр Сергеев, сооснователь проекта «Ползком по Питеру», экскурсионное бюро неформального туризма:
- Конечно, я бы не назвал формат новым: барные и ресторанные улицы в Петербурге появились очень давно. Собственно, первая "алкогольная артерия" города – улица Думская – возникла около пятнадцати лет тому назад. Сейчас таких улиц в Петербурге, как минимум, пять, но не про одну из них, пожалуй, нельзя сказать, что она была изначально разработана как барно-ресторанная, это спонтанное развитие. Даже самая знаменитая и главная ресторанная улица, которая несколько раз попадала в топ-20 лучших ресторанных улиц мира, – улица Рубинштейна, у местных жителей ещё 10-15 лет тому назад никак с гастрономией не ассоциировалась. Бум развития и этот статус пришли к ней относительно недавно, это явление буквально последних пяти-шести лет.
Конечно, барно-ресторанные улицы есть практически в каждой стране. Например, в Лиссабоне - знаменитая Розовая улица или Истикляль в Стамбуле. Но я не думаю, что нам стоит «брать пример» с них, Петербург даже смог превзойти: там на одной улице много баров и кафе, но зачастую они однотипные. У нас же много концептуальных заведений, баров со своей фишечкой, которые дают возможность погрузиться в особую атмосферу, и куда хочется возвращаться снова и снова именно для этого, а не просто опрокинуть бокальчик. Отчасти так повелось из-за бешеной конкуренции на рынке, частично – из-за петербуржского духа и желания креативить, а не открывать очередной бар-разливайку.
Однако относительно развития и бума барных улиц в России прогнозы звучат очень оптимистично – многие аналитики и рестораторы, напротив, сейчас говорят о том, что этой осенью сегмент будет серьёзно лихорадить, малый бизнес и многие локальные заведения будут закрываться. Возможно, на их месте появятся новые, но это уже вопрос времени. Барная индустрия сейчас вообще переживает сейчас не самые лёгкие времена. Взвинчивание цен, дефицит многих позиций и продукции у поставщиков – да, сезон все отработали довольно хорошо, но вот что будет дальше, пока непонятно.
Что касается интереса к концепции барных улиц туристов, то, с одной стороны, конечно, их наличие – безусловный плюс для любого города. Досуг, места разного формата, гастрономические изыски – в общем, как туристический магнит такие кластеры, несомненно, будут популярны. Но, с другой стороны, зачастую страдают местные жители. Например, на Рубинштейна уже не первый год идёт яростное противостояние между рестораторами и резидентами. Помимо того, что большая часть заведений открылась в жилых домах, когда места на самой улице закончились, бары продолжили запускаться во внутренних дворах, и даже на вторых и третьих этажах жилых зданий, в обход всех ограничений, а порой – и напрямую нарушая существующие на законодательном уровне стандарты.
Московские окна
В свою очередь, в Москве барно-ресторанные локации сформировались давно, и, в основном, сосредоточены в районе Патриарших прудов, Большой Никитской, Петровки, в Камергерском переулке, в районе Покровки, Маросейки, Мясницкой, Сретенки, Цветного бульвара, перечисляет Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла Knight Frank Russia. Ввиду будущей реконструкции «Красного Октября» и изменения формата досуга, помещения на Пречистенской набережной вдоль воды и в районе Хамовники могли бы быть реализованы под барно-ресторанные концепции, считает она. Но с учетом полицентричности Москвы и Петербурга есть смысл задуматься и о создании небольших барных улиц в спальных районах, считает Ольга Шарыгина. Тем более, что наибольший доход барно-ресторанные кластеры получают по-прежнему не от туристов, а от резидентов, отмечает Ирина Козина.
Однако с учётом полузакрытых границ и беспрецедентного за последние тридцать лет туристического потока в Москве и Петербурге, возможно, игрокам всё-таки имеет смысл обратить внимание на мировые кейсы формата. «В Германии, в Дюссельдорфе, на территории старого города (Альтштадт) расположено большое количество пивных баров, кафе и ресторанов, – рассказывает Анна Лапченко. – Это не какая-то отдельная улица, а просто часть города. Его даже называют «самая большая барная стойка в мире», хотя самой стойки там нет, но место очень популярно среди любителей пива. В Венгрии в Будапеште также есть барный квартал Эржебетварош; там на нескольких улицах – высокая концентрация руинных баров, что, конечно, стало одной из достопримечательностей города».
Основными проблемами для старых и новых барных проектов могут стать последствия санкций. Уход иностранных дистрибьюторов и сложности с логистикой продолжают влиять на алкогольные карты заведений: там уже появились крепкие напитки российского производства или условное «мэйд ин наше» (то есть напитки, сделанные самими заведениями). Некоторые пабы на фоне отсутствия поставок ирландского и британского пива заменили до 40 % позиций, и это не предел. Впрочем, чиновники успокаивают: пока недостатка крепких алкогольных напитков на полках российских магазинов не ожидается даже в преддверии Нового года, несмотря на все уходы известных брендов и отрицательное заключение Минфина на предложение включать продукцию в перечень для параллельного импорта. В ведомстве считают, что «приостановившихся» и ушедших заменят более мелкие и не известные массовому потребителю производители, в том числе, с помощью собственных торговых марок сетей.
