Форматы мигрируют вслед за клиентами. В какую недвижимость инвестировать за рубежом
Массовая волна эмиграции из России заставляет операторов коммерческой недвижимости развивать бизнес за рубежом. Этому способствует и отсутствие качественного предложения в наиболее популярных для переезда странах. «Новый проспект» поговорил с участниками рынка о наиболее перспективных локациях и сегментах.
Владимир Дорофеев, CEO сети коворкингов «Практик»:
— В странах ближнего зарубежья крайне слабо развит сегмент офисной недвижимости. В этом регионе часто можно встретить примеры, когда в красивом бизнес-центре класса А отсутствует система вентиляции и кондиционирования. Особенно проблемы с инженерными коммуникациями характерны для Узбекистана. В связи с этим мы видим потенциал для развития на зарубежных рынках. Обратная волна возвращения в Россию, наверное, будет, но какое-то количество людей всё равно останется за рубежом. Кроме того, наличие в стране когорты классных айтишников может вызвать интерес к программированию со стороны местных жителей, которые в дальнейшем займут освобождающиеся локации.
Недавно мы объявили об открытии коворкинга в многофункциональном комплексе «Абу Даби Плаза» в центре Астаны, где есть вся необходимая инфраструктура. Представляет интерес выход в Узбекистан, который взял курс на перевод аграрной экономики в сторону высоких технологий и максимально стимулирует развитие IT-компаний. Там возможен как выкуп существующих проектов у местных операторов, так и партнерство, в ходе которого название коворкинга будет сменено на «Практик», повышен уровень сервиса и, как следствие, ставка. Все-таки 10 тыс. рублей в месяц за рабочее место маловато, даже если в здании нет кондиционирования.
Перспективным также выглядит рынок Сербии, где, скорее всего, после стабилизации международной обстановки останется больше всего россиян. Эта страна удобно расположена логистически, поскольку недалеко от нее находятся крупнейшие европейские столицы и море, и отличается комфортной и недорогой жизнью. При этом рынки Грузии и Армении выглядят не столь интересно из-за политических рисков, поскольку непонятно, как изменится отношение к россиянам со стороны местных жителей через какое-то время.
Однако нужно понимать, что на быстрый возврат инвестиций на зарубежных рынках можно рассчитывать не всегда. В России из-за постоянной нестабильности все привыкли к быстрым срокам окупаемости. К примеру, наши партнеры рассчитывают на шестилетний возврат инвестиций с учетом затрат на покупку недвижимости. Но в Португалии стабильный доход в евро в 7% от владения недвижимостью — это космос, тогда как для нас срок возврата вложений 13 и более лет кажется слишком долгим.
Александр Пестряков, руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management:
— Один из самых перспективных зарубежных рынков для инвестиций в недвижимость — это Дубай. ОАЭ не вводили никаких санкций в отношении России, а, соответственно, по отношению к ним не было никаких контрсанкций. Спрос на недвижимость в Дубае ошеломляющий. В некоторые дни в городе заключаются сделки с недвижимостью на 2–2,5 млрд дирхам (около 45 млрд рублей в день). Причем многие из них совершаются не только с целью инвестиций, но и переезда. Люди перевозят в Дубай семьи и регистрируют бизнес. Случается, что за месяц здесь открывается более 20 тыс. организаций, а на вторичном рынке уже смели практически все выставленные на продажу компании.
Если сравнить Дубай с популярной сейчас Турцией, то это довольно разные рынки. Турция продает доступный и простой отдых и образ жизни, а Дубай — это столица инвестиций, которая показывает, как можно классно жить. При этом цена на недвижимость и стоимость ее обслуживания там существенно ниже, чем в Европе.
Основной риск при инвестициях в коммерческую недвижимость Дубая связан с тем, что на фоне невероятного ажиотажа можно не разобравшись купить что-то неликвидное или приносящее очень небольшой доход. Но в то же время говорить о том, что на местном рынке формируется пузырь, нельзя. Так называемый Bubble Index в Дубае сейчас отрицательный, поскольку очень многие приезжают туда именно для работы или открытия бизнеса.
