Топ-10 событий в отрасли торговых центров за 2022 год
Эксперты Российского совета торговых центров (РСТЦ) представили свою версию самых знаковых событий в отрасли торговых центров, произошедших в 2022 году и оказавших существенное влияние на весь рынок.
Предоставление налоговых льгот торговым центрам в 11 российских регионах
В течение всего года РСТЦ писал письма в органы исполнительной власти, обращался в правительство и к главам российских регионов с просьбой о поддержке торговых центров. Результатом этой работы стало то, что в 11 регионах России в 2022 году торговым центрам предоставлены существенные льготы по налогам на недвижимое имущество.
«Это, безусловно, конкретный показатель нового качества отношений между властью и профессиональным сообществом, которое создавалось в течение последних трёх лет с непосредственным участием института региональных представителей РСТЦ. Однако в списке «льготных» регионов пока нет ни Москвы, ни Санкт-Петербурга, а сама система налогообложения от кадастровой стоимости по-прежнему далека от совершенства и не учитывает реальных рыночных условий, в которых функционируют торговые центры. Мы в РСТЦ рассматриваем направление совершенствования оценки объектов и расчёта налогов на недвижимость в качестве одного из приоритетных в плане работы на 2023 и последующие годы», - говорит управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский.
Уход иностранных брендов. Закрытие магазинов
Санкции, введенные по отношению к России после начала СВО на Украине, спровоцировали массовый уход иностранных брендов. Растянутое во времени закрытие магазинов привело к тому, что свободные площади по оценкам экспертов к концу года выросли до 16-18%. Однако даже консультанты не могут определиться, как считать вакансию в ТЦ: если магазин еще не съехал из ТЦ, но при этом закрыт, учитывать ли его в вакансии?
«Уход или приостановка деятельности иностранных брендов стала уникальной проблемой для сегмента ретейла. Ведущие игроки столкнулись с необходимостью оперативно решать вопрос поиска замены мировым лидерам. На фоне этой ситуации стало понятно, что сегмент торговой недвижимости, являясь консервативным в своем восприятии, не до конца оценивал потенциал российских брендов. Лидирующие российские операторы, несмотря на высочайшую конкуренцию с международными игроками, еще до наступления текущих событий смогли завоевать любовь и доверие покупателей и формировали различные стратегии по дальнейшему расширению своего бизнеса. И сейчас на фоне ухода ряда международных брендов, те игроки, у кого были подготовлены такие стратегии, получили дополнительные возможности для их реализации, в том числе, занимать места ушедших международных брендов», - комментирует партнер Nikoliers Анна Никандрова.
Падение трафика в ТЦ
Посещаемость Торговых центров в 2022 году осталась под воздействием внешних сил. Основным негативным фактором в 2022 году стало закрытие магазинов зарубежных сетей.
«Однако говорить о том, что «всё пропало», преждевременно. 23 февраля и 8 марта (8 и 10 неделя года) отметились пиками посещаемости, 35 неделя, последняя неделя лета, и 44 неделя ноябрьских праздников, так же были отмечены высокой посещаемостью. Худшими периодами стали начала весны и осени. Но в целом 2022 год не сильно отстал от 2021 года по посещаемости, всего на 1% в среднем по году, и на 23% хуже, чем «безоблачный» 2019 год», - отмечает Вице-президент компании АНТИвор Олег Беляев, ссылаясь на данные trafficindex.ru.
При этом, по его словам, в регионах картина диаметрально противоположная.
«Например, в Московском регионе 2022 год хуже 2021 года на 9%, и на 39% хуже, чем 2019 год. А в Южном федеральном округе 2022 и 2021 год ставят рекорды посещаемости, превышая уровень 2019 года. В Итоге 2022 год на юге России на 7 % хуже 2021, и всего на 1% хуже 2019 года», - говорит Беляев.
Прекращение традиционных логистичеких схем, возникновение новых цепочек, параллельный импорт
Разрушение привычных логистических схем вынудило арендаторов торговых центров наладить альтернативных каналов поставок, что в конце концов привело к росту стоимости некоторых товаров.