Георгий Максимов, бар-менеджер ресторанного холдинга «Тигрус»:
- Как таковых улиц, разработанных как барно-ресторанные, нет. Есть популярные улицы для пеших прогулок. В основном – это центр города, где меньше жилых зданий, меньше действует закон о тишине, можно гулять и шуметь всю ночь, не мешая жильцам. Рестораторы, конечно, пытаются найти любой уголок в таких местах.
Интересные проекты ресторанных улиц есть в разных странах. Например, Роял-Сити Авеню в Бангкоке, Бангла-Роуд на Пхукете, так называемся барная миля в Дюссельдорфе, где расположено более 260 баров, Эвертон-Роуд в Сингапуре, улица Истикляль в Стамбуле, Казинчи в Будапеште.
В России же, помимо Москвы и Петербурга, учитывая развитие внутреннего туризма, такие улицы могли бы появиться в самых популярных городах – Сочи, Казани, Владивостоке, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Калининграде.
Среди основных сложностей можно отметить стихийно возникающие кризисы и их экономические и другие последствия, падение покупательской способности, снижение бума на открытие новых ресторанов и баров в целом.
Смена растёт
Что касается возможной замены рестораторами иностранных арендаторов в знаковых местах стрит-ритейла, то на сегодняшний день ни один из люксовых брендов не заявил об уходе из России, о расторжении договоров пока речи не идёт, сообщает Ирина Козина. В перспективе же помещения могут быть заняты российскими дизайнерами и брендами из стран-партнеров, полагает она: в большинстве объектов сложно технически обустроить игроков общепита; ставки аренды там достаточно высокие, а тенденции к снижению пока не наблюдается. «Если говорить о Москве, то подобный формат для рынка сейчас маловероятен, – соглашается Марина Маркова, руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов». – Необходимо учитывать главный фактор – ресторанный бизнес не сможет платить такую же арендную плату, которую платили международные бренды, особенно с учетом их больших форматов. Многое зависит и от того, готовы ли владельцы помещений переоборудовать объекты в ресторанные. К тому же люкс в Москве, по сути, занимает только пару центральных улиц, на которых уже присутствуют представители общепита».
Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP, также не считает концепцию барных улиц для опустевшего стрит-ритейла «спасительной». «В Москве (в пределах Садового кольца) уже сформировано достаточно подобных кластеров – Большая Никитская, Патриаршие пруды, Кузнецкий Мост, Мясницкая, Маросейка и другие, – напоминает он. – Образовывались они стихийно и нецентрализованно, и, кажется, для нового почти нет места. А особенностью Петербурга является жилой центр – появление новой барной улицы наверняка будет сопровождаться недовольством жителей».
Ёмкость же региональных рынков значительно ниже, а проблема ушедших брендов и их закрывшихся бутиков на центральных улицах там практически не стоит. Кроме того, между собственниками помещений на этих улицах могут быть и негласные договоренности о том, какие именно арендаторы могут размещаться (вспомним недавний кейс открытия флагмана 12 Storeez). Ну и в заключение – эти же самые закрывшиеся бренды могут сами быть собственниками зданий и помещений на центральных улицах.
Прямая речь
Светлана Медведева, управляющий объектом недвижимости, креативное пространство «Басманный Двор»:
- Что касается возможного прихода барных улиц на традиционные места ушедших брендов в стрит-ритейле, то, как говорится, свято место пусто не бывает, это возможно и ротация уже происходит.
Направление барно-ресторанных улиц в целом достаточно перспективно, концепция модных креативных пространств активно развивается. Да, подобных кластеров в Москве пока не так много, но уникальность проектов позволяет им быть на слуху у жителей и гостей столицы.
В нашем креативном кластере 30% резидентов составляют бары и рестораны. Уникальность зашкаливает, начиная от бурят-монгольской кухни, бара русской тоски «Слёзы берёзы» и заканчивая кофейней с 11 видами сырников.
В общем, прогнозы относительно развития барных улиц обоснованны, и в сезон летних веранд это особенно заметно. Однако о появившихся стихийно и закрепившихся улицах и гастро-кластерах можно будет судить, конечно, только в следующем году.
Тише едешь
Одной из основных проблем развития ресторанных коридоров остаются претензии жителей, окна которых выходят на «барные» улицы, констатирует Валерий Трушин. Чем ближе жилье к увеселительным заведениям, тем меньше у резидентов районов энтузиазма от такого соседства, соглашается Юрий Аксенов, партнёр Orchards.