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт»:
— Сейчас наиболее целесообразно инвестировать в объекты недвижимости, предназначенные для сдачи в аренду. В случае нового строительства это необходимо учесть еще на уровне разработки концепции. Это могут быть апартаменты, гостинцы, коммерческие помещения, то есть те форматы, которые всегда пользуются спросом со стороны арендаторов.
Для приобретения данных активов я бы рассматривал Турцию: район Анталии и вообще побережья, Стамбул — перекресток дорог между Европой и Азией, роль которого в экономике только растет.
Также, безусловно, интересны ОАЭ как информационный, IT и финансовый хаб. Туда переезжает много цифровых кочевников открывать бизнес, что обеспечивает спрос и на апартаменты, и на офисные гибкие пространства.
Отдельно выделю страны ближнего зарубежья, где мы видим наибольшую перспективу. «МТЛ» плотно работает по открытию своих представительств в Кыргызстане и Казахстане. Законодательно и ментально они очень схожи с Россией, реализация проектов там выглядит примерно как у нас лет 8–10 назад. Заработок можно получить за счет роста стоимости квадратного метра от котлована до сдачи в эксплуатацию. На этих рынках профессиональных управляющих компаний практически нет. Мы планируем начать работать в этих странах в конце этого — начале следующего года, для того чтобы девелоперы могли воспользоваться нашими компетенциями.
К недостаткам ведения бизнеса в других странах можно отнести разницу в законодательстве и понимании «жизненного пути» объекта, которые не сразу могут быть понятны инвестору, а также необходимость действий через посредников, надежность которых не всегда есть возможность оценить. При приобретении недвижимости как актива нужно всегда помнить о том, что у проекта есть вход и выход, и именно на выходе возникают обременения, налоги и непредвиденные расходы. Поэтому очень важна работа с хорошими юристами и финансистами. Но при этом вход на развивающиеся рынки дает возможность диверсифицировать капиталы и получить «золотые визы».
Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE:
— Сеть PAGE планировала выход в другие страны и вела переговоры с собственниками недвижимости еще до 2022 года, так как мы всегда видели перспективы развития за рубежом. В активно развивающихся современных странах такое понятие, как коворкинг, уже существует и набирает обороты. В Казахстане и Узбекистане, например, уже представлены сетевые проекты. Коворкинги очень востребованы, в том числе благодаря гибкости этого формата в тарифах, площадях и сроках аренды.
Из-за релокации специалистов и компаний из России спрос на такие объекты за границей увеличился. Мы ведем переговоры о сотрудничестве с собственниками из Узбекистана, Казахстана, Грузии и Армении. Средняя сумма инвестиций в качественный проект коворкинга, в странах СНГ составляет около 25 тыс. рублей за квадратный метр.
Среди минусов при работе с вышеперечисленными странами в первую очередь можно отметить особенности законодательства и менталитет. Однако благодаря работе по франшизной модели с локальными партнерами эти риски минимальны.
Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate:
— В части офисной недвижимости достаточно развиты рынки ОАЭ и Турции, хотя они и уступают Москве и Санкт-Петербургу с точки зрения качественного предложения. В связи с этим отечественные девелоперы способны привнести туда дополнительную экспертизу и получить доходность (правда, с поправкой на незнание локальных аспектов). В этих странах также можно выделить заявленные и реализованные проекты в сфере организации коворкингов. Кроме того, там существует традиционный со стороны россиян спрос на жилье.
Вторым эшелоном идут значительно менее развитые рынки Армении, Грузии и Казахстана, где пока меньше вложений и кратно меньше спекулятивных площадей. Основной поток инвестиций направлен на аренду и покупку жилья, реже — объектов стрит-ретейла.
Также примечательно, что многие россияне направились на Северный Кипр, где количество покупок в сегменте курортной и жилой недвижимости постепенно растет.