«Рост стоимости связан и с логистическими трудностями, и с тем, что сегодня сложнее получить отсрочки у производителей в таких непрозрачных условиях, по крайней мере на долгий срок – скажем, полгода. Но в целом, рынок договаривается с теми, кто договороспособен, в том числе с дружественными странами, если и не с молниеносной скоростью, то с хорошей поступательной динамикой. Нам нужно привыкать жить без какой-то части американских или европейских товаров, но того развала, который предсказывали – не произошло. Параллельный импорт во многом компенсирует эти потери. Кроме того, как показало время, многие западные компании покинули РФ под давлением общественного мнения и головных офисов, которые реализовывали политические задачи. Но при этом мы видели, как многие бренды, для которых российский рынок был одним из ключевых, всеми силами пытались остаться, и в конце концов, тем или иным способом остались - продали бизнесы фондам, в том числе турецким, или через Эмираты. К сожалению, развитие альтернативных каналов поставок, привело к росту стоимости товаров», - комментирует генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью Дмитрий Томилин.
Развитие российских брендов, российских дизайнеров и бум формата универмагов
Представленность россиийских дизайнеров в торговых центрах в 2022 году выросла в три раза по сравнению с допандемийным периодом. Большая часть из них нашла возможность выйти в ТЦ через формат универмагов, которые в 2022 году переживали бум развития. Среди них «ЙАРМАРКА», SLAVA, Trend island, СТОКМАНН и другие.
«Если в начале этого года мы думали о 20 открытиях в этом и следующем году, то на сегодняшний день получили 100 заявок на открытие в разных ТЦ столицы и регионов, и 30 из них уже в работе. До февраля этого года, заявки были единичными, в том числе, на временные концепции. Теперь ТЦ хотят постоянных арендаторов в лице российских брендов», - президент Magic Group, создатель универмагов российских дизайнеров SLAVA Александр Перемятов.
Объявление частичной мобилизации. Уход части персонала ТЦ в зону СВО
Прошедшая частичная мобилизация выявила серьезную проблему: при призыве не учитывалась важность специалиста для организации и его роль в рабочих процессах. Безусловно, это отразилось на всей сфере управления коммерческой недвижимостью и ретейле.
«Представьте, какими будут последствия, если из всех УК, FM-компаний, брокеров, консультантов заберут квалифицированных сотрудников. Да, они могут оказать пользу фронту, но что будет с бизнесом? Как минимум, снизится качество услуг, ведь ключевые специалисты мобилизованы, а найти им замену не так уж и просто. К тому же для подготовки хорошего специалиста нужны годы: это не только время учебы в ВУЗе, но и набор компетенций на работе. Получается, что кропотливо выстраиваемая годами система управления может быть разрушена. Чтобы избежать таких проблем в дальнейшем, необходимо наладить более плотное взаимодействие государства и бизнеса. Никто лучше работодателя не знает ценности того или иного сотрудника для рабочих процессов», - говорит вице-президент Becar Asset Management Виктор Козин.
Пожары в торговых центрах и спровоцированные ими проверки МЧС
В декабре в России случилось несколько пожаров в торговых центрах. Пожар в «Мега Химки» стал одним из самых крупных в последние годы. По предварительным оценкам страховщиков, сумма ущерба с учетом стоимости сгоревшего здания, товаров и припаркованных автомобилей может достигать 30 миллиардов рублей.
«Существенное понижение арендной платы, повышение налогов, потеря арендаторов, снижение проходимости и падение потребительского спроса заставляют торговые центры сосредоточиться на поиске новых арендаторов, внутреннем обустройстве и привлечении потоков. Поэтому в некоторых случаях торговые центры упускают моменты, которые в дальнейшем могут привести к повышенному риску пожарной безопасности», - отмечает вице-президент РСТЦ, руководитель группы компаний SDG Олег Климов.