Действующее законодательство допускает расположение предприятий общественного питания в жилых зданиях, однако для этого необходимо выполнить целый ряд условий. Во-первых, помещение должно быть нежилым и иметь отдельный вход. Во-вторых, инженерные системы должны быть отграничены от общедомовых: в первую очередь это касается систем водоотведения и вентиляции, уточняет Юрий Аксенов. В-третьих, должны соблюдаться достаточно строгие гигиенические нормативы и строительные нормы по уровню шума и вибрации. Выполнение всех этих условий предполагает массу согласований, и требует значительных финансовых вложений, поэтому нередко бизнес просто закрывает на них глаза на этапе подготовки к открытию, предпочитая бороться с проблемами по мере возникновения. «На практике же это быстро приводит к формированию оппозиции из числа активных жильцов дома, потоку жалоб во все инстанции с их стороны (надо сказать, зачастую вполне обоснованных), внеплановым проверкам, привлечению к административной ответственности и даже к принудительному закрытию заведения, – поясняет эксперт. – Предупредить негативное развитие событий нередко помогает своевременно начатый ещё на этапе проектирования и ремонта диалог с «активом» жилого дома».
Ещё одним камнем преткновения между рестораторами и резидентами жилого квартала является количество привлекаемых «барным кластером» посетителей, и тут интересы прямо противоположны, напоминает Юрий Аксенов: если для первых высокий трафик – непосредственный источник дохода, то для других – генератор шума, мусора и повышение криминогенности. И, несмотря на наличие административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время (с 23:00 до 07:00), практику ее применения в Москве и Санкт-Петербурге нельзя назвать эффективной. «В нашей стране вообще ведь не существует единого закона «О тишине», который устанавливал бы конкретные промежутки времени, когда бы был запрещён любой шум, – уточняет Алексей Гавришев, управляющий партнёр юридической компании AVG Legal. - В этой связи, каждый субъект Федерации самостоятельно определяет такие промежутки времени на основании местных законов и подзаконных актов. В Москве действует закон о соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время, согласно которому, в период с 7 утра до 23 вечера уровень шума в квартирах не должен превышать 55 децибел, а в ночные часы – 45 децибел. Наряду с этим, в Москве установлен тихий час в период с 13:00 до 15:00».
В Петербурге – более лояльные правила режима тишины: там нельзя шуметь в период с 22:00 до 08:00, а в выходные и праздничные дни с 22:00 до 12:00, продолжает г-н Гавришев. В случае нарушения вышеуказанных норм потерпевшие могут обратиться в органы полиции с заявлением о нарушении режима тишины; виновные – привлечены к административной ответственности в виде штрафа в размере от одной до двух тысяч рублей, для физических лиц, для должностных лиц от четырёх тысяч до восьми тысяч рублей, а юридические лица – оштрафованы на сумму от 40 тысяч до 80 тысяч рублей.
Если же нарушения носят регулярный характер, потерпевшему следует зафиксировать с помощью аудио и видео факты, направить в адрес нарушителя досудебную претензию, а затем, спустя месяц, обратиться в суд с исковым заявлением с требованием ликвидировать источники шума, и взыскать сумму причинённого морального ущерба. «Решать проблему можно двумя путями: во-первых, контролем строгого завершения работы всех заведений в жилых кварталах после 23:00 и пресечения любых попыток «продолжить праздник на улице» силами полиции; во-вторых – развитием «барных кластеров» именно в нежилом секторе, благо перепрофилируемых производственных площадок и офисных комплексов в центрах больших городов еще хватает», – предлагает, в свою очередь, Юрий Аксенов.
Прямая речь
Александр Селютин, адвокат, управляющий партнёр «Селютин и партнёры»:
- Исторический центр, в особенности, отдельно взятые улицы и туристические места с высоким трафиком гарантируют бизнесу стабильность и доход. В то же время, помимо высоких арендных ставок и конкуренции за локацию, возникает ряд сложностей, которые еще примерно 10-15 лет назад были легко нивелируемы. Как известно исторические районы, в особенности улицы, на которых расположены бары, рестораны, например, Патриаршие пруды в Москве, остаются жилыми кварталами.
Так вот, речь пойдет об общественном мнении (гражданской позиции) проживающих в исторических районах/кварталах местных жителей, а также отдельно взятых общественных деятелей, которые, даже после получения предпринимателем всех необходимых разрешений, могут инициировать существенные ограничения, вплоть до запрета вести деятельность без каких-либо компенсаций. Дружба и взаимопонимание с местными органами власти при этом не дают гарантий, а в определенных случаях – могут скомпрометировать обе стороны с последующей проверкой на предмет коррупционной составляющей.
И если задавать вопрос – что делать и как просчитать риски, ответ приходит не сразу, но он есть. Как известно соседей не выбирают, вот и бизнесмену, открывшему заведение в историческом месте с проживающими в непосредственной близости жильцами, нужно об этом не забывать.
Более того, стоит быть инициатором проведения консультаций с местными жителями, а в отдельных случаях – с профильными общественными деятелями. Встречи желательно проводить официально, фиксируя ход и результаты соответствующим протоколом. Таким образом, нужно не игнорировать мнения жителей, а напротив – разговаривать с ними и, самое важное, – договариваться так, как это мы делаем с нашими соседями, если хотим спокойной жизни.