Катастрофическая ситуация с кинотеатрами в течение года
В начале года специалисты Ассоциации владельцев кинотеатров, прогнозировали закрытие по всей России 36% кинозалов уже середине апреля, но прогнозы не подтвердились. Из-за ухода голливудских студий с российского рынка в России закрылись 125 кинотеатров — это 6% от общего числа. Кинотеатры весь год пытались выжить и искали новые форматы для задействования площадок, активно подключали маркетинговые инструменты, выпускали в повторный прокат «Брата-2», «Бумер», «Тараса Бульбу» и другие кассовые российские фильмы. К сожалению, серьезного эффекта эти меры не дали, а существенной поддержки от государства кинотеатры не получили и многие собственники торговых центров всерьез задумались о перепрофилировании площадей под развлекательные центры и даже офисы.
«Отечественное кинопроизводство традиционно давало кинотеатрам 20% выручки, отрасль ищет новые рынки и ведет переговоры о покупке контента в Латинской Америке и Китае, в теории купить кино в этих странах возможно, но, чтобы его успешно прокатывать, нужно развернуть ментальность нашего зрителя на восток. Для торговых центров кинотеатры — это стимулятор потребительского спроса. В торговом центре кинотеатр — якорный арендатор, активные переговоры по пересмотрам условий аренды, которые ведут сети, частично сокращают расходы. Все эти меры уже позволили компенсировать потерянную часть выручки, киноиндустрия замерла в ожидании новогоднего проката», - комментирует директор по развитию и коммерции «MMG» Алина Стрелкова.
Торговые центры становятся все более развлекательными и все более многофункциональными
Тренд на увеличение объема неторговых площадей в ТРЦ начался давно, более 10 лет назад, когда с активным изменением потребительских привычек собственники ТРЦ стали дополнять классические концепции нестандартными функционалами и новыми сервисами. Тогда наблюдался бурный рост сегмента Food & Beverage, в составе концепций начали появляться такие арендаторы как МФЦ, фитнес-клубы, коворкинги и т.д. Усилился он в кризисные 2014-2015 года, когда начали появляться первые сигналы, что классический шоппинг-онли формат уже не способен удерживать показатели торгового центра на прежнем уровне. Сегмент развлечений в последние годы рос медленно, но стабильно, однако, в 2022 году этот рост существенно усилился по ряду причин.
«Во-первых, квантовый скачок онлайн-торговли в 2020-2021, подкосивший многие категории товаров, на сфере услуг отразился лишь косвенно. Во-вторых, в сегодняшних реалиях операторам сферы услуг в какой-то мере чуть проще обеспечить свои предприятия «продуктом», в отличие от предприятий, торгующих импортным товаром. В-третьих, с «просадкой» других сегментов собственникам торговых центров стало более очевидно позитивное влияние арендаторов развлекательного профиля на лояльность клиентов и поддержание трафика, и двум сторонам арендных отношений стало проще договориться. В итоге, если три года назад (в конце 2019 года) совокупная площадь операторов развлекательного профиля в ТРЦ Москвы составляла чуть более полумиллиона квадратных метров, то к концу 2022 года, по нашим расчетам, объем развлекательных площадей составил более 600 тыс. кв. м. Это при учете, что в сегменте кинотеатров будет определенная коррекция, и часть площадей как в действующих, так и в строящихся ТЦ может уйти в другую категорию», - отмечает управляющий партнер RETEX Полина Жилкина.
Изменение потребительского поведения
Трансформация отрасли коммерческой недвижимости существенно отразилась на потребительском поведении. По наблюдениям экспертов, в 2022 году россияне стали больше следить за повседневными тратами, сокращать расходы и перешли в режим экономии. При этом они не отказываются от покупок совсем, скорее стали чаще посещать магазины-дискаунтеры или покупать в онлайн-магазинах. На первый план сейчас выходит цена товара, а потом уже соотношение «цена – качество».
«Покупатели все чаще выбирают между офлайн-ритейлом и маркетплейсами. Особенно остро это видно на примере продажи товаров ушедших международных брендов, ранее широко представленных в офлайн-сегменте – таких, например, как UNIQLO или ZARA. С учетом закрытия розничных магазинов этих брендов, купить их товары сегодня можно только онлайн, а не свободно в офлайн, как это было ранее. Кроме этого, быстрая доставка имеет большое значение для россиян, привыкших к ней за время пандемии», - говорит управляющий директор MALLTECH Lab Кирилл Степанов.